Le dispositif Jeanbrun, baptisé du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun et issu de l’article 47 de la loi de finances 2026, introduit pour la première fois en France un mécanisme d’amortissement en location nue. Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien de vos loyers, comme une usure comptable, sans que cela ne vous coûte un euro. La fenêtre est courte : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Sur le papier, jusqu’à 12 000 € déductibles par an, cumulables avec le déficit foncier majoré. Dans la pratique, plusieurs paramètres conditionnent l’intérêt réel : taux, plafonds, articulation avec le déficit foncier, et surtout une zone grise sur le traitement à la revente que la plupart des promoteurs occultent. Ce guide démonte chaque pièce de la mécanique.
Selon votre prix d’acquisition, votre TMI et votre catégorie de loyer.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun
Le Jeanbrun rompt avec la logique de réduction d’impôt qui structurait le Pinel ou le Censi-Bouvard. Au lieu de retrancher un pourcentage directement de l’impôt dû, il agit en amont, sur l’assiette même des revenus fonciers (ce que vous déclarez comme loyers nets des charges en location nue). Cette nuance technique change tout pour le calcul. Elle change aussi qui en profite vraiment.
Une mécanique calquée sur le LMNP, transposée à la location nue
Jusqu’au Jeanbrun, seul le LMNP au réel (le régime fiscal de la location meublée qui permet d’amortir) autorisait à déduire l’usure comptable du bien des loyers déclarés. La location nue restait limitée aux charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’entretien. Le Jeanbrun ouvre cette porte aux bailleurs de logements vides, à condition qu’ils respectent un cadre social précis.
Le principe est codifié aux nouveaux articles 31-I-1° i et j du CGI. Chaque année, un pourcentage de la valeur du bâti vient s’imputer sur les loyers imposables. Si l’amortissement seul ne suffit pas à les neutraliser, le résultat foncier reste positif et imposable au barème. S’il les efface entièrement, le surplus peut générer un déficit, avec les règles que nous détaillerons plus loin. L’dispositif Jeanbrun dans son ensemble repose sur ce levier unique.
L’amortissement, c’est la traduction comptable du fait qu’un bâtiment perd de la valeur avec le temps. Le fisc accepte que vous déduisiez chaque année cette usure théorique de vos revenus, alors même que vous ne sortez aucun argent. C’est cette absence de décaissement qui rend le mécanisme puissant : vous baissez votre impôt sans réduire votre trésorerie.
La base amortissable : 80 % du prix d’acquisition
Vous n’amortissez pas le prix total payé. Le fisc considère qu’un terrain ne s’use pas : seul le bâti (la construction) se déprécie. Pour simplifier, la loi pose un forfait : 80 % du prix d’acquisition représente le bâti amortissable, les 20 % restants correspondant à la valeur foncière non amortissable. Cette règle s’applique quelle que soit la réalité du terrain dans votre acte. Que votre parcelle représente 5 % ou 35 % du prix, c’est toujours 20 % qui sortent de la base.
Attention aux frais d’acquisition : ils ne rentrent jamais dans la base amortissable. Notaire, droits de mutation, commissions d’agence, TVA, tout cela est exclu. Pour un appartement neuf acheté 250 000 € hors frais, la base sera donc de 200 000 €. Pour l’ancien rénové, la base se calcule différemment : 80 % du prix du bien + 100 % des travaux éligibles. Ce traitement plus favorable des travaux est l’une des raisons pour lesquelles l’ancien peut s’avérer plus rentable que le neuf, à condition de respecter le seuil minimal de 30 % de travaux.
Point de départ et durée d’amortissement
L’amortissement démarre au 1er jour du mois d’achèvement du logement ou des travaux, ou à la date d’acquisition si elle est postérieure. La première année est proratisée au nombre de jours pendant lesquels le bien était effectivement mis en location. Pour un bien loué à partir du 1er avril, vous amortirez 275/365e du montant annuel théorique sur cet exercice. Vous ne perdez pas la dotation, vous la touchez au prorata.
Côté durée, l’engagement de location nue est de 9 ans minimum, mais l’amortissement peut courir bien au-delà. Le cumul des amortissements pratiqués sur un même bien ne peut excéder le prix d’acquisition majoré, le cas échéant, des travaux. Concrètement, à un taux de 3,5 % par an sur une base 80 %, il faut environ 28 ans pour amortir intégralement le bâti. À 5,5 %, environ 18 ans. C’est un dispositif de longue haleine, pas un coup fiscal court.
Les taux d’amortissement selon le type de loyer
Le taux d’amortissement n’est pas unique. Il dépend de deux variables : la nature du bien (neuf ou ancien rénové) et la catégorie du loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social). Plus vous acceptez d’encadrer votre loyer en dessous du marché, plus le taux augmente. La logique : compenser la baisse de revenus locatifs par une économie d’impôt plus forte.
Neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon la catégorie
Pour un logement neuf respectant la RE2020 et un DPE de classe C minimum, trois paliers existent. Le loyer intermédiaire (environ 15 % sous le marché libre) ouvre droit à 3,5 % par an. Le loyer social (environ 30 % sous le marché) passe à 4,5 % par an. Le loyer très social (environ 45 % sous le marché) plafonne à 5,5 % par an. Les seuils précis varient par zone géographique, calqués sur le modèle Loc’Avantages.
Un investisseur prudent ne se contente pas de viser le taux maximal. Le saut de 3,5 à 5,5 % paraît attirant, mais il s’accompagne d’une baisse de loyer de 30 points. Sur 9 ans, le manque à gagner locatif peut largement dépasser l’économie d’impôt supplémentaire, surtout pour une TMI inférieure à 30 %. Le bon arbitrage dépend de votre tranche d’imposition et de la tension locative de la zone. Les plafonds de loyers et de ressources Jeanbrun détaillent ce paramétrage par zone.
Ancien avec travaux : 3 %, 3,5 % ou 4 %
Pour l’ancien rénové, les taux sont systématiquement 0,5 à 1,5 point inférieurs au neuf. Loyer intermédiaire : 3 %. Loyer social : 3,5 %. Loyer très social : 4 %. À première vue, c’est moins favorable. En réalité, la base amortissable de l’ancien intègre 100 % des travaux éligibles, ce qui peut largement compenser un taux plus faible quand le chantier représente une part significative du prix.
L’ancien impose une contrainte forte : les travaux doivent représenter au minimum 30 % du prix d’acquisition, et amener le DPE en classe A, B ou C après travaux. Le seuil a été relevé par rapport aux versions antérieures du texte qui parlaient de 20 %. Pour un bien acheté 200 000 €, il faut donc engager 60 000 € de travaux minimum. Ce ticket d’entrée filtre les investisseurs et complique le sourcing, mais ouvre l’accès aux passoires thermiques décotées dans les villes secondaires.
Le choix engage sur 9 ans, à calibrer dès l’origine
Une fois la catégorie de loyer choisie au moment de la première mise en location, vous ne pouvez plus en changer pour majorer votre amortissement. Passer d’un loyer intermédiaire à un loyer social en année 4 n’est pas prévu par le texte pour ajuster le taux à la hausse. Vous restez bloqué sur le palier initial pendant toute la durée de l’engagement.
Cette rigidité impose un calibrage soigné avant signature. Une projection complète sur 9 ans, intégrant la TMI prévisible, l’évolution probable du marché locatif, la vacance estimée et le cash-flow net après remboursement d’emprunt, n’est pas un luxe. C’est la condition pour ne pas se retrouver avec un loyer plafonné à un niveau qui rend l’opération déficitaire après impôt.
| Catégorie de loyer | Neuf RE2020 | Ancien + 30 % travaux |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % / an | 3 % / an |
| Social | 4,5 % / an | 3,5 % / an |
| Très social | 5,5 % / an | 4 % / an |
Ce barème est la colonne vertébrale du dispositif. À retenir : pour chaque ligne, plus le loyer est encadré, plus le taux augmente. Pour chaque colonne, le neuf bat l’ancien en taux pur, mais l’ancien rattrape via la base élargie aux travaux.
Plafonds annuels et limites par foyer
Le législateur a posé deux garde-fous pour éviter que le dispositif ne serve uniquement aux gros patrimoines. Un plafond annuel d’amortissement déductible par foyer fiscal, et une limite au nombre de logements éligibles. Les deux jouent ensemble et déterminent le ticket maximal d’optimisation.
8 000 €, 10 000 €, 12 000 € : la majoration selon la mixité
Le plafond de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il est majoré de 2 000 € (soit 10 000 €) lorsqu’au moins 50 % des revenus bruts issus des logements concernés sont affectés à la location sociale. Il monte à +4 000 € (soit 12 000 €) quand 50 % au moins relèvent de la location très sociale. Au-delà de ce plafond, l’amortissement calculé est tout simplement perdu pour l’exercice : il n’est pas reportable sur les années suivantes.
Cette mécanique pousse arithmétiquement les investisseurs vers la mixité sociale. Pour un bien neuf très social à 250 000 €, l’amortissement théorique de 5,5 % donnerait 11 000 €, qui passent intégralement dans le plafond majoré. Pour un bien équivalent en loyer intermédiaire à 3,5 %, l’amortissement théorique de 7 000 € reste sous le plafond de base. Les profils les plus pénalisés sont donc les investisseurs qui visent un loyer intermédiaire sur un bien cher : le plafond ne mord pas, mais le rendement reste contenu.
Deux logements maximum par foyer fiscal
Seconde limite : l’avantage ne peut porter sur deux logements maximum par foyer fiscal. Au-delà, un troisième bien acheté sur la fenêtre 2026-2028 ne donnera plus droit à l’amortissement, même s’il respecte toutes les autres conditions. Ce verrou empêche la constitution de portefeuilles défiscalisés à grande échelle et concentre l’avantage sur les investisseurs patrimoniaux modestes ou intermédiaires.
Pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune, deux logements partagent donc un plafond unique de 8 000 à 12 000 €. Un investisseur qui détient déjà un Pinel en cours peut tout à fait y ajouter du Jeanbrun, les deux dispositifs étant indépendants. À l’inverse, deux Jeanbrun par foyer plafonnent l’optimisation, ce qui rend l’arbitrage de la qualité (taille, emplacement, prix au m²) déterminant face à la quantité. Le dispositif est par ailleurs compatible avec une SCI à l’IR (société civile immobilière à l’impôt sur le revenu, par opposition à l’IS) : l’amortissement s’applique au niveau de la société et se répartit entre associés selon leurs parts.
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Calcul concret : trois exemples chiffrés
La formule de base est simple, mais sa traduction varie fortement selon le profil du bien. Voici trois cas typiques pour saisir l’amplitude du dispositif et identifier les configurations où il mord vraiment, et celles où il déçoit.
Amortissement annuel = min(Base × Taux ; Plafond). Avec Base = Prix d’acquisition × 80 % dans le neuf, ou (Prix × 80 %) + Travaux dans l’ancien. Taux selon catégorie (3 à 5,5 %). Plafond 8 000, 10 000 ou 12 000 €.
Cas 1 : neuf intermédiaire à 250 000 €
Un appartement neuf de 50 m² acquis 250 000 € hors frais en zone B1, loué en intermédiaire. Base amortissable : 250 000 × 80 % = 200 000 €. Taux applicable : 3,5 %. Amortissement annuel théorique : 7 000 €. Le plafond foyer de 8 000 € n’est pas atteint, la totalité est déductible.
Avec un loyer plafonné à 700 €/mois, soit 8 400 € annuels, et après déduction des charges réelles (taxe foncière, copropriété, intérêts d’emprunt, assurance) estimées à 2 400 €, le résultat foncier avant amortissement ressort à 6 000 €. L’amortissement de 7 000 € efface intégralement ce résultat et génère un déficit de 1 000 €. À une TMI de 30 % (la tranche marginale d’imposition, c’est le taux qui s’applique à la dernière partie de vos revenus) et 17,2 % de prélèvements sociaux, l’économie d’impôt sur les loyers neutralisés ressort à environ 2 830 €/an. Le déficit de 1 000 € s’impute sur le revenu global pour environ 300 € supplémentaires d’économie. Gain total : 3 130 €/an.
Cas 2 : ancien + 30 % travaux à 150 000 €
Un bien ancien acquis 150 000 € avec 50 000 € de travaux de rénovation énergétique amenant le DPE en classe B. Loué en social. Base amortissable : (150 000 × 80 %) + 50 000 = 170 000 €. Taux applicable : 3,5 % (ancien social). Amortissement annuel : 5 950 €. Sous le plafond majoré social de 10 000 €.
Sur l’exercice des travaux, le déficit foncier généré par les 50 000 € de chantier (en partie passés en charges) pourra mordre sur le revenu global jusqu’au plafond majoré rénovation énergétique de 21 400 €. C’est exactement la configuration où le cumul amortissement + déficit foncier majoré devient redoutable : l’année des travaux, vous combinez 21 400 € d’imputation sur le revenu global avec un amortissement qui démarre dès l’achèvement. À TMI 41 %, l’économie globale sur la première année peut dépasser 9 500 €, sans compter les années suivantes où l’amortissement seul continuera à neutraliser les loyers.
Cas 3 : bien à 400 000 €, le plafond limite l’effet
Un appartement neuf de 80 m² à 400 000 € en zone A bis, loué en très social. Base amortissable : 320 000 €. Taux : 5,5 %. Amortissement théorique : 17 600 €. Mais le plafond foyer s’arrête à 12 000 €. Vous perdez 5 600 € d’amortissement chaque année, soit près du tiers du potentiel.
Cet exemple illustre une limite mécanique : au-delà d’environ 220 000 € de base amortissable au taux maximal (5,5 %), le plafond mord et grignote le rendement fiscal marginal. Pour un investisseur qui vise un bien cher en zone tendue, deux logements à 200 000 € chacun optimiseront davantage l’enveloppe foyer qu’un seul bien à 400 000 €. Le dispositif favorise mécaniquement les tickets moyens, calés sur le plafond.
Articulation avec le déficit foncier
Le Jeanbrun n’efface pas les règles du déficit foncier (le solde négatif quand vos charges et déductions dépassent vos loyers). Il s’y ajoute. Cette articulation est l’un des points les plus mal compris du dispositif, et l’un des plus puissants une fois maîtrisé.
Quand l’amortissement bascule en déficit foncier
Première règle : l’amortissement est une charge comme une autre du point de vue fiscal. Il s’ajoute aux charges classiques (taxe foncière, copropriété, intérêts, travaux d’entretien) et vient se soustraire aux loyers bruts. Si la somme totale dépasse les loyers, le résultat foncier devient négatif. C’est un déficit foncier.
Deuxième règle : ce déficit suit ensuite les règles de droit commun. La fraction issue des charges hors intérêts d’emprunt peut s’imputer sur le revenu global (déduit de l’ensemble de votre revenu imposable, salaire compris, pas seulement des loyers). La fraction issue des intérêts d’emprunt reste cantonnée aux revenus fonciers et se reporte sur les 10 années suivantes. Cette distinction technique a un poids réel : un investissement très endetté générera mécaniquement plus de déficit non imputable sur le revenu global.
10 700 € sur le revenu global, 21 400 € avec rénovation énergétique
L’imputation sur le revenu global est plafonnée à 10 700 €/an en régime classique, conformément à l’article 156-I-3° du CGI. Ce plafond peut être porté à 21 400 €/an quand le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre un DPE classe A ou B. La mesure majorée est prorogée jusqu’au 31 décembre 2027, ce qui crée une fenêtre de tir étroite mais redoutable pour les opérations Jeanbrun ancien avec gros chantier.
L’excédent au-delà de 10 700 € (ou 21 400 €) n’est pas perdu : il se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Point important souvent occulté par les promoteurs : le déficit foncier est exclu du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an par foyer). Il se cumule donc sans limite avec un Denormandie, un Malraux ou un Girardin sur d’autres opérations.
- Amortissement déductible des revenus fonciers
- Effet récurrent sur 18 à 28 ans
- Pas d’imputation directe sur revenu global
- Imputation sur revenu global jusqu’à 21 400 €
- Effet immédiat l’année des travaux
- Suppose un chantier énergétique éligible
Le scénario gagnant pour un contribuable à TMI élevée : Jeanbrun ancien + travaux qualifiant pour le déficit foncier majoré. L’année du chantier, vous combinez les deux leviers. Les années suivantes, l’amortissement seul continue à neutraliser les loyers. Pour la mécanique fine de calibrage, le simulateur Jeanbrun permet de tester plusieurs hypothèses avant signature.
La zone grise : que se passe-t-il à la revente
C’est ici que le Jeanbrun bifurque vers une incertitude que la plupart des plaquettes commerciales contournent. Le traitement des amortissements pratiqués au moment du calcul de la plus-value immobilière (le gain à la revente, entre prix de vente et prix d’achat) n’est pas tranché par le texte de loi. La doctrine administrative est attendue, sans calendrier ferme. Naviguer dans cette zone grise, c’est une partie du métier.
Le texte ne tranche pas la réintégration en plus-value
L’article 47 de la LF 2026 qui institue le Jeanbrun ne prévoit aucune disposition expresse sur la réintégration des amortissements à la revente. À l’inverse, la réforme Le Meur (article 84 de la LF 2025, art. 150 VB III CGI) a imposé depuis février 2025 que les amortissements pratiqués en LMNP au réel viennent majorer la plus-value imposable. Le débat actuel porte sur la question de savoir si cette logique s’appliquera par analogie au Jeanbrun.
Deux lectures coexistent. Lecture littérale : le texte du Jeanbrun ne le prévoit pas, donc pas de réintégration. La plus-value se calcule selon les règles classiques des particuliers, avec abattements pour durée de détention, exonération totale d’IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Lecture extensive : l’administration appliquera par cohérence le même traitement qu’en LMNP, considérant qu’on ne peut pas amortir et bénéficier ensuite d’une plus-value calculée sur le prix d’origine. Le BOFiP qui tranchera est attendu au second semestre 2026, sans certitude.
Provisionner l’hypothèse défavorable pour ne pas se tromper
Quand un investisseur prudent modélise un Jeanbrun, il chiffre les deux scénarios. Sur un bien neuf à 180 000 € détenu 10 ans avec un amortissement cumulé de 50 000 €, l’écart entre les deux lectures sur la plus-value taxable peut atteindre 14 000 € d’impôt supplémentaire à TMI 30 %. Sur la durée minimale de 9 ans, cela peut transformer un gain net positif en équilibre, voire en perte selon le prix de revente.
Trois stratégies réduisent ce risque. Conserver le bien au moins 22 ans pour profiter de l’exonération totale d’IR sur la plus-value, qui amortit le choc de la réintégration même si elle se confirme. Privilégier l’ancien avec travaux, où la base amortissable plus large dilue l’effet relatif de la réintégration. Calibrer la simulation sur l’hypothèse défavorable : si le projet reste positif dans ce scénario, il sera excellent dans l’autre. À l’inverse, un projet rentable uniquement dans la lecture optimiste est un pari, pas un investissement.
Le débat sur la réintégration des amortissements en plus-value n’est pas un détail : il peut éroder 10 à 20 % du gain final. Tant que le BOFiP n’a pas tranché, modéliser systématiquement les deux scénarios avant de signer. Et se méfier des simulations promoteurs qui n’évoquent que le scénario favorable.
Pour comparer point par point les forces et faiblesses face à l’ancien dispositif phare, le comparatif Jeanbrun ou Pinel détaille les arbitrages historiques. Pour les conditions d’éligibilité complètes, voir les conditions du dispositif Jeanbrun.
Notre simulateur croise votre TMI, votre apport et la fiscalité de revente.
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il aux maisons individuelles ?
Non. Le dispositif est strictement réservé aux logements situés dans un immeuble collectif, neufs ou anciens avec travaux. Les maisons individuelles sont exclues, quelle que soit leur performance énergétique ou la catégorie de loyer envisagée. Cette restriction vise à orienter l’investissement vers la densification urbaine et la production de logement collectif. Un investisseur intéressé par la maison devra se tourner vers d’autres leviers (déficit foncier classique, LMNP au réel, Loc’Avantages).
Peut-on cumuler l’amortissement Jeanbrun avec un LMNP sur un autre bien ?
Oui, les deux régimes sont indépendants et portent sur des biens distincts. Le Jeanbrun concerne la location nue, le LMNP la location meublée. Un investisseur peut tout à fait détenir un studio meublé en LMNP au réel et un appartement loué nu en Jeanbrun, et bénéficier des deux mécaniques d’amortissement simultanément. Le plafond foyer de 8 000 à 12 000 € s’applique uniquement à l’amortissement Jeanbrun. Le LMNP suit ses propres règles.
L’amortissement crée-t-il toujours une économie d’impôt ?
Pas systématiquement. L’amortissement réduit l’assiette imposable des revenus fonciers. Si vous n’avez pas de revenus fonciers à neutraliser, ou si vos charges réelles suffisent déjà à les ramener à zéro, l’amortissement ne génère pas d’économie immédiate. Il crée alors un déficit dont la fraction non imputable sur le revenu global (au-delà de 10 700 €) se reporte sur 10 ans. L’avantage existe, mais il est différé. Le bénéfice maximal s’observe pour un contribuable à TMI 30 ou 41 % avec des revenus fonciers significatifs.
Que devient l’amortissement si je passe en LMNP avant 9 ans ?
Le passage en location meublée avant la fin de l’engagement constitue une rupture. L’avantage fiscal est remis en cause, et les amortissements pratiqués sont réintégrés dans les revenus fonciers de l’année de rupture. Un mécanisme de quotient existe pour atténuer la progressivité de l’impôt, mais le choc fiscal reste significatif. Trois exceptions échappent à cette remise en cause : le décès d’un époux, l’invalidité lourde et le licenciement. Hors ces cas, l’engagement de 9 ans est une contrainte ferme à anticiper avant achat.
La SCI à l’IR donne-t-elle droit à l’amortissement Jeanbrun ?
Oui, le dispositif est compatible avec une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. L’amortissement s’applique au niveau de la société et se répartit entre les associés au prorata de leurs parts. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration personnelle de revenus fonciers. La SCI à l’IS, en revanche, ne donne pas accès au dispositif Jeanbrun : elle relève d’un régime fiscal entièrement différent, avec son propre mécanisme d’amortissement comptable et une taxation à l’IS.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Le cadre du dispositif Jeanbrun reste partiellement à préciser par la doctrine administrative. Consultez un professionnel avant tout investissement.