Le plafond de loyer du Scellier baissera dès le 1 er janvier 2011

Le plafond de loyer actuel apparaît excessif par rapport à la réalité de certains marchés et peut induire l'investisseur en erreur.

Le plafond de loyer actuel apparaît excessif par rapport à la réalité de certains marchés et peut induire l'investisseur enerreur.

 

C'est un des produits phares de l'immobilier qui est réformé. Le régime Scellier, qui offre aux acheteurs d'un logement neuf destiné à la location un avantage fiscal de 25% du prix d'achat (37% pour le Scellier social), a représenté les deux tiers des 105.000 logements neufs vendus l'an dernier. Ses dangers étaient cependant pointés du doigt (« Les Echos » du 6 mai 2010), les plafonds de loyer fixés pour la mise en location étant souvent bien supérieurs aux loyers de marché avec, à la clef, le risque, pour les candidats à un investissement locatif, de se faire flouer par les promesses de rentabilité irréalistes de commercialisateurs sans scrupules. La révision à la baisse de ces plafonds de loyer vient d'être déterminée, annonce le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, dans une interview aux «Echos». Le découpage du territoire en zones A, B1, B2 et C (exclue du Scellier), par ordre décroissant de tension du marché locatif, détermine le plafond de loyer applicable. Ce découpage en trois zones était également controversé. Il est affiné pour éviter les dérapages observés avec le régime locatif Robien.

 

Où en est-on de la réflexion sur un redécoupage des zones géographiques applicables au régime locatif Scellier ?

Il existe actuellement une disparité très importante des loyers de marché au sein d'une même zone. C'est en particulier le cas de la zone A, où le marché du logement est le plus tendu. Selon les endroits de la zone A, le loyer de marché va du simple au double. Entre Paris intra-muros et les localités situées à 20 kilomètres, par exemple. Nous voulons une opération vérité sur les loyers pour protéger les futurs acquéreurs via des loyers reflétant davantage la réalité du marché, d'une part, et pour renforcer la contrepartie sociale à l'avantage fiscal consenti, d'autre part. Le redécoupage et la révision à la baisse des plafonds de loyer correspondants sont arbitrés et le décret paraîtra prochainement.

Le plafond de loyer actuel applicable à la zone A, soit 21,72euros le mètre carré pour le Scellier libre et 17,38euros pour le Scellier intermédiaire, apparaît excessif par rapport à la réalité de certains marchés et peut induire l'investisseur en erreur. La zone A reste unique, nous ne créons pas deux zones, en revanche, au sein de cette zone, nous instaurons deux plafonds de prix. Les plafonds de loyer de la zone A sont inchangés pour Paris et une partie de la petite couronne comme Saint-Denis, Montreuil, Saint-Ouen, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Vincennes, Fontenay-sous-Bois… Sur tout le reste de la zone A est appliqué un nouveau plafond de loyer, qui sera inférieur de 26%. Il aboutit à un plafond de 16,1 euros le mètre carré en Scellier libre et 12,9euros le mètre carré en Scellier intermédiaire.

Nous révisons également à la baisse les plafonds de loyer actuels des deux autres zones éligibles au Scellier. Le plafond de la zone B1, qui est actuellement de 15,1 euros le mètre carré en Scellier libre et de 12,08 euros en Scellier intermédiaire, est abaissé de 14%. La même diminution de 14% va également s'appliquer aux plafonds de la zone B2 (actuellement 12,35 euros en Scellier libre et 9,88 euros en Scellier intermédiaire).

 

Qu'en est-il de la zone C, non éligible au régime Scellier ?

Toujours pour pallier le problème d'hétérogénéité des besoins en logement au sein d'une même zone, la loi de Finances pour 2010 avait prévu la possibilité d'un agrément ministériel pour faire du Scellier en zone C, à la demande de la commune ou de l'EPCI compétent en matière d'urbanisme, sous réserve de remplir des conditions strictes prouvant l'existence de tensions sur le marché local. J'ai reçu une dizaine de marques d'intérêt de parlementaires pour cet agrément, mais il ne pouvait être accordé car les textes réglementaires n'étaient pas parus. Je viens de signer le décret nécessaire, qui paraîtra dans les jours à venir. Mais j'insiste: le Scellier est un produit de logement et en aucun cas un produit financier, il faut moraliser le marché.

 

Quid des 168 communes ayant peu de besoin de logements, quiauraient dû être déclassées en zone C il y a deuxans et qui ne l'ont pas été? N'est-ce pas un facteur dedérive?

Au moment du plan de relance, le Scellier jouait un rôle très important, et nous avions décidé en 2009 de ne pas le gripper. Rappelons qu'il a sauvé près de 50.000 emplois dans la construction et a permis de vendre 65.000 logements neufs l'an dernier. Mais nous regarderons à la fin de l'année la situation des 168 communes qui avaient été mises sous surveillance en 2008. Nous n'irons toutefois pas au-delà, une revue générale du zonage ne sera pas effectuée avant un an ou deux.

 

Quel est le calendrier ?

La baisse des plafonds de loyer et l'instauration des nouveaux plafonds de la zone A entreront en vigueur pour les actes de vente signés à partir du 1er janvier 2011 et pour les permis de construire déposés à compter de cette date. Par ailleurs, je présenterai d'ici à trois semaines la refonte globale des aides à l'accession à la propriété. D'autres sujets restent à arbitrer. Concernant les niches fiscales, il faut les baisser et l'avantage fiscal du régime Scellier est bien entendu concerné, mais la forme que prendra la réforme n'est pas encore déterminée. Le dernier grand dossier de la rentrée est la mise en oeuvre des mesures annoncées il y a un an sur la politique d'hébergement d'urgence. Elles doivent être opérationnelles avant l'hiver et un point sera fait à l'automne.

PROPOS RECUEILLIS PAR MYRIAM CHAUVOT
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