Comment fonctionne la nouvelle loi Scellier

La commission mixte paritaire a tranchée et a pris position en faveur de l'amendement Scellier, instaurant une nouvelle réduction d'impôt égale à 25% du montant du bien immobilier....

Pour soutenir l'investissement locatif privé, les parlementaires viennent de voter un nouveau dispositif.Bien que le dispositif Robien assorti d'un amortissement perdure, les investisseurs peuvent, à compter du 1er janvier 2009, choisir un régime alternatif consistant en une réduction d'impôt.Voici ce qu'il faut retenir.

La commission mixte paritaire a tranchée et a pris position en faveur de l'amendement Scellier, instaurant une nouvelle réduction d'impôt égale à 25% du montant du bien immobilier. La commission mixte paritaire a aussi étendu ce nouveau dispositif aux logements anciens réhabilités.

Comment fonctionne la loi Scellier dite « nouvelle loi Robien » ?

A partir du 1er Janvier 2009, les investisseurs pourront choisir entre la Loi Scellier, dite nouvelle loi Robien et la loi Robien dans sa forme actuelle. La principale différence entre les deux dispositifs réside dans le mécanisme de réduction d'impôt. Pour la loi Scellier il s'agit d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant investit, pour la Loi Robien c'est le mécanisme de l'amortissement du bien qui permet de réduire son revenu imposable et donc ses impôts.

L'amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008 introduit donc un nouveau dispositif, la loi Scellier, afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009. Avec le nouveau dispositif Scellier, les contribuables bénéficieront d'une réduction d'impôt de 25% de la valeur du bien pour tout investissement réalisé en 2009 et 2010, puis 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012. La base de calcul de la réduction est plafonnée à 300 000 euros, soit une réduction d'impôt maximale de 75 000 euros (pour 2009 et 2010), puis 60 000 euros (pour 2011 et 2012). La réduction d'impôt s'étalera sur 9 ans. L'application de la réforme de la loi Robien est limitée à un investissement par an. La réduction d'impôt ne s'appliquera donc qu'une seule fois en cas d'acquisition, de construction ou de transformation par année d'imposition. A noter qu'il sera possible de proroger la défiscalisation de 6 ans à raison de 2 fois 3 ans pendant lesquels l'investisseur défiscalisera 2% du prix du bien par an. A titre d'exemple, ce nouveau mécanisme permettrait, pour un achat de 150 000 euros de défiscaliser en moyenne 4166 euros par an sur 9 années consécutives. Un avantage fiscal non négligeable...

La réforme prévoit enfin de réserver l'avantage fiscal aux zones géographiques dites « tendues », c'est-à-dire celles ou l'offre et la demande sont en déséquilibres. Les investissements seront donc possible dans les zones A, B1 et B2 identiquement à législation actuelle. La commission mixte paritaire a donc exclu la zone C de la loi Scellier, même si cette zone restera accessible aux logements anciens qui font l'objet d'une réhabilitation. Dernier point important, la réduction d'impôt n'est pas cumulable avec les amortissements déductibles de la loi Robien et de la loi Borloo.

En résumé, l'actuel système Robien avec son système d'amortissement du prix du bien (avantageux pour les personnes ayant une tranche d'imposition élevée) perdure pour les investissements réalisés en 2009. Libre ensuite à l'acheteur d'opter pour la formule la plus avantageuse pour lui. Avec la loi Scellier, la TMI (tranche marginale d'imposition) n'a plus d'importance puisque la réduction d'impôt de 25% est forfaitaire. Lorsque la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable cette même année, le différentiel peut être imputé sur l'impôt à payer des années suivantes et cela jusqu'à la sixième année.

La réforme de la loi Robien, qui devrait progressivement devenir la loi Scellier, est faite pour dynamiser le secteur de l'immobilier locatif qui connait une fin d'année 2008 très difficile. De nombreux corps de métier son touché par cet effondrement du marché immobilier, et cette réforme pour 2009 arrive à point nommé pour redonner au secteur locatif un peu de couleur. En instaurant une réduction d'impôt forfaitaire, le nouveau dispositif Scellier va dans le bon sens. Il ne reste plus désormais que la publication au journal officiel dans les prochains jours.

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