Avertissement : Défiscalisation France est une plateforme d’information et de mise en relation. Nous n’apportons pas de conseil fiscal individualisé. Pour toute décision, rapprochez‑vous d’un professionnel habilité (expert‑comptable, avocat fiscaliste, notaire).

 

1. Déficit foncier : de quoi parle‑t‑on ?

1.1 Définition légale

Le déficit foncier correspond à la part des charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt*, frais de gestion…) supérieure aux revenus tirés de la location nue.

Référence : article 156 I‑3° du Code général des impôts (CGI) 

1.2 Pourquoi est‑ce intéressant ?

• Jusqu’à 10 700 € de déficit peuvent être imputés chaque année sur le revenu global (plafond inchangé pour 2025).

• Le surplus s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes, créant un « coussin » fiscal.

*Les intérêts d’emprunt ne sont pas imputables sur le revenu global ; ils restent cantonnés aux revenus fonciers.

 

2. Conditions pour bénéficier du déficit foncier

3. Exemple chiffré (simulation 2025)

• Les 8 500 € viennent en déduction du revenu global.

• Économie d’impôt : 8 500 × 30 % (TMI) = 2 550 € + 17,2 % de prélèvements sociaux évités.

• Si le contribuable réalise le même volume de travaux l’année suivante, il peut à nouveau imputer jusqu’à 10 700 €.

(Simulation hors plafond de 10 700 € ; au‑delà, la partie excédentaire est reportée.)

 

4. Les pièges fréquents à éviter

Avant de signer un compromis, il est crucial d’anticiper l’ensemble des contraintes liées au dispositif choisi. Une mauvaise préparation peut conduire à une requalification (suppression de la réduction d’impôt, majorations, intérêts de retard).

4.1 Mauvaise nature des travaux

L’administration (BOFIP-Impôts : BOI-IR-RICI-230-20-20) publie chaque année les communes et quartiers éligibles aux différents zonages (A bis, A, B1, B2, C) ainsi que les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

• Si votre appartement Pinel neuf est situé en zone B2, il ne reste éligible qu’avec un agrément spécifique de la préfecture.

• Pour le déficit foncier, seul un logement déjà soumis au régime réel peut générer un déficit imputable sur le revenu global (limité à 10 700 € par an).

4.2 Oublier la durée de location

Le banquier calcule votre taux d’endettement et exige souvent un apport de 10 % – 12 % pour les frais de notaire et de garantie. Calculez :

• Cash‐flow mensuel (loyer – échéance – charges non récupérables),

• Effort d’épargne réel après impôt,

• Taux de couverture du loyer (souvent ≥ 70 % des mensualités pour un montage serein).

Défiscalisation France ne vous vend pas de prêt : nous simulons divers scénarios pour que vous arriviez à la banque avec un dossier chiffré et crédible.

4.3 Dépassement du plafond

Même le « meilleur » dispositif tombe à l’eau si le logement reste vide ! Nous vous aidons à :

• Étudier le marché locatif réel (vacance moyenne, tension locale, loyers de référence),

• Prévoir un calendrier des travaux/livraison pour ne pas rater le délai de mise en location (12 mois max pour Pinel, 30 mois pour Monuments Historiques),

• Rédiger une annonce conforme aux obligations (DPE, surface Carrez, loyer plafonné, etc.).

 

5. Consolider sa stratégie patrimoniale sur le long terme

La défiscalisation doit rester un moyen, non une fin. Un montage mal intégré à votre patrimoine global peut devenir un fardeau fiscal ou successoral.

5.1 Arbitrer entre rendement net et économie d’impôt

Nous vous aidons à lister, classer et documenter vos factures pour faciliter le travail de votre comptable.

• Pinel PLUS : réduction d’impôt de 12 % à 21 % (selon la durée), mais rendement brut parfois < 3 %.

• LMNP amortissable : quasi‐absence d’impôt sur les loyers pendant 20 ans, mais vous renoncez à la réduction Pinel.

Notre rôle : illustrer, sur 15 ans, votre taux de rendement interne (TRI) après impôts pour chaque scénario, afin que vous choisissiez en connaissance de cause.

5.2 Anticiper la sortie (revente ou conservation)

Check‑list PDF, classement numérique, libellés conformes : vous gagnez du temps en cas de contrôle.

À l’issue de l’engagement (6, 9 ou 12 ans en Pinel), trois questions :

• Conservez‐vous le bien pour le cash‐flow ?
• Vendez‐vous pour réinvestir (risque de plus‐value imposable au taux forfaitaire 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) ?
• Transmettez‐vous via une SCI familiale ou une donation ?

Nous simulons l’impact fiscal de chaque option et listons les formalités à anticiper (diagnostics, purge du droit de préemption, etc.).

5.3 Coordonner patrimoine pro/perso et transmission

Pour un indépendant, investir en nom propre peut augmenter son imposition IR ; passer par une SASU patrimoniale peut offrir plus de souplesse (abattement de 40 % sur les dividendes, cession de parts plus simple). Nous clarifions :

• Le coût réel (IS, flat tax, CFE si meublé d’entreprise),

• Les conséquences en cas de divorce, décès ou départ à la retraite,

• Les options d’assurance‐vie ou de PER pour lisser la fiscalité à long terme.

 

6. Cas pratique : Julien, 38 ans, TMI 30 %

Julien possède un T2 à Lyon loué 650 €/mois. Après un audit énergétique, il dépense 18 000 € pour passer de l’étiquette E à C :

• Déficit imputable : 10 700 € (reste reportable 7 300 €)

• Économie d’impôt 2025 : 3 210 € (10 700 × 30 %)

• Cash‑flow neutre mais logement valorisé + revalorisation du loyer (loi Climat)

Grâce à notre accompagnement, Julien a :

• évité de déduire les frais de notaire (non déductibles),

• choisi le bon calendrier de travaux (factures avant le 31/12),

• anticipé la clause de location 3 ans.

 

7. Sources et textes officiels

• Article 156 CGI – 3° : déductibilité du déficit foncier.

• BOFiP‑Impôts, dossier RFPI‑BASE‑20‑20‑10, maj 10/2024.

• Impots.gouv.fr : Fiche pratique « Les revenus fonciers ».

(N’hésitez pas à consulter ces ressources ou votre professionnel pour une application à votre cas.)

 

8. En résumé

Le déficit foncier reste l’un des leviers les plus puissants pour réduire vos impôts tout en rénovant votre patrimoine immobilier. Encore faut‑il :

• Sélectionner les bons travaux,

• Respecter les plafonds et délais,

• Conserver des justificatifs irréprochables.