Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Calcul de la rentabilité d’un investissement locatif

Ce calcul consiste à connaître le retour sur investissement lors d’un investissement locatif. Pour cela on utilise les deux principaux facteurs : l’achat du bien et les loyers générés. Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif est déterminante dans l’optique de bien préparer son acquisition. Il est important de bien prendre en compte chacun des types de calcul de rentabilité de bien loué, que vous visiez le retour sur investissement ou la défiscalisation.

La rentabilité brute

Le rendement brut annuel est obtenu en multipliant le loyer mensuel par 12 (afin d’obtenir le loyer annuel), et en le divisant par le coût d’acquisition du logement. Par exemple, un bien de type studio acheté à 130 000 € à Lyon, et loué 595 € par mois, délivre une rentabilité de 5,5% (595*12/130 000)*100.

Ce calcul est certes indicatif et vous donne une tendance du rapport existant entre le prix d’acquisition du bien et le niveau des loyers pratiqués,  mais il n’intègre pas les charges et taxes déductibles.

La rentabilité nette de charges

A partir du calcul de la rentabilité brute établie, on y retranche l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien (dites « non récupérables » à savoir non imputable sur le locataire telles que frais de financement, frais administratifs, chauffage, eau chaude, propreté, etc), les frais de gestion, et la taxe foncière pour obtenir la rentabilité nette.

Ainsi, nous ôtons au loyer annuel précédemment calculé : 650 euros de taxe foncière, 8% de coûts de gestion locative, et 430 euros de charges non récupérables. Le résultat obtenu nous donne un loyer annuel recalculé de 5 489 € (7140 – 650 – 571 – 430), et une rentabilité nette de charge de charges de 4,2% (5 489/130 000)*100.

Cette approche est plus exacte et précise dans son calcul, dans la mesure où elle prend réellement en compte toutes les charges que vous supportez précisément dans la gestion du bien pour calculer sa rentabilité.

La rentabilité nette-nette

In fine, la rentabilité nette-nette tient compte des différents avantages fiscaux perçus, selon le dispositif de défiscalisation et d’aide à l’investissement locatif choisi. Elle tiendra donc compte d’une réduction d’impôts annuelle complémentaire obtenue dans le cadre d’un investissement de défiscalisation en loi Pinel ou Censi-Bouvard par exemple, ou d’une déduction du montant des travaux réalisé des revenus imposable dans le cadre d’un investissement de défiscalisation en loi Malraux.