Le dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances 2026, succède au Pinel sans en reprendre la logique. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt mécanique, le Jeanbrun ouvre un droit à amortir 80 % du prix du bien sur ses loyers, à condition de respecter un cahier des charges précis. Ce cahier des charges décide tout : du type de bien éligible au profil du locataire, en passant par le niveau de loyer et la durée d’engagement. Cette page détaille les conditions du Jeanbrun en 2026, telles qu’elles s’appliquent depuis le 21 février 2026, sans euphémisme sur ce qui peut bloquer un dossier.
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Le dispositif Jeanbrun en clair : à quoi vous engagez-vous ?
Avant d’entrer dans le détail des conditions, il faut comprendre la mécanique. Le Jeanbrun n’est pas une réduction d’impôt classique. C’est un régime fiscal optionnel qui repose sur l’amortissement du bien, c’est-à-dire la déduction chaque année d’une fraction de sa valeur sur vos loyers. Ce changement de logique modifie toutes les règles du jeu.
Un amortissement, pas une réduction d’impôt
Le Pinel diminuait directement l’impôt à payer : 18 % du prix sur 9 ans, soustraits ligne par ligne. Le Jeanbrun, lui, agit en amont. Il vous autorise à déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien de vos revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers nets perçus avant impôt. L’économie d’impôt dépend donc de votre tranche marginale et des prélèvements sociaux, pas d’un taux fixe.
Concrètement, pour un bien à 200 000 € loué en intermédiaire, l’amortissement annuel s’élève à 5 600 € (200 000 × 80 % × 3,5 %). Cette somme vient diminuer le revenu foncier imposable. À une TMI (tranche marginale d’imposition, le taux qui frappe votre dernier euro gagné) de 41 % et avec 17,2 % de prélèvements sociaux, l’économie atteint environ 3 260 € par an. Sur 9 ans, l’avantage cumulé approche 29 000 €.
Une réduction d’impôt se soustrait de l’impôt dû. Une déduction se soustrait du revenu imposable, avant calcul de l’impôt. Le Jeanbrun est une déduction : son efficacité dépend de votre TMI. À TMI 30 %, 1 000 € amortis valent 472 € d’économie (avec PS 17,2 %). À TMI 45 %, ils en valent 622 €.
Un engagement de 9 ans, en nu, en résidence principale
La condition socle du Jeanbrun, celle qui prévaut sur toutes les autres : louer le bien 9 années consécutives, en location nue (non meublée), à un locataire qui en fait sa résidence principale. La location saisonnière, le meublé, la location à usage mixte ou professionnel sont exclus de plein droit. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement du logement ou son acquisition si elle est postérieure.
L’engagement court de manière continue. Si le locataire part en cours de bail, une relocation doit être trouvée dans l’année. Une vacance prolongée est tolérée uniquement si elle reste involontaire et documentée. Toute interruption volontaire (récupération du bien, mise en vente, transformation en meublé) déclenche la reprise des amortissements déduits depuis le départ.
Une fenêtre d’acquisition jusqu’au 31 décembre 2028
Le dispositif est temporaire. Il s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 (entrée en vigueur de la loi de finances) et le 31 décembre 2028. La date retenue est celle de la signature de l’acte authentique pour une acquisition, ou celle du dépôt du permis de construire pour une construction. Pour la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, l’achat sur plan), la signature notariée fait foi, même si la livraison intervient plus tard.
Cette fenêtre courte modifie la stratégie. Un projet engagé en 2028 pour une livraison en 2030 reste éligible, à condition que l’acte ait été signé avant le 31/12/2028. Au-delà, le dispositif sera fermé aux nouveaux entrants, à l’image du Pinel clos depuis le 31 décembre 2024.
Les conditions sur le bien : ce qui est éligible, ce qui ne l’est pas
Le périmètre des biens éligibles est plus étroit qu’il n’y paraît. Le Jeanbrun écarte d’entrée des catégories entières d’investissement et impose des standards énergétiques qui éliminent une partie du parc ancien.
Uniquement de l’immeuble collectif
Le logement doit être situé dans un immeuble d’habitation collectif, défini comme un bâtiment regroupant au moins deux logements distincts. La maison individuelle, la villa, le pavillon, le chalet isolé sont exclus, peu importe leur localisation ou leur état. Cette restriction sert l’objectif politique du dispositif : densifier l’offre locative dans les zones où la demande dépasse l’offre.
Une maison divisée en deux appartements indépendants peut entrer dans le champ, à condition que la division soit juridique et que chaque lot dispose de sa propre entrée. Le seuil reste interprété strictement par l’administration : un studio aménagé dans un sous-sol ne suffit pas à requalifier la maison en collectif. La vigilance s’impose dès le compromis.
Sont systématiquement exclus : la maison individuelle, le bien acquis en démembrement (nue-propriété ou usufruit séparés), le logement déjà loué sous un autre dispositif fiscal (Pinel résiduel, Denormandie, Malraux), et le bien destiné à la location meublée. La requalification en cours de bail est traitée comme une rupture d’engagement.
Neuf, VEFA, ou ancien avec 30 % de travaux minimum
Trois cas d’éligibilité existent. Le logement neuf, livré clé en main par un promoteur. La VEFA, où l’acquéreur achète un bien à construire. L’ancien rénové, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition net de frais, et qu’ils constituent une réhabilitation lourde (gros œuvre, second œuvre, performance énergétique). Une simple remise au goût du jour ne suffit pas.
Le seuil de 30 % se calcule sur le prix net vendeur. Pour un appartement ancien acheté 150 000 €, il faut donc engager au minimum 45 000 € de travaux éligibles. Les honoraires d’architecte, les diagnostics et la maîtrise d’œuvre comptent dans l’enveloppe, à condition d’être facturés séparément et liés directement aux travaux.
Normes énergétiques : RE2020 ou DPE A ou B après travaux
Le neuf doit respecter la RE2020, norme environnementale en vigueur depuis janvier 2022 qui encadre la consommation d’énergie et l’empreinte carbone du bâtiment. La conformité est attestée par l’attestation de fin de chantier remise par le constructeur. Aucune démarche supplémentaire n’est demandée à l’acquéreur.
Pour l’ancien rénové, le logement doit atteindre un DPE (diagnostic de performance énergétique, la classe énergie du bien) en classe A ou B après travaux. Cette exigence est plus stricte que celle du Denormandie (classe E) et oriente le dispositif vers les rénovations globales. Faire appel à des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) n’est pas obligatoire pour le Jeanbrun seul, mais conditionne l’accès aux aides cumulables (MaPrimeRénov’, éco-PTZ).
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Les conditions sur la location : loyer, locataire, durée
Le bien éligible ne suffit pas. Le contrat de bail doit lui-même respecter des règles de loyer, de ressources et de profil. Plus la concession faite au locataire est forte, plus l’amortissement bonifié récompense le bailleur.
Trois catégories de loyer : intermédiaire, social, très social
Le Jeanbrun s’inspire du modèle Loc’Avantages. Le bailleur choisit, dès la première année, une catégorie de loyer qu’il s’engage à respecter pendant 9 ans. Le passage d’une catégorie à une autre en cours de bail n’est pas autorisé pour ajuster l’amortissement à la hausse. Le choix se fait donc à froid, avant même la signature de l’acte d’achat.
Plus la catégorie est sociale, plus le taux d’amortissement et le plafond annuel grimpent. La contrepartie est une décote significative du loyer par rapport au marché libre : autour de 15 % en intermédiaire, 30 % en social, 45 % en très social. Ces décotes pèsent sur la rentabilité brute du projet et peuvent générer un cash-flow négatif dans les zones tendues.
| Catégorie | Taux neuf | Taux ancien | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Le plafond annuel s’apprécie au niveau du foyer fiscal, pas par bien. Détenir deux logements Jeanbrun ne double pas l’enveloppe. La majoration au-delà de 8 000 € (à 10 000 € ou 12 000 €) ne se déclenche que si au moins 50 % des revenus issus des biens Jeanbrun du foyer proviennent du social ou du très social. Le détail des plafonds par zone et par commune est consultable dans la grille des plafonds de loyers et de ressources Jeanbrun.
Des plafonds de ressources du locataire à vérifier au bail
Le locataire doit présenter un RFR (revenu fiscal de référence, le revenu de référence calculé par l’administration) inférieur à un plafond fixé par catégorie, par zone géographique et par composition du foyer. Le RFR à retenir est celui de l’année N-2, justifié par l’avis d’imposition. Aucune dérogation n’est admise : un dossier dont le RFR dépasse le plafond, même de quelques euros, rend le bail non éligible.
Le contrôle s’effectue à la signature du bail. Si les ressources du locataire augmentent en cours de location, le bailleur conserve l’avantage fiscal : l’éligibilité s’apprécie une seule fois, à l’entrée. En revanche, lors d’une relocation, le nouveau locataire doit lui aussi respecter les plafonds en vigueur à la date de signature du nouveau bail.
Les interdictions : pas de proche, pas de meublé, pas de touriste
Le bail ne peut pas être conclu avec un ascendant ni un descendant du bailleur (parent, enfant, grand-parent), ni avec un autre membre du foyer fiscal. Cette interdiction s’étend, en cas de détention via une SCI à l’IR, aux associés et à leur famille. L’objectif est d’éviter les montages familiaux qui contourneraient les plafonds.
La location meublée est exclue de plein droit, même temporaire. Idem pour les locations saisonnières type Airbnb, les locations de courte durée, les baux mobilité et les baux à usage professionnel ou mixte. Toute requalification du bail en cours d’engagement (par exemple, passage en meublé pour augmenter le loyer) entraîne la reprise immédiate de tous les amortissements déduits depuis l’origine.
Comment déclarer le Jeanbrun et tenir l’engagement
L’option fiscale ne se déclenche pas automatiquement à l’achat. Elle suppose une démarche déclarative précise, irrévocable une fois validée. Cette étape conditionne l’ensemble de l’avantage : un oubli ou une erreur sur la première année peut faire perdre le bénéfice du dispositif.
Le formulaire 2044-EB, point d’entrée irrévocable
Le dispositif s’active par le dépôt du formulaire 2044-EB (engagement de location), joint à la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition. Le formulaire 2044 (revenus fonciers détaillés) accompagne la 2044-EB pour porter le calcul de l’amortissement. Le résultat foncier net se reporte ensuite sur la déclaration 2042, ligne 4BA en cas de revenu positif, ligne 4BB en cas de déficit.
L’option est irrévocable pour le logement concerné. Une fois cochée, elle engage le bailleur sur 9 ans et interdit le retour au régime micro-foncier. Le point de départ de l’amortissement est fixé au premier jour du mois d’achèvement du logement ou d’acquisition. Un bien livré le 15 mars sera amorti au prorata sur 9,5 mois la première année.
Conserver les justificatifs (acte d’acquisition, bail, avis d’imposition du locataire, factures de travaux, attestation RE2020 ou DPE) pendant toute la durée d’engagement plus le délai de prescription fiscale de 3 ans, soit 12 ans minimum. Un contrôle peut intervenir à tout moment sur la période.
Les sanctions en cas de rupture (et les exceptions de force majeure)
Toute rupture volontaire de l’engagement (revente, transformation en meublé, location à un proche, dépassement des plafonds) déclenche la reprise intégrale des amortissements déduits depuis l’origine. Ces montants sont ajoutés aux revenus de l’année de rupture, taxés au barème progressif et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Une majoration peut s’ajouter, calculée sur le supplément d’impôt et multipliée par le nombre d’années d’amortissement repris.
Trois cas de force majeure évitent la sanction : décès du bailleur ou de son conjoint, invalidité reconnue de 2e ou 3e catégorie, licenciement (pas démission). L’administration apprécie strictement ces motifs. Un divorce ou une mutation professionnelle ne suffisent pas à eux seuls à débloquer l’exonération.
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Questions fréquentes sur les conditions du Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il vraiment le Pinel ?
Sur le plan politique, oui : le Jeanbrun a été conçu pour combler le vide laissé par l’extinction du Pinel au 31 décembre 2024. Sur le plan fiscal, les deux régimes n’ont presque rien en commun. Le Pinel réduisait directement l’impôt à payer. Le Jeanbrun déduit des revenus fonciers, ce qui favorise les hauts revenus mais complique le calcul. Les bailleurs déjà engagés sous Pinel conservent leur réduction jusqu’au terme de leur engagement. Le détail des écarts est expliqué dans la comparaison Jeanbrun ou Pinel.
Peut-on cumuler le Jeanbrun et le déficit foncier ?
Oui, et c’est même l’un des leviers les plus puissants du dispositif. L’amortissement vient en déduction du revenu foncier. Si le résultat reste négatif après imputation des charges et de l’amortissement, le déficit foncier ainsi créé s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou 21 400 € en cas de travaux énergétiques permettant d’atteindre le DPE A ou B (jusqu’à fin 2027). Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Peut-on investir en Jeanbrun via une SCI ?
Oui, à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (régime de transparence fiscale). Les associés doivent conserver leurs parts pendant toute la durée d’engagement de 9 ans. Le bénéfice du dispositif se reporte sur la déclaration personnelle de chaque associé au prorata de ses parts. La SCI à l’IS est exclue : elle dispose déjà d’un mécanisme d’amortissement comptable distinct, non cumulable avec le Jeanbrun.
Puis-je louer mon logement Jeanbrun à mon enfant ?
Non. La location à un ascendant ou descendant du bailleur est explicitement interdite, qu’il s’agisse d’un parent, d’un enfant, d’un petit-enfant ou d’un grand-parent. L’interdiction s’étend aux autres membres du foyer fiscal et, en cas de détention via SCI, aux associés et à leur famille. Toute tentative de contournement (bail au nom du conjoint d’un enfant, sous-location de fait) est traitée comme une rupture d’engagement avec reprise des amortissements.
Que se passe-t-il si je dois vendre le bien avant 9 ans ?
La vente anticipée déclenche la reprise de tous les amortissements déduits, ajoutés aux revenus de l’année de cession. Cette réintégration peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros taxés à la TMI plus prélèvements sociaux. Trois cas seulement permettent d’éviter la sanction : décès du bailleur ou de son conjoint, invalidité de 2e ou 3e catégorie reconnue par la Sécurité sociale, et licenciement (la démission ne suffit pas). En cas de doute sur la solidité de votre projet à 9 ans, le Jeanbrun n’est probablement pas le bon dispositif.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.