Loi Pinel ou LMNP ? Quel dispositif de défiscalisation choisir ?

Deux grands dispositifs de défiscalisation s’offrent aux particuliers désirant investir dans l’immobilier locatif neuf : la loi Pinel et le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Intéressantes, ces deux solutions n’ont pas les mêmes avantages et contraintes, et ne répondent pas aux mêmes objectifs.


Défiscaliser en loi Pinel

Le dispositif Pinel permet d’acquérir un logement tout en obtenant un abattement fiscal très conséquent, pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi, sous réserve de respecter les conditions prévues par la loi : localisation dans une zone éligible, nudité de la location, respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire, engagement locatif pour une durée définie de 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée de location est longue, plus la réduction fiscale est avantageuse : la défiscalisation loi Pinel permet d’obtenir jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôt, dans la limite d’un plafond de 300000 euros.

Etant donné le plafonnement des loyers prévu par le dispositif, l’investissement en loi Pinel ne permet pas en général de générer un très haut rendement locatif. Toutefois, cette relative faiblesse du rendement locatif peut être compensée par la nouvelle destination locative du bien ou la revente post obligations Pinel, et par le montant élevé des réductions d’impôt.

Défiscaliser en LMNP

Le statut LMNP permet lui aussi de faire l’acquisition d’un logement neuf tout en défiscalisant. Pour cela, le bien meublé doit se situer dans une résidence avec services (résidences pour étudiants ou seniors, résidences médicalisées EHPAD, ou résidences de tourisme) et être géré par un exploitant professionnel.

Dans le cas où les revenus locatifs du loueur en LMNP sont inférieurs à 23 000 euros par an, l’investisseur peut opter pour le régime fiscal des Bénéfices Réels et Commerciaux (BIC), et obtenir un abattement correspondant à 50% des loyers reçus. La loi prévoit également un mécanisme de récupération de la TVA dans le cas où le bien acquis est neuf. Pour bénéficier de revenus complémentaires peu imposés, le statut de la location meublée non professionnelle peut donc être une bonne solution.

Choisir selon ses objectifs patrimoniaux et fiscaux

Le dispositif Pinel et le statut LMNP permettent l’un et l’autre de se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant, et en bénéficiant d’un complément de revenus. Tout deux permettent ainsi de devenir propriétaire en finançant partiellement le bien par le biais des abattements fiscaux, et constituent un investissement stable. Cependant, au delà de ces grands principes communs, les deux procédés de défiscalisation sont différents et correspondent à des objectifs patrimoniaux et fiscaux distincts.

Investir dans l’immobilier neuf par le biais du statut LMNP permet d’obtenir un rendement légèrement supérieur à celui d’un investissement en loi Pinel, mais celui-ci demeure plus avantageux en terme de réduction fiscale. Par ailleurs, parce qu’elle n’exige aucune contrainte géographique ou d’obligation quant à la durée de l’engagement locatif, la location meublée présente davantage de souplesse que la loi Pinel pour l’investisseur. En somme, si l’objectif est de défiscaliser à un taux élevé et sur du long terme, le dispositif Pinel mis en place par le gouvernement semble le mieux adapté. S’il s’agit avant tout de générer des revenus complémentaires à moyen ou long terme, l’option LMNP semble la plus pertinente.