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Acheter pour louer 

Pourquoi acheter pour louer grâce à l’investissement locatif ?

À la différence des autres investissements, l’immobilier locatif repose sur une judicieuse technique d’autofinancement réduisant sensiblement les risques de pertes et les barrières à l’entrée. Les revenus générés par la location permettent d’amortir le coût du crédit dès son lancement, rendant l’opération sûre à court terme et rentable à long terme. Avec ou sans apport, acheter pour louer est une opportunité accessible à tous et ne dépend presque qu’exclusivement de la viabilité du projet.

La demande locative : la condition sine qua non

Offrant un rendement estimé entre 3 et 10 %, l‘immobilier locatif a pour grande particularité et principal intérêt d’être une source de revenus immédiate. Le versement des loyers compense directement les mensualités d’emprunt et prévient les défauts de remboursement du crédit. Ils évitent les décalages de trésorerie et limitent l’effort d’investissement initial, au point de pouvoir obtenir un prêt sans même disposer de fonds propres. L’endettement auprès d’un organisme de crédit pour l’investissement locatif permet de lever mécaniquement une rentabilité sur un bien immobilier par effet de levier. L’occupation continuelle du logement étant la clé de la viabilité du projet.

 

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Les facteurs clés succès de l’investissement en immobilier locatif

Plutôt qu’un apport en capital et des garanties financières, la réussite d’un investissement en immobilier locatif dépend essentiellement de l’emplacement et de la qualité du logement. Les villes dynamiques et porteuses comme Nantes, Rennes, Bordeaux, Lyon et Toulouse sont des valeurs sûres. Les villes moyennes comme Brest et Reims donnent l’opportunité d’acquérir des biens d’un excellent rapport qualité/prix. De manière générale, la proximité avec le réseau de transport, l’environnement économique local et la balance démographique constituent des critères déterminants pour évaluer l’attractivité de l’emplacement. Si le bien prend de la valeur avec le temps, l’acquéreur pourra réaliser une plus-value en cas de revente.

Défiscaliser grâce à l’immobilier locatif

Acheter pour louer permet de dégager une forte rentabilité sur le long terme, mais engage en contrepartie de nombreuses lignes de crédit : capital, intérêts, frais de notaire, assurance, gestion locative, charges, impôts, taxe foncière… D’autre part, les revenus fonciers de la location sont soumis à l’impôt sur le revenu au titre des BIC.

Ainsi, les dispositifs fiscaux se révèlent décisifs pour acheter ou louer un bien en immobilier locatif. Étendue jusqu’en 2021, la loi Pinel ouvre droit à une réduction d’impôts correspondant à 12, 18 ou 21 % de la valeur du bien selon la durée de détention (respectivement 6, 9 ou 12 ans). L’amendement Censi-Bouvard offre une récupération de TVA et une déduction fiscale de 11 % pour l’acquisition d’une résidence de services (EHPAD, estudiantines) louée 9 ans. Dans le cadre des programmes de rénovation dans les quartiers historiques, le dispositif Malraux prévoit un abattement correspondant à 22 voire 30 % du montant des travaux engagés. L’arsenal législatif donne enfin la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt et les honoraires de gestion des loyers dans le calcul du revenu imposable.

 

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