Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas à l’immobilier neuf. Il s’ouvre aussi à l’ancien, mais le ticket d’entrée est plus exigeant. Pour être éligible, un logement ancien doit faire l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et atteindre la classe A ou B du diagnostic de performance énergétique après rénovation. En échange, l’investisseur active deux leviers en parallèle : l’amortissement du bien et un déficit foncier renforcé. Cette page détaille ce que la loi autorise réellement dans l’ancien rénové, comment se calcule l’avantage et où se cachent les pièges. Pour le cadre général, voir d’abord le fonctionnement du dispositif Jeanbrun.
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Le Jeanbrun dans l’ancien : ce que la loi autorise vraiment
Le dispositif a remplacé le Pinel, fermé depuis fin 2024, et change complètement de logique : il troque la réduction d’impôt forfaitaire contre un mécanisme d’amortissement. Dans l’ancien, l’accès reste possible mais encadré, et tous les biens ne passent pas le filtre.
Un appartement situé dans un immeuble d’habitation collectif, acheté pour être loué nu en résidence principale, et qui subit une réhabilitation lourde d’au moins 30 % du prix d’acquisition pour atteindre un DPE A ou B. Un bien ancien acheté sans travaux n’ouvre aucun droit.
Quels logements anciens passent le filtre
La règle la plus surprenante concerne la nature du bien. Seuls les logements en immeuble collectif sont admis. Une maison individuelle reste exclue, même entièrement rénovée et même très performante. Le choix politique est assumé : concentrer l’effort sur l’habitat collectif urbain, là où la tension locative est la plus forte.
Le logement doit ensuite être loué nu, c’est-à-dire sans meubles, à usage de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum. La location meublée bascule automatiquement vers le statut LMNP et sort du dispositif. Interdiction également de louer à un proche jusqu’au deuxième degré : parents, enfants, frères ou sœurs.
Le seuil des 30 % de travaux, vraie condition d’entrée
C’est le point qui décide de tout. Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition du logement. Pour un appartement acheté 200 000 €, cela impose un chantier d’au moins 60 000 €. La loi vise une réhabilitation lourde, pas un simple rafraîchissement, et la rénovation doit faire sortir le bien du statut de passoire thermique pour viser un DPE A ou B.
Les travaux énergétiques sont donc prioritaires : isolation des combles, murs et planchers, remplacement du chauffage par une pompe à chaleur, ventilation performante, menuiseries. Les artisans doivent être certifiés RGE (Reconnu garant de l’environnement). Bonne nouvelle pour le financement : MaPrimeRénov’ Parcours accompagné et les certificats d’économie d’énergie restent mobilisables, à condition que le seuil de 30 % soit toujours atteint une fois les aides déduites. Le détail figure dans les conditions d’éligibilité au dispositif.
L’amortissement Jeanbrun appliqué à l’ancien
L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus, comme une usure comptable. Ce mécanisme, jusqu’ici réservé à la location meublée, entre pour la première fois dans la location nue. Dans l’ancien, les taux sont calibrés un cran en dessous du neuf.
| Niveau de loyer | Taux ancien rénové | Taux neuf | Plafond d’amortissement / an |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 3,5 % | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 4 % | 5,5 % | 12 000 € |
Comment l’amortissement se calcule sur un bien ancien
La base amortissable, c’est la part de la valeur sur laquelle l’amortissement se calcule. Elle est fixée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition. Les 20 % restants correspondent au terrain, qui ne s’use pas et reste donc non amortissable. Le taux annuel s’applique ensuite à cette base.
Reprenons l’appartement à 200 000 € loué en catégorie intermédiaire. La base amortissable atteint 160 000 €. Au taux de 3 %, l’investisseur déduit 4 800 € de ses loyers chaque année, soit plus de 43 000 € sur les neuf ans d’engagement. Cette déduction vient s’ajouter aux charges classiques : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion. La mécanique complète est détaillée dans la page dédiée à l’amortissement et au déficit foncier du dispositif.
Des taux plus bas que dans le neuf, et pourquoi
Dans l’ancien rénové, le taux plafonne à 4 % en loyer très social, contre 5,5 % dans le neuf. L’écart se justifie par le coût et le risque du chantier, déjà compensés par d’autres canaux. Le plafond d’amortissement déductible reste néanmoins encadré par foyer fiscal et par an : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon le niveau de loyer pratiqué.
Attention à un détail qui pénalise les gros investisseurs. Si le montant d’amortissement dépasse ce plafond annuel, l’excédent est définitivement perdu : il ne se reporte pas sur les années suivantes. Le calibrage du loyer et du prix d’achat se fait donc en amont, jamais après coup.
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Le déficit foncier renforcé, le vrai moteur de l’ancien
C’est ici que l’ancien rénové prend l’avantage sur le neuf. Les travaux lourds génèrent un déficit foncier, c’est-à-dire un solde négatif quand vos charges et vos travaux dépassent vos loyers. Et le dispositif rend ce déficit nettement plus puissant qu’en location nue ordinaire.
Imputer jusqu’à 21 400 € sur le revenu global
Le revenu foncier regroupe vos loyers nus. Le revenu global, lui, rassemble l’ensemble de vos revenus imposables, salaires compris. En règle générale, le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le dispositif Jeanbrun double ce plafond à 21 400 € par an quand la rénovation fait passer le logement d’une étiquette E, F ou G vers A ou B, et ce jusqu’au 31 décembre 2027.
L’ordre d’imputation est strict. L’amortissement et les charges réduisent d’abord vos loyers de l’année. Si un déficit subsiste, il s’impute ensuite sur le revenu global, dans la limite indiquée. Au-delà, le surplus n’est pas perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
L’amortissement et le déficit foncier sont des déductions de votre base imposable, pas des réductions d’impôt. Ils échappent donc au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. C’est ce qui fait du Jeanbrun un outil de choix pour les foyers à TMI 41 % ou 45 % avec des revenus fonciers à neutraliser.
Pourquoi l’ancien rénové cumule deux leviers
Le neuf donne accès à l’amortissement, mais quasiment pas de déficit foncier, faute de gros travaux. L’ancien rénové combine les deux. D’un côté, l’amortissement à 3 ou 4 % ronge la fiscalité des loyers chaque année. De l’autre, les 30 % de travaux alimentent un déficit foncier qui efface une partie de vos autres revenus dès l’année des dépenses.
La contrepartie tient dans l’encadrement du loyer. Selon le niveau choisi, intermédiaire, social ou très social, le loyer doit rester sous un plafond, et les ressources du locataire sont vérifiées à la signature du bail. Plus le loyer est modéré, plus le taux d’amortissement grimpe. Le barème exact figure dans les plafonds de loyers et de ressources applicables.
Ancien rénové en Jeanbrun ou location nue classique
Avant de signer, une question mérite d’être tranchée. Le Jeanbrun ajoute l’amortissement, mais il impose un engagement et des loyers plafonnés. La location nue classique au réel, elle, donne déjà accès au déficit foncier renforcé sans aucune contrainte de durée.
- Amortissement 3 à 4 % par an des loyers
- Déficit foncier jusqu’à 21 400 € sur le revenu global
- Engagement de location nue sur 9 ans
- Loyers et ressources du locataire plafonnés
- Aucune durée d’engagement imposée
- Aucun plafond de loyer ni de ressources
- Déficit foncier jusqu’à 21 400 € si rénovation énergétique
- Pas d’amortissement une fois les travaux absorbés
Les cas où l’ancien rénové l’emporte
Le Jeanbrun ancien brille pour un profil précis : un contribuable à TMI élevée, c’est-à-dire dont la dernière tranche de revenus est imposée à 41 % ou 45 %, qui perçoit déjà des revenus fonciers à neutraliser. L’amortissement allonge l’avantage dans le temps, bien après que les travaux ont été absorbés par le déficit foncier.
L’absence de zonage joue aussi. Le dispositif s’applique partout en France, y compris dans les zones B2 et C que le Pinel ignorait. Pour saisir l’ampleur du changement de logique, le comparatif des différences entre le Jeanbrun et l’ancien Pinel éclaire le sujet. Vous pouvez chiffrer votre cas précis via le simulateur d’amortissement Jeanbrun.
Les limites à connaître avant d’investir
La revente réserve une mauvaise surprise. Selon la lecture qui prévaut depuis la promulgation, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. En clair, ils gonflent le gain imposable à la sortie, comme c’est le cas en LMNP depuis la loi Le Meur de 2025. L’avantage n’est donc pas totalement gratuit, il se paie en partie au moment de vendre.
Une maison individuelle reste exclue, même rénovée. Un DPE qui s’arrête à C après travaux ne suffit pas : la loi exige A ou B. Et le micro-foncier est incompatible, il faut opter pour le régime réel, le déclarer et le tenir pendant 9 ans sans manquement, sous peine de réintégration des amortissements.
Un dernier point appelle à la prudence. Quelques mois après son entrée en vigueur, le dispositif est déjà en cours d’ajustement. Une proposition de loi votée en première lecture à l’Assemblée le 28 mai 2026 envisage de supprimer le seuil de 30 % de travaux, d’assouplir l’exigence de DPE et d’ouvrir le dispositif aux maisons individuelles anciennes. Rien n’est encore définitif : les règles décrites ici, issues de la loi de finances 2026, restent celles qui s’appliquent aujourd’hui.
Le simulateur croise votre TMI, votre prix d’achat et votre budget travaux.
Questions fréquentes
Peut-on investir en Jeanbrun dans l’ancien sans faire de travaux ?
Non. Un logement ancien acheté en l’état n’ouvre aucun droit. Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et constituer une réhabilitation lourde. Pour un bien acheté 200 000 €, cela suppose un chantier d’au moins 60 000 €, avec un objectif énergétique précis à la clé.
Quel DPE faut-il atteindre dans l’ancien rénové ?
La rénovation doit faire atteindre la classe A ou B du diagnostic de performance énergétique après travaux. Le dispositif vise explicitement la sortie des passoires thermiques. Un logement qui s’arrête à la classe C, même confortable, reste exclu du dispositif dans sa version actuelle.
Une maison ancienne rénovée est-elle éligible au Jeanbrun ?
Pas aujourd’hui. Seuls les logements en immeuble collectif entrent dans le dispositif, neuf comme ancien. Les maisons individuelles sont écartées. Une réforme votée en première lecture le 28 mai 2026 propose toutefois de les intégrer. Tant que le texte n’est pas promulgué, l’exclusion demeure.
L’amortissement se cumule-t-il avec le déficit foncier ?
Oui, et c’est l’intérêt principal de l’ancien rénové. L’amortissement et les charges réduisent d’abord vos loyers. Le déficit qui subsiste s’impute ensuite sur votre revenu global, jusqu’à 10 700 € par an, ou 21 400 € en cas de rénovation énergétique sortant le bien d’une étiquette E, F ou G.
Jeanbrun ancien ou déficit foncier classique : lequel choisir ?
Les deux ouvrent le déficit foncier renforcé. Le Jeanbrun y ajoute l’amortissement, donc un avantage qui dure au-delà des travaux, mais il impose un engagement de 9 ans et des loyers plafonnés. La location nue classique reste plus souple. Le bon choix dépend de votre TMI et de votre horizon de détention.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.