Louer un studio sur une plateforme comme Airbnb ou un gîte à la semaine ne se déclare plus comme avant. La loi Le Meur, adoptée fin 2024, a durci la fiscalité des meublés de tourisme dès les revenus 2025. Un meublé de tourisme est un logement loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour de courts séjours. Selon qu’il est classé ou non, votre impôt peut varier du simple au double.
Ce guide déroule les règles applicables en 2026. Il couvre l’abattement du micro-BIC, le régime forfaitaire par défaut. Viennent ensuite le régime réel, le statut du loueur et la plus-value à la revente. Pour le cadre général, notre page sur le meublé de tourisme pose les bases. Chaque terme technique est expliqué à sa première apparition.
Ce que la loi Le Meur a changé en 2026
La réforme a réécrit l’article 50-0 du Code général des impôts, qui fixe les règles du micro-BIC. Deux nouveautés pèsent sur votre déclaration : des abattements revus à la baisse, et un écart désormais brutal entre un logement classé et un logement qui ne l’est pas.
Le micro-BIC est le régime forfaitaire appliqué par défaut à vos loyers meublés. L’administration retranche un abattement, une réduction automatique censée couvrir vos charges, et n’impose que ce qui reste. Vous ne justifiez aucune dépense, mais vous ne déduisez rien de plus.
Micro-BIC classé et non classé : les nouveaux abattements
Avant la réforme, un meublé de tourisme classé profitait d’un abattement de 71 % jusqu’à 188 700 € de recettes. Ce régime avantageux a disparu. Depuis les revenus 2025, un meublé classé relève d’un abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 € de loyers. La revalorisation triennale porte ce plafond à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028.
Un meublé non classé subit un traitement nettement plus dur. Son abattement tombe à 30 %, plafonné à 15 000 € de recettes. Ce seuil est volontairement gelé : l’article 50-0 du CGI l’exclut de toute revalorisation. Au-delà, le passage au régime réel devient obligatoire.
Un exemple chiffre l’écart. Sur 14 000 € de loyers annuels, un meublé classé n’est imposé que sur 7 000 € après l’abattement de 50 %. Le même logement non classé est imposé sur 9 800 €, avec ses 30 %. Passé 15 000 € de recettes, le non classé perd l’accès au micro et bascule au réel.
Cette base imposable s’ajoute ensuite à vos autres revenus. Elle est taxée à votre TMI, la tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire le taux qui frappe votre dernière tranche de revenus. S’y ajoutent les prélèvements sociaux, une contribution de 17,2 % sur les revenus du patrimoine.
Pourquoi le classement change tout
Le classement est un label officiel de une à cinq étoiles, délivré après la visite d’un organisme accrédité, valable cinq ans. Depuis la réforme, il ne relève plus du seul confort : il devient un choix fiscal. Vingt points d’abattement séparent un logement classé d’un logement qui ne l’est pas.
L’enjeu dépasse le seul abattement. Un meublé non classé qui encaisse plus de 15 000 € de loyers perd le micro-BIC et doit tenir une comptabilité au réel. Le classé, lui, conserve le forfait jusqu’à 77 700 €. Pour engager la démarche, notre guide du classement du meublé de tourisme détaille les étapes et les organismes agréés.
Le classement n’est pas automatiquement gagnant. Un petit meublé qui reste sous 15 000 € de recettes, avec des charges élevées, gagnera parfois plus au régime réel qu’au micro classé. Le label conserve son intérêt principal pour les locations à recettes moyennes ou hautes.
| Critère 2026 | Meublé classé | Meublé non classé |
|---|---|---|
| Abattement micro-BIC | 50 % | 30 % |
| Plafond de recettes | 77 700 € (83 600 € dès 2026) | 15 000 € |
| Au-delà du plafond | Régime réel | Régime réel |
| Revalorisation du plafond | Oui, triennale | Non, gelé |
Ce tableau fixe le décor du micro-BIC. Reste la vraie question : faut-il rester au forfait, ou passer au régime réel pour déduire ses charges ?
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir
Le micro-BIC est simple mais forfaitaire. Le régime réel demande une comptabilité, mais il déduit vos dépenses réelles et l’amortissement, cette part d’usure du bien déduite chaque année. Le bon choix se joue sur un arbitrage : vos charges réelles dépassent-elles l’abattement forfaitaire ?
Le micro-BIC en pratique
Au micro-BIC, vous portez vos loyers bruts sur la déclaration, et l’abattement fait le reste. Aucune facture à conserver, aucun bilan à produire. Ce régime convient au propriétaire qui a peu de charges : pas de crédit, pas de gros travaux, un bien acheté comptant.
Sa limite est mécanique. L’abattement reste figé, que vos charges réelles pèsent 10 % ou 60 % des loyers. Dès que vos dépenses dépassent 50 % pour un classé, ou 30 % pour un non classé, le forfait vous dessert. Vous payez alors de l’impôt sur des sommes déjà absorbées par vos frais.
Le régime réel : charges et amortissement
Le régime réel renverse la logique : vous déduisez vos charges réelles, sur justificatifs. Intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, travaux et honoraires de comptable viennent en déduction de vos loyers. S’y ajoute l’amortissement, le levier le plus puissant du réel.
L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, pour tenir compte de son usure comptable. On amortit le logement sur 25 à 40 ans, soit près de 2,5 % à 4 % par an. Le mobilier s’amortit sur 5 à 10 ans. Cette déduction ne coûte rien en trésorerie : elle efface souvent tout impôt pendant des années.
Deux règles limitent l’euphorie. Première limite : l’amortissement ne peut pas créer de déficit, c’est-à-dire faire passer vos charges au-dessus de vos loyers. La fraction excédentaire est reportée sans limite de durée. Seconde limite : le déficit issu des autres charges ne s’impute que sur des bénéfices de même nature, pendant 10 ans, jamais sur votre salaire.
- Aucune comptabilité à tenir
- Abattement automatique de 50 % ou 30 %
- Aucune charge réelle déductible
- Pénalisant avec un crédit ou des travaux
- Toutes les charges déductibles
- Amortissement du bien et du mobilier
- Impôt souvent nul plusieurs années
- Comptabilité et frais de comptable
Quand le réel l’emporte vraiment
La bascule au réel se justifie dès que vos charges et votre amortissement dépassent l’abattement du micro. Trois profils y gagnent presque toujours : l’achat à crédit, le bien rénové, et le meublé non classé pénalisé par son abattement de 30 %.
Prenons un meublé non classé loué 14 000 € par an, financé à crédit. Au micro, l’abattement de 30 % laisse 9 800 € imposables. Au réel, 4 000 € d’intérêts, 2 000 € de charges et 5 000 € d’amortissement effacent la totalité du revenu. L’impôt tombe à zéro, là où le micro taxait près de 10 000 €.
Le réel a un coût. Une comptabilité de loueur meublé exige un logiciel ou un expert-comptable, souvent 500 € à 1 000 € par an. L’option se prend pour un an, puis se reconduit tacitement, avec une sortie possible vers le micro. Pour un petit meublé classé sans dette, le forfait garde l’avantage de la simplicité.
Règle simple : si vos charges et votre amortissement dépassent 30 % des loyers (non classé) ou 50 % (classé), le régime réel l’emporte. En dessous, le micro-BIC suffit.
Le régime d’imposition réglé, un second curseur entre en jeu. Le montant de vos recettes détermine aussi votre statut social, et parfois professionnel.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
LMNP ou LMP : le statut qui change vos règles
Au-delà du régime d’imposition, le montant de vos recettes fixe votre statut. Vous êtes loueur non professionnel ou professionnel, et cette frontière emporte des conséquences fiscales et sociales lourdes.
La frontière des 23 000 €
Le LMNP, loueur en meublé non professionnel, est le statut par défaut. Vous basculez en LMP, loueur en meublé professionnel, sous deux conditions cumulatives. Vos recettes doivent dépasser 23 000 € par an. Et elles doivent excéder les autres revenus d’activité de votre foyer. L’article 155 du CGI fixe cette double barre.
Le statut n’est pas neutre. En LMP, un déficit s’impute sur le revenu global du foyer, ce que le LMNP interdit. Le LMP ouvre aussi une exonération de plus-value. Après cinq ans d’activité, et sous 90 000 € de recettes, la plus-value professionnelle est exonérée (article 151 septies du CGI). Le LMNP n’y a pas droit.
Cotisations sociales : le coût caché du meublé de tourisme
Le meublé de tourisme obéit à une règle sociale à part. Dès que vos recettes de courte durée franchissent 23 000 € par an, l’affiliation à l’URSSAF devient obligatoire. Cela vaut même en restant non professionnel au sens fiscal. L’article L611-1 du Code de la sécurité sociale vise ici la location à une clientèle de passage.
En dessous de ce seuil, vous ne payez que les prélèvements sociaux, soit 17,2 % du bénéfice. C’est le traitement de tout revenu du patrimoine. Au-dessus, les cotisations sociales grimpent de 30 % à 40 % du bénéfice au régime des indépendants. Un meublé classé peut opter pour le micro-social, autour de 6 % des recettes, souvent moins coûteux.
La plus-value à la revente : le piège de 2025
Revendre un meublé de tourisme déclenche une plus-value, le gain taxé au moment de la vente. La loi Le Meur en a modifié le calcul, au détriment des loueurs au régime réel. C’est la nouveauté la moins visible de la réforme, et la plus coûteuse.
Comment la plus-value est taxée
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Un meublé détenu par un particulier relève du régime des plus-values immobilières, prévu à l’article 150 U du CGI. Le taux atteint 19 % d’impôt sur le revenu, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements.
La durée de détention réduit la note. L’exonération d’impôt sur le revenu est totale après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Une plus-value supérieure à 50 000 € supporte en plus une surtaxe de 2 % à 6 %. Vendre vite reste donc fiscalement coûteux.
La réintégration des amortissements
Jusqu’en 2025, un loueur au réel amortissait son bien chaque année, puis le revendait sans que ces amortissements pèsent sur la plus-value. L’avantage était double. La loi de finances 2025, promulguée le 14 février 2025, y met fin par son article 84.
Pour toute vente réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul. Ils viennent minorer le prix d’achat, ce qui gonfle d’autant la plus-value imposable. La mesure vise même les amortissements pratiqués avant 2025, selon la réponse ministérielle qui a précisé le texte.
Un bien amorti de 60 000 € puis revendu voit sa plus-value imposable augmenter d’autant. Seuls les loueurs au réel sont touchés : au micro-BIC, aucun amortissement n’a été déduit, donc rien n’est réintégré. Quelques résidences services gérées restent exclues, mais pas les meublés de tourisme.
Cette réintégration ne rend pas le réel perdant pour autant. Sur une longue détention, l’économie d’impôt annuelle dépasse presque toujours le surcoût final. Elle impose seulement d’anticiper la revente dès l’achat.
Les autres taxes à ne pas oublier
L’impôt sur le revenu n’est pas la seule ligne de dépense. Trois taxes locales et, dans certains cas, la TVA s’ajoutent au budget d’un meublé de tourisme.
CFE, taxe foncière et taxe de séjour
La CFE, cotisation foncière des entreprises, est due par tout loueur en meublé, tourisme compris. Son montant dépend d’une base minimale votée par la commune, généralement de quelques centaines d’euros par an. Les recettes inférieures à 5 000 € par an en sont exonérées, tout comme l’année de création. La taxe foncière, elle, reste à la charge du propriétaire.
La taxe de séjour est d’une autre nature. Vous la collectez auprès des voyageurs, puis la reversez à la commune. Son tarif varie selon le classement et la localité. Un meublé dédié à la location échappe aussi à la taxe d’habitation, remplacée par la CFE. L’exception vise le logement gardé à votre disposition une partie de l’année.
TVA : dans quels cas
La location d’un meublé de tourisme est en principe exonérée de TVA. Elle n’y est soumise que si vous fournissez des services para-hôteliers : au moins trois prestations parmi le petit-déjeuner, le ménage régulier, la fourniture de linge et l’accueil de la clientèle. Sans ces services, aucune TVA n’est due.
Cette distinction sépare le simple loueur de l’exploitant para-hôtelier. Le premier reste dans la sphère patrimoniale. Le second exerce une activité commerciale, avec TVA récupérable sur les travaux, mais facturée aux clients au-delà de la franchise en base.
Une erreur de régime ou de case coûte souvent plus cher que les honoraires qui l’auraient évitée.
Questions fréquentes
Un meublé de tourisme non classé peut-il rester au micro-BIC ?
Oui, tant que ses recettes ne dépassent pas 15 000 € par an. Au-delà de ce plafond, le régime réel devient obligatoire. L’abattement du micro non classé est limité à 30 % depuis les revenus 2025.
Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?
Le classement fait passer l’abattement de 30 % à 50 % et relève le plafond du micro à 77 700 €. Il est rentable pour des recettes moyennes à hautes. Un petit meublé à fortes charges peut préférer le régime réel, classé ou non.
La réintégration des amortissements touche-t-elle le micro-BIC ?
Non. Le micro-BIC ne déduit aucun amortissement, donc rien n’est réintégré à la revente. La mesure de la loi Le Meur ne concerne que les loueurs au régime réel, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025.
À partir de quel montant paie-t-on des cotisations sociales ?
Dès 23 000 € de recettes annuelles en meublé de tourisme, l’affiliation à l’URSSAF est obligatoire. En dessous, seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent sur le bénéfice.
Le déficit d’un meublé de tourisme s’impute-t-il sur mon salaire ?
Pas en LMNP. Le déficit ne s’impute que sur des bénéfices de location meublée, pendant 10 ans. Seul le statut LMP autorise l’imputation sur le revenu global du foyer.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.