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Défiscalisation immobilière – Investissement locatif

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière et l’investissement locatif ?

La défiscalisation immobilière et l’investissement locatif ont pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier et d’un placement rentable sur le long terme, éligible à une réduction d’impôts.


Pour défiscaliser, il est conseillé d’investir dans l’immobilier, soit de façon traditionnelle en faisant l’acquisition d’un bien puis par sa mise en location, soit en ayant recours à une société ou un fond spécialisé.


L’avantage fiscal obtenu se traduit par une réduction d’impôts ou une déduction du revenu imposable, fonction du dispositif de défiscalisation immobilière choisi (Loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier,etc.), et des conditions qui lui sont propres.


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Défiscalisation immobilière : une réduction d’impôt associée à un rendement pérenne

Les dispositifs mis à votre disposition pour procéder à un investissement locatif à but de défiscalisation immobilière sont nombreux. Vous pouvez soit acheter un bien et le louer sans être un professionnel de l’immobilier, soit investir dans une société ou un fond spécialisé. Dans les deux cas, il est possible de prétendre à des réductions ou des déductions d’impôts suivant le type de placement consenti.


La réduction d’impôts consiste à payer un montant moindre que la totalité de celui auquel vous êtes assujetti. La déduction permet de retirer un montant investi de la somme totale d’impôts à payer.


Le type de défiscalisation dans le cadre d’investissement locatif sera fonction des dispositions de la loi de défiscalisation immobilière utilisée. Certaines d’entre elles, comme la Loi Pinel, exigent l’acquisition ou la construction de logements neufs destinés à la location. Vous consentez à acheter pour louer. Les déficits fonciers autorisent plutôt à retrancher des impôts le montant des travaux consentis pour rénover un bien ancien. La Location Meublée Non Professionnelle favorisera plutôt la mise en location de locaux de services neufs.


Certains dispositifs de défiscalisation immobilière obligent l’investisseur à respecter certains plafonds de ressources et de loyers pour leurs locataires, et fixent un maximum pour les montants investis.


L’ investissement immobilier locatif octroie plusieurs possibilités de défiscalisation immobilière sur le long terme.

Différents dispositifs d’investissement locatifs

Renouvelée pour 4 ans dans le cadre du du projet de loi de finances 2018, la loi Pinel est un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus efficaces et les plus utilisés à ce jour.
Elle permet de réduire son imposition de 12% à 21% du montant du prix du logement, pour l’acquisition d’un bien réalisé dans une zone éligible au dispositif (zones A, Abis et B1) sur le territoire national.


Le dispositif LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle, offre la possibilité de procéder à un investissement locatif dans une résidence de services neuve, à destination des seniors ou des étudiants par exemple. Sa particularité est d’autoriser la déduction des charges, notamment celles relatives à un emprunt consenti pour l’achat du bien , du montant des recettes locatives.


Le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard, permet une réduction d’impôts de 11 % du prix du logement, pour une mise en location sur neuf ans. Sa base de calcul ne doit pas dépasser 300.000 € et il vous rapportera jusqu’à 3.666 € par an d’économies d’impôts sur votre investissement immobilier.


La Loi Malraux concerne un investissement locatif situé dans un secteur sauvegardé, une Zone de Protection du Patrimoine Architectural et Paysager, ou ZPPAUP, ou dans une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine dite AVAP. Le bien doit être complètement rénové sous la direction d’un architecte des Bâtiments de France. Le bénéfice octroyé est une réduction d’impôts de 30 % sur le prix des travaux en secteur sauvegardé et de 22 % en ZPPAUP en en AVAP.


Ensuite, opter pour une défiscalisation immobilière grâce à un investissement immobilier dans un bien classé monuments historiques constitue également une autre alternative de défiscalisation pour des hauts revenus. Ces biens devront être loués en tant que résidence principale. L’intégralité du coût des travaux et des intérêts du prêt pour s’imputer en réduction d’impôts.  Cette défiscalisation sur un investissement locatif est calculée en fonction de votre tranche d’imposition, et permettra une exonération des droits de succession.


Enfin, les déficits fonciers permettent également de réduire substantiellement son impôt sur le revenu dans le cadre d’un investissement immobilier. Les charges liées à l’exploitation du bien ou aux intérêts d’emprunt pourront être soustraites aux revenus fonciers perçus dans le cadre de la mise en location du bien. En cas de solde négatif, le déficit foncier obtenu sera déduit du foncier ou du revenu global, dans la limite de 10.700 € par an.


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