Acheter pour louer dans le neuf, quel rendement locatif espérer ?

Acheter pour louer est une manière judicieuse de se constituer un patrimoine tout en générant à plus ou moins long terme des revenus complémentaires (loyers versés une fois le crédit remboursé, plus-value à la revente). Toutefois, avant de faire l’acquisition d’un bien dans cette perspective, il est recommandé à l’investisseur d’évaluer la rentabilité de son investissement locatif. Cette efficacité dépend de nombreux facteurs, parmi lesquels les cas de l’ancien et du neuf tendent à se distinguer.


Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif est un coefficient qui évalue la rentabilité d’un investissement locatif en mettant en rapport les revenus qu’il engendre et son coût d’achat. Calculé en pourcentage, cet indicateur s’apprécie sur une base annuelle :

  • Pour obtenir le rendement brut, l’opération est relativement simple :
    100 x somme des loyers de l’année / prix d’achat du bien.
  • Pour obtenir le rendement locatif net, il faut déduire du rendement brut les dépenses à charge du propriétaire avant impôt, tels que frais de gestion selon le calcul suivant :
    (100 x somme des loyers de l’année) – charges / prix d’achat du bien
  • Enfin, pour être encore plus précis, il faut estimer la rentabilité nette après impôt (impôts fonciers, et éventuellement l’ISF), ce qui permet de prendre en compte l’ensemble des dépenses annuelles générées par le bien locatif. Le calcul de ce rendement locatif dit net-net s’obtient ainsi :
    (100 x somme des loyers de l’année) – charges – impôts fonciers / prix d’achat du bien

Aujourd’hui, la rentabilité d’un investissement locatif varie en général entre 2 et 7%, selon la nature et la localisation du bien. Avant d’acheter pour louer, il est indispensable de s’assurer que le rendement locatif du bien est supérieur à celui d’un placement financier-soit a minima supérieur à 3% – et qu’il permet de compenser les taux d’intérêt du crédit immobilier sur le long terme.

Augmenter le rendement locatif net-net en achetant du neuf

Dans bien des cas, la rentabilité locative de l’immobilier neuf est moins forte que celui de l’immobilier ancien. En effet, puisque les prix d’achat au m² sont en général plus élevés dans le neuf (excepté en Île-de-France), le coût initial est plus fort que dans l’ancien, ce qui fait en conséquence baisser la rentabilité locative brute. Cependant, le neuf est également susceptible d’offrir de belles perspectives d’investissement, et ce d’autant plus qu’il est situé dans une zone à forte pression locative.

En effet, dans les cas où l’investissement locatif dans le neuf remplit les conditions d’éligibilité aux dispositifs d’incitations fiscales, sa rentabilité locative nette augmente, venant compenser le surcoût initial. En effet, conçus pour stimuler les investissements locatifs dans le neuf, le dispositif de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et les lois Pinel et Censi-Bouvard permettent d’obtenir des réductions d’impôt conséquentes, et par là même de diminuer considérablement les dépenses générées par la location. La loi Pinel est l’une des plus avantageuses, car elle permet à l’investisseur d’obtenir une réduction d’impôt pouvant monter jusqu’à 63 000 euros. Dans le cas où les revenus fonciers n’excèdent pas 23 000 euros par an, le dispositif LMNP -qui concerne les logements de résidences neuves de service-permet à l’investisseur d’être exonéré de l’imposition sur ses revenus locatifs tout en récupérant la TVA. La loi Censi-Bouvard permet quant à elle de réduire l’impôt sur l’investissement locatif de 11%.

En s’appuyant intelligemment sur les dispositifs de défiscalisation immobilière, il est donc possible de parvenir un bon rendement locatif, et d’obtenir des taux d’au moins 6%. Mais il faut pour cela être aussi très attentif aux autres facteurs de la rentabilité, car elle demeure très dépendante de la zone géographique.

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