1. QU’EST-CE QUE LA LOI DENORMANDIE ?

La loi Denormandie est un dispositif fiscal créé en 2019 pour stimuler l’investissement locatif dans l’immobilier ancien à rénover. Son objectif : rénover les logements vétustes et revitaliser les centres-villes de communes moyennes.

Inspirée de la loi Pinel, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant total de l’opération, à condition de réaliser des travaux significatifs et de louer le bien selon certaines règles.

Prolongée jusqu’au 31 décembre 2026, la loi Denormandie constitue en 2025 une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant allier performance locative et avantage fiscal.

 

2. LES CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DE LA LOI DENORMANDIE

2.1. Un bien situé dans une zone éligible

Le logement doit se situer dans :

• Une commune du programme Action cœur de ville ;

• Ou une commune ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT).

La liste des villes concernées est mise à jour sur le site officiel du ministère de la Cohésion des territoires.

 

2.2. Des travaux représentant au moins 25 % du coût total

Les travaux doivent améliorer la qualité du logement ou sa performance énergétique. Cela peut inclure :

• Le changement de système de chauffage,

• L’isolation thermique,

• La rénovation de la toiture, de l’électricité ou des fenêtres,

• La création de surfaces habitables.

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et finalisés dans un délai de 30 mois.

 

2.3. Une location encadrée

Le bien doit être loué non meublé, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Le locataire doit respecter des plafonds de ressources, et le loyer est encadré par l’État.

Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée de location :

• 12 % pour 6 ans,

• 18 % pour 9 ans,

• 21 % pour 12 ans.

 

3. EXEMPLE D’INVESTISSEMENT EN 2025

Un investisseur achète un bien ancien pour 100 000 € et engage 40 000 € de travaux. Le total de l’opération s’élève à 140 000 €.

Les travaux représentant plus de 25 %, le projet est éligible. En optant pour une location sur 12 ans, l’investisseur pourra déduire 21 % de 140 000 €, soit 29 400 € d’impôt sur 12 ans.

Bon à savoir : la loi Denormandie est cumulable avec un prêt à taux zéro (PTZ) si l’acheteur est primo-accédant et utilise le bien comme résidence principale avant de le mettre en location.

 

4. COMPARAISON AVEC LA LOI PINEL

Critère	Loi Denormandie	Loi Pinel
Type de bien	Ancien avec travaux	Neuf ou VEFA
Objectif	Rénovation	Construction
Zones éligibles	Centres-villes ORT / ACV	Zones tendues A/B1
Travaux obligatoires	Oui (≥ 25 %)	Non
Plafonds de loyers	Oui	Oui
Réduction d’impôt max	21 %	21 %

5. POURQUOI UTILISER LA LOI DENORMANDIE EN 2025 ?

• Accès à des biens à des prix plus abordables que dans le neuf.

• Possibilité d’augmenter la valeur du bien via les travaux.

• Réduction d’impôt significative.

• Meilleur rendement locatif dans certaines communes.

• Opportunité de participer à la rénovation urbaine.

Il est toutefois recommandé de bien sélectionner la ville, d’estimer correctement les coûts de travaux et de s’entourer de professionnels compétents.

 

6. POURQUOI CHOISIR DÉFISCALISATION FRANCE POUR VOUS ACCOMPAGNER ?

Notre objectif n’est pas de vous conseiller au sens strict du terme, mais de vous aider à faire les bons choix en matière de défiscalisation.

Nous vous accompagnons pour :

• Comprendre les mécanismes fiscaux complexes ;

• Estimer vos économies d’impôt réelles ;

• Éviter les erreurs coûteuses liées aux travaux ou au montage du dossier ;

• Identifier les bons professionnels : artisans, fiscalistes, notaires, etc.

Grâce à une approche personnalisée, vous bénéficiez d’un accompagnement indépendant et objectif, basé sur vos intérêts, pas sur une commission de vente.

 

7. SOURCES OFFICIELLES

• Ministère de l’Économie – Dispositif Denormandie

• Agence nationale de l’habitat (ANAH)