1. QU’EST-CE QUE LA LOI DEMESSINE ?

La loi Demessine, du nom de la secrétaire d’État au Tourisme Michelle Demessine, est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par la loi de finances pour 1999. Elle vise à stimuler l’investissement dans des résidences de tourisme situées dans des zones rurales classées “zones de revitalisation rurale” (ZRR) ou dans des zones de montagne.

Son objectif est double :

• favoriser l’aménagement du territoire,

• soutenir l’activité économique touristique dans des zones fragilisées.

Ce dispositif s’applique aux résidences de tourisme classées dans lesquelles les investisseurs acquièrent un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), pour ensuite le louer meublé à un gestionnaire professionnel pendant au moins 9 ans.

Bon à savoir : Les zones éligibles à la loi Demessine sont définies par arrêté ministériel. Elles peuvent évoluer en fonction des critères démographiques et économiques.

 

2. QUELS AVANTAGES FISCAUX POUR L’INVESTISSEUR ?

Le principal attrait de la loi Demessine résidait dans sa réduction d’impôt, qui pouvait atteindre :

• 25 % du montant de l’investissement, plafonné à 50 000 € pour une personne seule ou 100 000 € pour un couple (soit une réduction maximale de 12 500 € ou 25 000 €),

• répartie de manière linéaire sur 4 années (soit 6,25 % par an).

Ce montant pouvait être complété par une récupération de la TVA (20 %), à condition que le bien soit géré en résidence de tourisme avec services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, ménage, etc.).

Bon à savoir : Le cumul de la réduction d’impôt avec d’autres dispositifs comme le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est possible, à condition de bien respecter les plafonds et durées de location.

 

3. QUI PEUT ENCORE BÉNÉFICIER DE LA LOI DEMESSINE EN 2025 ?

La loi Demessine a été abrogée pour les investissements réalisés après 2010. Cependant, certains avantages fiscaux liés à des acquisitions anciennes continuent de produire leurs effets jusqu’à la fin de la période de location.

En 2025, ce dispositif ne peut donc plus être utilisé pour de nouveaux projets, mais il reste pertinent :

• pour les investisseurs déjà engagés sous le régime Demessine,

• pour ceux qui souhaitent acheter en revente un bien déjà intégré dans une résidence de tourisme bénéficiant de ce cadre fiscal.

Bon à savoir : La revente d’un bien en loi Demessine peut nécessiter de conserver les engagements de location pour éviter la remise en cause de l’avantage fiscal initial.

 

4. POURQUOI LA LOI DEMESSINE A-T-ELLE ÉTÉ SUPPRIMÉE ?

Plusieurs critiques ont conduit à la disparition progressive du dispositif :

• Des résidences mal gérées, entraînant des pertes pour les investisseurs,

• Un manque de transparence sur les rendements locatifs,

• Des implantations parfois déconnectées de la demande touristique réelle, dans des zones peu fréquentées.

L’État a donc choisi de réorienter les incitations fiscales vers d’autres dispositifs (notamment Censi-Bouvard ou LMNP amortissable) jugés plus souples et mieux encadrés.

 

5. ALTERNATIVES EN 2025 À LA LOI DEMESSINE

En 2025, pour investir dans le secteur du tourisme avec des avantages fiscaux, les investisseurs peuvent se tourner vers :

• le statut LMNP (régime réel ou micro-BIC),

• le régime Censi-Bouvard (encore applicable dans certaines conditions jusqu’à extinction complète),

• certains projets dans le cadre des zones AFR (aides à finalité régionale),

• ou des montages de défiscalisation régionale soutenus par des collectivités locales.

Bon à savoir : Le statut LMNP permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier, réduisant fortement l’assiette imposable, sans obligation de localisation dans une zone spécifique.

 

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• Comprendre les différences entre les dispositifs,

• Identifier les bonnes pratiques à connaître pour investir efficacement,

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Source officielle :

• BOFIP – Bulletin Officiel des Finances Publiques