Dispositif Scellier évolution des plafonds de loyers - Délivrance d’agréments en zone C



MINISTÈRE DE L’ÉCOLOGIE, DE L’ÉNERGIE,
DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ET DE LA MER

Dispositif Scellier :
L’évolution des plafonds de loyers

Délivrance d’agréments en zone C
26 août 2010
Un constat : des plafonds de loyers parfois supérieurs aux loyers du marché
Révision des plafonds de loyers
Délivrance d’agréments pour des communes en zone C


Un constat : des plafonds de loyers parfois supérieurs aux
loyers du marché.

Le succès du dispositif d’investissement locatif Scellier a permis, en période de crise notamment, de soutenir le
secteur de l’immobilier et du bâtiment. Le plan de relance, dont le dispositif Scellier est un des piliers, a permis
de construire 65 000 logements en 2009 et de sauvegarder ainsi près de 50.000 emplois. Au total, depuis leur
création, les dispositifs d’investissement locatif ont permis la construction de 650 000 logements.
Ce succès ne doit pas masquer certaines imperfections. On constate ainsi un décalage entre les plafonds de
loyers que doivent respecter les logements construits sous le régime du Scellier et les loyers observés sur le
marché. Il est donc important que le dispositif soit vivant et puisse s’adapter. C’est la raison pour laquelle il
apparaît nécessaire de réviser les plafonds de loyers.

DISPOSITIF SCELLIER

Le dispositif d’investissement locatif Scellier a été introduit par la loi de finances rectificative pour 2008 du 30
décembre 2008.
La réduction d’impôt prévue par le dispositif Scellier s’étale sur 9 ans de manière linéaire. Elle est égale à
25% de la valeur du bien acquis en 2009 et 2010. Le dispositif a été « verdi » : pour des biens acquis en 2011
et respectant les critères BBC, la réduction est de 25% (15% pour les logements non BBC) puis de 20 % en
2012 (10% pour des logements non BBC). Le montant de la réduction est calculé sur le prix de revient du
logement dans une limite de 300.000 € par acquisition et par an.

Dispositif Scellier intermédiaire : comme le dispositif Scellier, pendant les 9 premières années la réduction d’impôt
est de 25%. Un abattement de 30% sur les revenus locatifs s’y ajoute. Au-delà de la période minimale de location de 9
ans, le contribuable peut bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt égale chaque année à 2% du prix
d’acquisition du logement. Il est soumis au respect de conditions de ressources du locataire.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les propriétaires bailleurs doivent respecter des plafonds de loyer
déterminés par décret.
Plafonds de loyers actuels du Scellier et du Scellier intermédiaire
En €/m²/mois Scellier Scellier intermédiaire
A 21,72 17,38
B1 15,1 12,08
B2 12,35 9,88

Plafonds de loyer applicables au 1er janvier 2010

Dans le cadre de la réduction du déficit public, une baisse de 10 % des niches fiscales est prévue ; elle inclut
notamment le dispositif d’investissement locatif Scellier. Les modalités d’application de cette baisse ne sont
pas encore arrêtées.

CARTE DU ZONAGE SCELLIER

Les plafonds de loyers applicables aux logements acquis bénéficiant de la réduction d’impôt
« Scellier » sont, dans de nombreuses communes, en décalage par rapport aux loyers du marché.
Le dispositif Scellier a été conçu afin de mieux répondre à la demande de logement locatif, notamment en
zones tendues. C’est pour éviter des hausses de loyers trop importantes dans ces zones que le gouvernement
a mis en place un loyer plafond. Ce plafond est une des conditions que l’épargnant bailleur doit respecter pour
pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt.
Or l’examen des loyers de marché tend à montrer que pour de nombreuses communes, ces loyers plafonds
sont fixés à un niveau trop élevé.

Révision des plafonds de loyers

► Raisons pour revoir à la baisse les plafonds actuels
● Une disparité relativement importante des loyers de marchés au sein d’une même zone
Les plafonds de loyers sont aujourd’hui différenciés en trois grandes zones, la zone A, B1 et B2. Il apparaît
qu’en zone A, les loyers du marché varient du simple au double. Ainsi, l’alignement des loyers plafonds sur les
niveaux de loyers les plus élevés conduit à un décalage important avec la réalité de la plupart des marchés
locatifs de la zone en question.
● Des promesses de rendements locatifs parfois au-dessus de la réalité
Certains futurs acquéreurs, afin d’être incités à acheter, peuvent se voir présenter comme praticables des
loyers proches des loyers plafonds mais nettement supérieurs aux loyers du marché. Il est alors difficile pour
les épargnants bailleurs de trouver des locataires. Or la location effective du bien conditionne le bénéfice de la
réduction d’impôt.
► Réviser les plafonds de loyers
Pour mieux protéger les futurs acquéreurs
L’enjeu premier de cette révision de plafonds de loyers est bien évidemment la protection des futurs
acquéreurs. Car il est indispensable de pouvoir donner de vraies garanties sur le niveau maximal des loyers
acceptables par les futurs locataires.
L’objectif est d’éviter une situation où l’épargnant bailleur ne peut pas louer son bien, ou pas au niveau du
loyer espéré, un loyer sur lequel il a établi son plan de rentabilité.
La première sécurisation reste néanmoins la responsabilité des vendeurs et des acquéreurs, qui tous deux
doivent réaliser de sérieuses études de marché avant de s’engager.
Pour renforcer la contrepartie sociale du dispositif
L’aide de l’Etat à travers la réduction d’impôt est significative : 25% (37 % dans le Scellier intermédiaire) du
montant du bien acquis dans la limite de 300 000 €. Il est indispensable qu’en contrepartie, les niveaux des
loyers soient maîtrisés.
Proposer de nouveaux plafonds de loyers plus adaptés aux prix du marché
Suite à une analyse des marchés locaux du logement et à la consultation de plusieurs organismes, les
plafonds de loyers ont été reconsidérés.
Afin de mettre en place des plafonds de loyers plus en harmonie avec la réalité du marché, une distinction sera
faite au sein de la zone A, où l’amplitude de variation des loyers est la plus forte (de 12 € à plus de 25
€/m2/mois) : les plafonds actuels continueront de s’appliquer pour Paris et certaines communes de la petite
couronne (plafonds A bis), mais seront réduits pour les autres (plafonds A).
Dans les zones B1 et B2, les plafonds de loyer seront réduits de 14 %.
Les plafonds de loyers du Scellier intermédiaire seront fixés à un niveau inférieur de 20% à ceux des plafonds
du Scellier libre, conformément au Code General des Impôts (CGI).

Selon les zones, une diminution des plafonds de loyers allant de 14% à 26%
Nouveaux plafonds
En Actuels pour les investisseurs à partir de 2011 % de baisse
€/m²/mois libre intermédiaire libre intermédiaire (libre)
A bis 21,72 17,38 21,7 17,36 0%
A 21,72 17,38 16,1 12,88 26%
B1 15,1 12,08 13 10,4 14%
B2 12,35 9,88 10,6 8,48 14%

Si des communes situées en zone C devaient obtenir un agrément ministériel leur ouvrant le bénéfice du dispositif
Scellier, les bailleurs devraient y respecter des plafonds de loyer inférieurs (cf. infra).

► Modalités de mise en oeuvre des nouveaux plafonds

Les nouveaux plafonds de loyers s’appliqueront :
› Aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (signature de l’acte authentique devant le notaire)
› Aux logements dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2011,
s’agissant de logements que le contribuable fait construire
Par conséquent, les logements acquis avant fin 2010 ne sont pas concernés par cette disposition, les plafonds
de loyers restent donc inchangés.

Délivrance d’agréments pour des communes en zone C

Afin de protéger les ménages, qui auraient pu être incités à investir sur des territoires ne présentant pas de
tensions locatives, il a été décidé en 2008 de ne pas ouvrir le bénéfice de la réduction d’impôt Scellier à des
logements situés en zone C.
L’article 83 de la loi de finances pour 2010 prévoit une exception à ce principe : il autorise le ministre
du Logement à délivrer des agréments à certaines communes, en tenant compte des besoins en
logement adaptés à la population.
Les conditions dans lesquelles cet agrément peut être délivré sont définies par un décret qui paraîtra dans les
prochains jours au Journal Officiel.
A noter que les demandes d’agréments peuvent être formulées par les communes dès le lendemain de cette
parution.

► Le principe

La commune, ou l’établissement public de coopération communale (EPCI) pourra demander au Ministre
chargé du Logement la délivrance d’un agrément qui permettra, par dérogation au droit commun, de faire
bénéficier du dispositif Scellier les acquéreurs de logements locatifs neufs situés sur leur territoire.
Plafonds de loyers des logements situés dans les communes de zone C qui auront fait l’objet d’un
agrément du Secrétaire d’Etat en charge du logement
En Actuels Nouveaux plafonds % de
baisse
€/m²/mois libre intermédiaire libre intermédiaire (libre)
C 9,05 7,24 6,1 4,9 35%
► La procédure
La demande est déposée par la commune intéressée ou par l’établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d’urbanisme. Le dossier doit comporter en particulier le programme
local de l’habitat lorsqu’il est obligatoire, et tous les éléments de nature à établir l’importance des besoins en
logement non satisfaits. L’instruction du dossier par les services du ministère du Logement est complétée par
l’avis obligatoire du comité régional de l’habitat, saisi par le préfet du département concerné à la demande du
ministre.
La décision du ministre du Logement repose notamment sur l’examen d’une liste d’indicateurs statistiques
servant à apprécier les tensions du marché immobilier et les besoins en logement locatif (nombre de
transactions immobilières rapporté à la population, taux de mobilité dans le parc social, prix moyen au mètre
carré, solde démographique etc.). Ces indicateurs sont définis par un arrêté qui paraîtra également dans les
prochains jours.

► Combien de temps ?

L’agrément délivré par le Ministre a une durée de validité de trois ans, à compter de son entrée en vigueur.
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