Diagnostic technique - vers un document unique et de obligations clarifiées pour des professionnels responsables

Diagnostic technique : vers un document unique et de obligations clarifiées pour des professionnels responsables.

Vendeurs et acquéreurs vont voir leurs relations se simplifier, et donc s’améliorer, grâce aux articles 16 à 23 de l’ordonnance du 8 juin 2005. En effet, ces nouvelles dispositions, sous réserve de l’adoption des décrets d’application, viennent harmoniser les différents textes existant en matière de diagnostics techniques et les codifier le cas échéant. Deux objectifs majeurs à ces nouvelles mesures : simplifier les documents remis lors la vente d'un logement afin d’informer l’acquéreur de l'état du bien, et préciser les conditions à remplir par les professionnels (compétence, assurance et indépendance).

Premier chapitre, le dossier de diagnostic technique. En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, le vendeur devra fournir un dossier de diagnostic technique, qui sera annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (ou en cas de vente publique, au cahier des charges). Ce dossier de diagnostic technique comprendra six documents :

  • le constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, le constat porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement. La durée de validité de ce document sera fixée par décret. Si le constat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté (à paraître), il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique ;
  • l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
  • l'état relatif à la présence de termites dans un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot ;
  • l'état de l'installation intérieure de gaz naturel pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans. En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot. La durée de validité de ce document est fixée par décret (décret à paraître) ;
  • l'état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I). Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une de ces zones ou l'arrêté préfectoral fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant. L'état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet ;
  • Le diagnostic de performance énergétique dont sa durée de validité est de 10 ans. Lorsque l'immeuble est offert à la vente, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande.

Les conséquences de l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites et au gaz naturel, ne sont pas neutres : le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De plus, en l'absence de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En revanche, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient. Enfin, si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il doit être remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.

Second chapitre, les professionnels concernés. Tous les documents, à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques, doivent être établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés. Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents. Ces exigences requises pour les professionnels susceptibles d'effectuer ces différents constats et diagnostics feront l’objet d’un décret en Conseil d'Etat à paraître.

Troisième chapitre, certaines situations font l’objet de précisions et de modifications. D’une part, le signalement des termites et démolition. Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble en copropriété, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme. En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie. Cette disposition, les articles 2 et 3 de la loi du 8 juin 1999 relative à la protection contre les termites, fait l’objet d’une codification : art. L 133-4 à 6 du Code de la construction et de l’habitation. D’autre part, concernant l’information des locataires ou candidats locataires. Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend :

  • à compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique ; toutefois le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. A compter de cette date, le propriétaire bailleur tient également le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire ;
  • à compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb ;
  • dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité, et à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés préfectoraux, qui devra intervenir avant le 17 février 2006, soit au plus tard le 1er juin 2006, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques. L'obligation de fournir l'état des risques est applicable aux nouveaux locataires entrant dans les lieux postérieurement à l'entrée en vigueur du dispositif.
Sont concernés par cette obligation d'information tous les bailleurs du parc privé ou social à l'exception des propriétaires de logements-foyers : les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location de droit commun, logement du parc social...), mais également les logements meublés et les locations saisonnières, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers doivent faire l'objet de la fourniture, le cas échéant, de ces trois documents.

Toutes les dispositions actuelles relatives au constat de risque d'exposition au plomb, à l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, l'état parasitaire du bâtiment et de l'état des risques naturels et technologiques restent inchangées tant que les décrets d'application de l'ordonnance ne sont pas publiés. Le diagnostic de performance énergétique entrera en vigueur le 1er juillet 2006 et l'état de l'installation de gaz naturel sera requis à la date la plus tardive de mise en oeuvre des décrets le concernant. Conséquence de l'harmonisation des textes, l'ordonnance du 8 juin 2005 modifie notamment le Code de la santé publique, le Code de la construction et de l'habitation, le Code de l'environnement, la loi du 6 juillet 1989 (introduction des nouvelles obligations d'informer les locataires sur certains aspects). Elle abroge l'article 17 de la loi du 3 janvier 2003 qui avait institué le diagnostic sur les installations de gaz.
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