1. Qu’est-ce que la loi Monuments Historiques ?

La loi Monuments Historiques, instaurée en 1913 puis renforcée à plusieurs reprises, est un dispositif fiscal spécifique destiné à encourager la préservation du patrimoine immobilier classé ou inscrit. Elle permet aux propriétaires d’immeubles protégés de bénéficier d’avantages fiscaux très attractifs en contrepartie de travaux de restauration, tout en contribuant à la sauvegarde du patrimoine français.

Ce mécanisme, qui repose sur un engagement patrimonial, reste en 2025 l’un des seuls dispositifs permettant une déduction sans plafond sur le revenu global.

 

2. En quoi consiste la loi Monuments Historiques ?

La loi MH concerne les bâtiments classés au titre des Monuments Historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire. Elle s’adresse à des propriétaires privés, souvent passionnés par l’histoire et l’architecture, qui souhaitent restaurer et entretenir ces biens d’exception. En échange de ces engagements, la loi leur offre la possibilité de déduire de leurs revenus imposables la totalité des charges liées à l’entretien, aux réparations et aux intérêts d’emprunt.

Il s’agit d’un des rares dispositifs de défiscalisation sans plafond, contrairement aux mécanismes comme la loi Pinel ou le Denormandie. C’est donc une stratégie prisée par les contribuables fortement fiscalisés.

Source officielle : Le texte de référence est l’article 156 I-3° du Code général des impôts.

 

3. Les conditions pour bénéficier du dispositif

Pour être éligible à la loi Monuments Historiques en 2025, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le bien doit être classé ou inscrit comme Monument Historique.

• Le propriétaire doit conserver le bien pendant 15 ans minimum.

• Les travaux doivent être validés par l’Architecte des Bâtiments de France.

• Le bien peut être loué, occupé ou laissé vacant, tant que les conditions de conservation sont respectées.

• Il faut s’engager à ne pas diviser l’immeuble en copropriété.

 

4. Quels sont les avantages fiscaux en 2025 ?

En contrepartie du respect des conditions, les avantages fiscaux sont parmi les plus généreux du droit français :

• Déduction de 100 % des travaux de restauration, d’entretien et d’intérêts d’emprunt sur le revenu global (sans plafond).

• En cas de location, il est possible d’imputer un déficit foncier sur les autres revenus.

• Possibilité de transmission facilitée, notamment par le biais de démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété).

Cette déduction est particulièrement intéressante pour les contribuables dans les tranches marginales d’imposition élevées, car elle permet de réduire directement l’impôt à payer.

 

5. Exemples concrets d’application

Prenons un exemple simple : un particulier acquiert un immeuble classé pour 800 000 € et prévoit 400 000 € de travaux validés. S’il perçoit un revenu imposable de 150 000 € par an, il peut imputer 400 000 € de travaux sur plusieurs années, et ainsi économiser jusqu’à 180 000 € d’impôts selon sa tranche d’imposition.

Un autre exemple : un investisseur fortuné peut restaurer un ancien hôtel particulier dans une ville historique comme Arles, Nîmes ou Bayonne, tout en réduisant considérablement son impôt chaque année pendant la durée des travaux.

Bon à savoir : Il est possible d’acquérir un bien via une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, mais pas via une SCI à l’IS, sinon les avantages fiscaux sont perdus.

 

6. Quels types de profils peuvent en bénéficier ?

La loi Monuments Historiques est particulièrement adaptée aux :

• Contribuables fortement imposés (TMI à 41 % ou 45 %)

• Amoureux du patrimoine souhaitant restaurer un bien ancien

• Familles souhaitant transmettre un bien rare à leurs descendants

• Investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine avec un actif tangible et prestigieux

 

7. Limites et points de vigilance de la loi Monuments Historiques

Bien que très avantageuse, cette loi comporte certains risques et contraintes :

• Les travaux doivent être supervisés par les autorités compétentes, ce qui allonge les délais.

• Le coût d’acquisition et de restauration peut être élevé.

• L’entretien du bien est à la charge exclusive du propriétaire.

• Il faut accepter de ne pas revendre dans les 15 années suivant l’acquisition.

 

8. Pourquoi se faire accompagner par défiscalisation-france.fr ?

Chez défiscalisation-france.fr, nous ne vendons aucun bien ni montage financier. Nous proposons un accompagnement pédagogique et stratégique :

• Aide à la compréhension de la loi et de ses conditions

• Mise en relation avec des experts du secteur (architectes, fiscalistes, avocats)

• Analyse de votre situation fiscale pour valider l’intérêt réel du projet

• Relecture des documents, structuration du projet, suivi sur le long terme

Notre approche est neutre, documentée, et respectueuse de la réglementation. Vous restez libre de vos choix tout en bénéficiant de notre expertise pour éviter les erreurs.