Pourquoi investir en déficit foncier en 2018 avec l’année blanche ?

En raison de la mise en place du prélèvement à la source pour 2019, 2018 est une « année blanche » : pour éviter une double imposition, les revenus perçus en 2018 ne seront pas imposés, sauf dans le cas de revenus exceptionnels. Pour accompagner cette transition fiscale et éviter les effets d’optimisation, l’Etat a prévu un mécanisme dérogatoire concernant les déductions de travaux réalisés en 2018 et 2019 : est-il donc pertinent d’investir en déficit foncier pendant l’année blanche de 2018 ?


Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Pour comprendre l’impact de la réforme fiscale, il est d’abord nécessaire de rappeler le principe du déficit foncier. Le propriétaire d’un bien immobilier locatif se trouve dans une situation de déficit foncier dans le cas où les charges foncières qu’il supporte (taxe foncière, intérêt d’emprunt, charges d’entretien et de copropriété, travaux de réparation) sont supérieures au montant des loyers perçus. Sous réserve de respecter certaines conditions, l’investisseur peut alors déduire ce déficit de ses revenus globaux, dans la limite d’un plafond de 10 700 euros par an. Dans le cas où le déficit est supérieur à ce montant, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers de la décennie suivante.

Déficit foncier et année blanche

Afin d’éviter que les investisseurs ne reportent leurs travaux pour optimiser la mise en place de l’impôt à la source, un dispositif dérogatoire prévoit que les travaux d’entretien ou de rénovation seront déductibles des revenus fonciers de 2019 à hauteur de la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019. Ce nouveau système vient ainsi perturber le fonctionnement habituel du déficit foncier. Il est donc conseillé aux propriétaires envisageant de faire des travaux dans leur bien de prendre en compte les impacts de l’année blanche pour se prémunir des mauvaises surprises.

Par exemple, dans le cas où le propriétaire ne perçoit que des revenus courants, les travaux réalisés en 2018 seront sans effet fiscal cette même année : puisque l’investisseur ne sera pas imposé sur ses revenus 2018, son impôt ne baissera pas.

Dans quels cas investir en déficit foncier en 2018 ?

En revanche, dans d’autres situations, investir en déficit foncier pendant l’année blanche peut se révéler avantageux.

Dans le cas où le propriétaire prévoit en 2018 de toucher des revenus exceptionnels, comme une plus-value immobilière, ceux-ci restent bien imposables. Ainsi, si un déficit foncier est généré par des travaux effectués en 2018, il est possible de le déduire du revenu global de 2018, toujours dans la limite inchangée de 10 700 euros. S’il subsiste un excédent, il sera déduit les années suivantes.

Dans le cas où les dépenses de travaux sont importantes, il peut aussi être judicieux de les réaliser en 2018. Si celles-ci permettent de créer un déficit foncier reportable, l’investisseur peut alors le cumuler en 2019 avec l’abattement correspondant à 50% des dépenses de travaux de 2018. En somme, si le montant engagé pour les travaux est très conséquent (il doit être supérieur à deux fois le montant des revenus majoré de 21400 euros), il peut être possible de déduire davantage de ses revenus que les sommes effectivement engagées pour les travaux. 2018 semble donc le moment idéal pour réaliser de très gros travaux.

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