Les nouvelles règles de calcul des plus-values immobilières en 2012

La plus-value imposable est constituée par la différence entre le prix de vente minoré de certains frais et le prix d'acquisition majoré de certaines charges...

Exonération des plus-values immobilières après 30 ans de détention

Actuellement, la plus-value brute (prix de cession – prix d’acquisition) réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier, qui ne constitue pas la résidence principale, est diminuée d’un abattement de 10 % par année pleine de détention au-delà de la 5e année. Par exemple, en cas de vente d’un immeuble détenu depuis 7 ans, l’abattement sur la plus-value brute est égal à 20 %. Par le jeu de cet abattement, la plus-value est donc actuellement exonérée après 15 ans de détention.

La nouvelle loi prévoit un dispositif qui permettra d’obtenir une exonération uniquement après 30 ans de détention. En pratique, la plus-value brute sera diminuée par un abattement dont le taux est progressif :

  • 2 % par année de détention entre la 6e année et la 17e année,
  • 4 % par année de détention entre la 18e année et la 24e année,
  • 8 % par année de détention entre la 25e année et la 30e année.

Le tableau ci-dessous indique le pourcentage d’abattement applicable à la plus-value brute en fonction du nombre d’années de détention de l’immeuble cédé.

Durée de détention Abattement applicable Durée de détention Abattement applicable
Moins de 6 ans 0 % Entre 18 et 19 ans 28 %
Entre 6 et 7 ans 2 % Entre 19 et 20 ans 32 %
Entre 7 et 8 ans 4 % Entre 20 et 21 ans 36 %
Entre 8 et 9 ans 6 % Entre 21 et 22 ans 40 %
Entre 9 et 10 ans 8 % Entre 22 et 23 ans 44 %
Entre 10 et 11 ans 10 % Entre 23 et 24 ans 48 %
Entre 11 et 12 ans 12 % Entre 24 et 25 ans 52 %
Entre 12 et 13 ans 14 % Entre 25 et 26 ans 60 %
Entre 13 et 14 ans 16 % Entre 26 et 27 ans 68 %
Entre 14 et 15 ans 18 % Entre 27 et 28 ans 76 %
Entre 15 et 16 ans 20 % Entre 28 et 29 ans 84 %
Entre 16 et 17 ans 22 % Entre 29 et 30 ans 92 %
Entre 17 et 18 ans 24 % Plus de 30 ans 100 %

Remarque : En cas d’apport à une SCI familiale de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens, les nouvelles règles de calcul de l’abattement pour durée de détention s’appliquent, par exception, aux plus-values réalisées depuis le 25 août 2011.

Mesure d’assouplissement : une disposition en cours d’adoption

Cette nouvelle règle d’imposition introduite en septembre dernier pourrait toutefois être assouplie en faveur des contribuables qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. Une disposition en ce sens a été intégrée au projet de loi de finances pour 2012, actuellement débattu au Parlement. Les contribuables concernés pourraient ainsi bénéficier d’une exonération, à condition :

  • qu’il s’agisse de la première cession d’une résidence autre que principale,
  • de ne pas avoir été propriétaire de leur résidence principale directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession,
  • et de procéder au remploi du prix de cession, dans un délai de 2 ans, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale.

Cet assouplissement, comme la réforme du régime d’imposition, serait effectif pour les cessions réalisées à partir du 01.02.2012.

Suppression de l’abattement de 1 000 €

La plus-value brute, après l’abattement pour durée de détention, était jusqu’à présent diminuée d’un abattement spécifique de 1000€ par cession. Cet abattement est supprimé pour les cessions réalisées à compter du 21 septembre 2011.


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