Comment réduire ses vacances locative ?

Qu’est-ce que la vacance locative ?

Définition vacance locative

Si l’investissement dans l’immobilier locatif est souvent très avantageux, un risque pèse sur la rentabilité d’un tel placement : la vacance locative. Heureusement, des moyens existent pour se prémunir de cette menace. La vacance locative désigne la période pendant laquelle un bien immobilier reste vacant entre deux contrats de location. Il peut aussi arriver que lors de la première mise en location d’un logement, le propriétaire ne trouve pas tout de suite de locataire, ce qui se produit assez souvent dans le cas de la livraison d’un programme neuf. Dans ce cas plus précis, on parle de carence locative. Plus ces périodes de vacance et de carence sont longues, plus la rentabilité de l’investissement locatif est mise en péril : malgré l’absence de perception de loyers, le propriétaire reste tenu de couvrir les frais liés au financement du bien immobilier ainsi que ses risques.

De plus, la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière imposent une limite de la vacance locative : si celle-ci excède une certaine durée, l’investisseur n’est plus éligible à la réduction fiscale. En France, le taux de vacance locative ne cesse de croître ces dernières années. Il est donc indispensable d’anticiper ce danger qui menace tout investissement immobilier locatif pour en réduire au maximum les impacts négatifs.

Assurance et garantie locative

Certaines compagnies d’assurances spécialisées dans les risques locatifs proposent des contrats de garantie permettant de protéger les propriétaires contre la vacance locative. Ces contrats prévoient le versement d’une indemnité couvrant totalement ou partiellement le montant des loyers non perçus pendant la période de vacance. Ces contrats de garantie peuvent être complexes, il faut donc bien en étudier les clauses avant de s’engager pour éviter les mauvaises surprises. Ils ont aussi bien sûr un coût, souvent aux alentours d’1,5% du loyer. Aussi est-il tout de même préférable de bien réfléchir en amont à son investissement locatif pour se prémunir du risque de vacance plutôt que de payer chèrement ensuite pour en limiter le risque.

Prévenir le risque de vacance locative

Que le bien soit géré par un professionnel ou directement par son propriétaire, il s’agit surtout d’analyser les causes de la vacance locative pour y remédier. Il faut d’abord s’interroger sur la visibilité de l’offre, et ne pas hésiter à multiplier les modalités de diffusion et de promotion de l’annonce. Il est aussi indispensable de s’interroger sur l’attractivité de l’offre de location, et notamment sur le montant du loyer fixé : est-il bien adapté à la nature du logement et au prix du marché locatif ?
Le prix doit tenir compte de l’attractivité de la ville et du quartier ainsi que de la qualité du logement : plus la localisation géographique est demandée et plus le logement est entretenu, mieux il trouvera un locataire fiable sous réserve que son loyer soit intéressant. En cas de vacance, il ne faut donc pas hésiter à baisser un peu le prix, une stratégie bien plus rentable même sur le court terme qu’un loyer surestimé.

Enfin, lier de bons rapports avec ses locataires est également une donnée fondamentale : plus le rapport de confiance est fort, plus la relation est durable et sereine. Un locataire qui se plait dans le logement et paye régulièrement ses mensualités est la situation idéale pour éviter toute vacance locative imprévue. Ainsi, on ne peut que conseiller aux propriétaires de faire les gestes nécessaires pour conserver les bons locataires, comme par exemple entretenir régulièrement le bien et ne pas augmenter le loyer.

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