Dernières nises à jour concernant la loi Scellier

L'économie d'impôt promise par le dispositif ne suffit pas à garantir un bon placement

L'économie d'impôt promise par le dispositif ne suffit pas à garantir un bon placement.

Economisez jusqu'à 37% du prix de votre bien immobilier", "Soyez parmi les premiers à bénéficier de la loi Scellier!", "Jusqu'à 110.000euros de réduction d'impôts"... Les publicités agressives ont fleuri en début d'année sur les écrans d'ordinateurs. On ne compte plus les slogans vantant sur Internet les mérites de la nouvelle loi Scellier, destinée à favoriser l'investissement dans l'immobilier locatif neuf. Pourtant, ce texte n'est pas encore totalement opérationnel! Il a certes été voté dans le cadre de la loi de Finances rectificative pour 2008. Mais, par la suite, les députés ont voulu élargir le dispositif, contre l'avis du gouvernement et des sénateurs. Il a fallu l'avis de la commission mixte paritaire, qui a recadré le texte dans son épure initiale. C'est donc un retour à la case départ. Il n'empêche, avant même que l'encre des derniers textes soit sèche, le nouveau dispositif avait déjà eu le temps de devenir aussi familier que les incitations Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien ou Borloo qui l'avaient précédé.

La nouvelle loi avait été voulue par les promoteurs. Fortement déstabilisés par la crise, ces derniers ont enregistré un effondrement des ventes jusqu'à la fin de 2008. Depuis, est-ce un effet immédiat de l'adoption du texte? Toujours est-il que leurs stocks se sont dégonflés. "On peut quasiment dire que les studios et deux-pièces sont en manque sur les bons emplacements, se réjouit Gilles Tocchetto, directeur du pôle immobilier d'Infinitis, notamment à Paris et en première couronne." "Cependant, tempère-t-il, on ne peut pas en dire autant des trois et quatre-pièces, ainsi que des secteurs plus éloignés."

Cette opportunité, saluée comme telle par les promoteurs, en sera-t-elle une aussi pour les particuliers? La question vaut d'être posée, car le marché constate actuellement les méfaits causés par un usage abusif des incitations prévues par la loi Robien (voir ci-dessous). Il convient donc de savoir en quoi ce nouveau dispositif devrait se révéler plus avantageux et plus protecteur que les précédents. Et tout d'abord, quel est son bénéfice fiscal.

Trois régimes pour le neuf en 2009

Le nouveau régime est voué à remplacer, dès le 1erjanvier 2010, les dispositifs Robien recentrés et Borloo populaire. L'année 2009 est donc, du point de vue de l'investissement locatif neuf, une année exceptionnelle puisqu'elle permet à troisdispositifs de coexister! Contrairement au Robien et au Borloo populaire, tous deux construits sur le principe de l'amortissement, l'avantage fiscal de la loi Scellier-Carrez prend la forme d'une réduction d'impôt.

Cette dernière s'élève à 25% du montant de l'investissement pour les achats réalisés entre le 1erjanvier 2009 et le 31décembre 2010, dans la limite, cependant, d'un plafond fixé à 300.000euros d'investissement. Si l'investissement est réalisé les deux années suivantes, c'est-à-dire entre le 1erjanvier 2011 et le 31décembre 2012, le taux de réduction est ramené à 20%. Autrement dit, l'avantage fiscal ne peut excéder 75.000euros lors de la première période et 60.000euros dans la seconde. Le tout est étalé sur neuf ans à raison de un neuvième par an, soit un gain pouvant aller, respectivement, jusqu'à 8.333euros et 6.666euros par an. Au titre d'une même année, il n'est possible de bénéficier de l'avantage que pour un seul logement.

La zoneC définitivement écartée

Bien évidemment, un avantage fiscal ne va pas sans contreparties. En l'occurrence, celles-ci sont similaires à celles du Robien: pas de plafond de revenus des locataires, mais l'obligation de louer le logement nu pendant neuf ans au moins à des niveaux de loyers n'excédant pas 21,65euros par mètre carré et par mois en zoneA (Paris et région parisienne, Côte d'Azur et Genevois français), 15,05euros en zoneB1 (grandes villes) et 12,31euros en zoneB2 (villes moyennes). Lors du vote du texte, les communes de la zoneC (le reste du territoire) étaient exclues du régime Scellier, cette disposition étant vouée à éliminer les dérapages du Robien en zoneC et à favoriser les secteurs qui souffrent d'un marché locatif très tendu. Or la levée de boucliers des députés concernés par la zoneC a permis le vote, contre l'avis du gouvernement, d'un amendement à la loi de Finances rectificative pour 2009. Les sénateurs s'y sont opposés. Il a fallu réunir la commission mixte paritaire et le statu quo ante a finalement été décidé.

Des logements écoperformants

Autre contrainte: le logement acquis doit répondre, comme le veut le Grenelle de l'environnement, à des caractéristiques thermiques et de performance énergétique conformes à la réglementation en vigueur au moment du dépôt du permis de construire, en l'occurrence la RT2005 pour les logements autorisés à partir du 1erseptembre 2006. Un décret à paraître avant 2010 doit préciser les modalités d'attestation de cette conformité. "Il faut être très attentif à cette écoconditionnalité, prévient un professionnel, des réalisations sous la RT2000 traînent encore sur le marché et, si le décret arrive avant le 1erjanvier 2010, les investisseurs qui n'auront pas été vigilants risquent l'inéligibilité au Scellier."

Bonus pour le Scellier intermédiaire

L'avantage fiscal peut être amélioré dès lors que l'investisseur accepte de se soumettre à des conditions de location plus "sociales". La première repose sur l'engagement de louer le logement à des ménages (autres qu'à un membre de la famille toutefois) dont les revenus sont plafonnés. A titre d'exemple, les ressources d'un couple locataire ne doivent pas excéder 65.389euros par an en zoneA, 47.725 en zoneB1 et 43.749 en zoneB2. La seconde contrainte tient au loyer, qui doit rester inférieur à 17,32euros par mètre carré et par mois en zoneA, 12,04euros en zoneB1 et 9,85euros en zoneB2. Enfin, le logement doit être loué pendant quinze ans au moins. En contrepartie, l'investisseur bénéficie en plus de la réduction Scellier classique durant les neuf premières années, d'une réduction supplémentaire de 2% pendant les six années suivantes. Cerise sur le gâteau: un abattement de 30% sur les revenus fonciers!

Incontestablement, le dispositif Scellier a des atouts. "Il intéresse une plus large frange d'investisseurs que le Robien et le Borloo, qui s'adressent, eux, à de gros propriétaires en mal de gommer du déficit foncier", précise Patrice Haubois, chargé d'études au Crédit Foncier.

Un bémol cependant, malgré un plafond d'investissement de 300.000euros, les petites surfaces tiennent la vedette. Exactement le reproche formulé à l'encontre de la défunte loi Méhaignerie et des Besson, Robien ou autres Borloo qui lui ont succédé!

COLETTE SABARLY

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