1. Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?

Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus par un propriétaire qui met en location un bien immobilier non meublé (appartement, maison, locaux professionnels, terrains…). Ces revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale, même s’ils sont perçus de manière ponctuelle.

Ils s’appliquent uniquement aux locations nues (non meublées). Les locations meublées, elles, relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Source officielle : Service Public – Revenus fonciers

 

2. Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Les revenus fonciers se déclarent dans la déclaration annuelle de revenus (formulaire n°2042 et annexe n°2044 si régime réel).

Deux régimes fiscaux sont possibles :

2.1 Le régime micro-foncier

• Applicable si le total des loyers n’excède pas 15 000 € par an.

• Abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, sans possibilité de déduire d’autres charges.

• Simple à gérer mais moins optimisé si vous avez beaucoup de charges déductibles.

2.2 Le régime réel

• Obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers annuels, ou sur option volontaire.

• Permet de déduire les charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, assurance, taxe foncière, frais de gestion, etc.

• Plus complexe mais souvent plus avantageux fiscalement.

Bon à savoir : Si vous optez pour le régime réel, vous devez le conserver pendant au moins 3 ans.

 

3. Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Au régime réel, il est possible de déduire de nombreux frais liés à l’entretien et à la gestion du bien :

• Intérêts et frais d’emprunt

• Travaux d’entretien et de réparation (hors agrandissement)

• Frais de gestion et de syndic

• Primes d’assurance (PNO, loyers impayés)

• Taxes et impôts locaux (taxe foncière, contribution économique)

• Frais de procédure (avocat, huissier)

Cela permet parfois de réduire fortement l’impôt, voire de créer un déficit foncier.

 

4. Le déficit foncier : un levier fiscal puissant

Le déficit foncier se produit lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers perçus.

Il peut être imputé :

• Jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global (salaire, pensions, etc.)

• Le surplus peut être reporté sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

• Exemple : Si vos loyers annuels sont de 8 000 € et vos charges de 15 000 €, vous avez un déficit de 7 000 € qui réduit immédiatement votre revenu imposable.

Bon à savoir : Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.

 

5. Fiscalité des revenus fonciers en 2025

Les revenus fonciers sont soumis :

• À l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale (0 % à 45 %)

• Aux prélèvements sociaux (17,2 %)

• Astuce : Pour réduire la fiscalité, certains investisseurs logent leurs biens dans une SCI à l’IS ou utilisent des dispositifs de défiscalisation comme le Denormandie, le Monuments Historiques ou le Malraux.

 

6. Stratégies pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers

6.1 Choisir le régime fiscal le plus adapté

• Micro-foncier : simple, si peu de charges

• Régime réel : optimal si charges importantes

6.2 Investir dans des dispositifs fiscaux

• Loi Denormandie : réduction d’impôt pour rénovation en zone ciblée

• Loi Malraux : réduction d’impôt jusqu’à 30 % des travaux

• Monuments Historiques : déduction illimitée des travaux

6.3 Financer par emprunt

Les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles, ce qui réduit fortement le revenu foncier imposable.

Bon à savoir : Les choix fiscaux doivent toujours être faits en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux.

 

Conclusion : les revenus fonciers représentent un pilier de l’investissement immobilier en France.

Bien gérés, ils peuvent devenir une source de revenus stables et optimisés fiscalement. Le choix entre régime micro-foncier et régime réel, l’utilisation intelligente des charges déductibles et l’exploitation des dispositifs fiscaux existants peuvent faire la différence entre un rendement net faible et une opération patrimoniale performante.