Dans le dispositif Jeanbrun, le DPE (diagnostic de performance énergétique, l’étiquette de A à G qui note la consommation d’énergie d’un logement) décide de tout. Sans le bon classement, aucun avantage fiscal n’est possible. Ce n’est pas un détail technique : c’est une condition d’entrée, au même titre que la durée de location ou le plafond de loyer.
La règle dépend ensuite de la nature du bien. Un logement neuf obtient ce classement presque sans effort. Un logement ancien doit souvent passer par une rénovation lourde pour y parvenir. Et depuis mai 2026, une réforme votée à l’Assemblée pourrait alléger ces exigences, sans être encore applicable.
Cette page détaille la classe énergétique exigée selon votre situation, les travaux à prévoir dans l’ancien et ce que la réforme changerait vraiment. Le tout rattaché au fonctionnement d’ensemble du dispositif Jeanbrun.
Conditions, taux d’amortissement et performance énergétique selon votre projet.
Le DPE, condition d’entrée du dispositif Jeanbrun
Avant de parler de taux ou de loyers, un investissement Jeanbrun se joue sur une étiquette. Le bon classement énergétique ouvre le dispositif. Un mauvais le ferme, sans recours. Voici ce que cette exigence recouvre concrètement.
Le DPE classe un logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions. A désigne les logements les plus sobres, G les plus énergivores, appelés passoires thermiques. Ce diagnostic est obligatoire à la vente et à la location depuis 2006.
Une exigence aussi structurante que la durée de location
Le Jeanbrun empile des conditions cumulatives. Le logement doit être loué nu, sans meubles. Il doit servir de résidence principale au locataire. L’engagement de location court sur 9 ans minimum. S’ajoutent des plafonds de loyers et de ressources, puis le classement énergétique.
Manquer une seule de ces conditions fait perdre l’avantage entier. Le DPE occupe une place à part dans cette liste. C’est souvent la plus chère à atteindre et la plus longue à obtenir, surtout dans l’ancien. Pour le détail du reste, voyez l’ensemble des conditions du dispositif Jeanbrun.
Neuf et ancien : deux portes d’entrée énergétiques
La cible énergétique est la même partout : un logement performant. Le chemin pour y arriver, lui, change radicalement selon que le bien est neuf ou ancien. Le tableau ci-dessous résume les deux régimes applicables aujourd’hui.
| Type de bien | Exigence énergétique | En pratique |
|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | RE2020 + DPE A ou B à la livraison | Fourni par le promoteur, aucune démarche |
| Ancien avec travaux | Travaux ≥ 30 % du prix + DPE A ou B après travaux | Rénovation lourde, souvent plusieurs classes à gagner |
Cette différence explique pourquoi le neuf attire les investisseurs pressés, et l’ancien ceux qui acceptent un chantier. Le détail de chaque cas mérite qu’on s’y arrête.
Quelle classe viser selon votre bien
La cible affichée reste A ou B. L’effort pour l’atteindre n’a rien de comparable d’un bien à l’autre. Le neuf coche la case par construction. L’ancien la coche au prix d’une rénovation sérieuse.
Dans le neuf, le A ou B est quasi automatique
Un logement neuf éligible respecte la RE2020 (la réglementation environnementale 2020, la norme de construction qui impose une très faible consommation d’énergie). Elle s’applique aux permis déposés depuis janvier 2022. En pratique, tout programme construit sous cette norme affiche un DPE A ou B à la livraison.
L’investisseur n’a donc rien à prouver de son côté. Le promoteur remet le DPE et les attestations RE2020 à la livraison. Pour un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, l’achat d’un logement sur plan), la performance est garantie dès la signature. Le neuf retiré au titre du Jeanbrun doit être achevé après le 1er janvier 2026.
Dans l’ancien, atteindre A ou B suppose une rénovation lourde
Ici, le DPE devient un objectif de chantier. La règle actuelle exige d’atteindre la classe A ou B après travaux, avec un budget de rénovation représentant au moins 30 % du prix d’achat. Pour un appartement acheté 200 000 €, cela fixe un plancher de travaux à 60 000 €.
L’écart à combler peut être large. Un bien classé F au départ doit grimper jusqu’à B, soit un gain d’environ quatre classes. Cela passe par l’isolation (toiture, combles, murs, menuiseries) et le changement du chauffage, souvent une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation.
Ces dépenses ne sont pas perdues fiscalement. Elles nourrissent l’amortissement et le déficit foncier du dispositif : l’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bien de vos revenus, et non de votre impôt directement.
MaPrimeRénov’ se mobilise sur les rénovations globales visant la classe A ou B. Cette aide peut alléger la facture et faciliter l’atteinte du seuil de 30 % de travaux exigé dans l’ancien.
Le calcul de rentabilité d’un Jeanbrun ancien dépend donc autant du coût des travaux que de l’avantage fiscal qu’ils génèrent. Un point que la réforme en cours vient justement bousculer.
Amortissement et déficit foncier selon votre projet, en 3 minutes.
La réforme des critères DPE votée en 2026
Quelques semaines après son entrée en vigueur, le Jeanbrun était déjà jugé trop dur à atteindre dans l’ancien. Les députés ont voté un assouplissement de ses critères énergétiques le 28 mai 2026. Ce texte n’est pourtant pas encore la loi en vigueur.
Ce que prévoit la proposition de loi du 28 mai 2026
La proposition de loi n° 2674, portée par Valérie Létard, a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale par 85 voix contre 29. Elle remplace l’objectif absolu de classe A ou B par une logique de progression, jugée plus réaliste pour le parc ancien.
Un logement classé F ou G devrait gagner au moins deux classes énergétiques. Un logement classé E devrait en gagner une seule. Le texte supprime aussi le seuil de 30 % de travaux et réintègre les maisons individuelles anciennes, jusqu’ici exclues au profit du seul logement collectif.
- S’applique aujourd’hui dans l’ancien
- Cible claire : étiquette A ou B après travaux
- Souvent hors de portée en copropriété
- +2 classes pour un F ou G, +1 pour un E
- Seuil de 30 % de travaux supprimé
- Pas encore applicable (1re lecture)
Sur le papier, ce changement rouvre le dispositif à des biens auparavant exclus. Reste une limite décisive, trop souvent passée sous silence dans les annonces commerciales.
Pourquoi ces règles ne s’appliquent pas encore
Une adoption en première lecture ne fait pas une loi. Le texte doit encore poursuivre sa navette parlementaire (les allers-retours entre l’Assemblée et le Sénat) avant toute promulgation. Le Sénat peut le modifier, voire revenir sur certaines mesures.
Le Jeanbrun succède au Pinel avec une logique d’amortissement, mais il partage avec lui une exigence énergétique forte. Tant que la réforme n’est pas publiée, c’est cette exigence d’origine qui engage votre projet.
Tant que la loi n’est pas publiée au Journal officiel, la règle du DPE A ou B reste celle qui s’applique. Le texte voté le 28 mai 2026 n’a franchi que la première lecture. Valider l’éligibilité d’un bien sur les critères assouplis serait prématuré.
En clair, un investisseur qui signe aujourd’hui doit viser A ou B dans l’ancien. Celui qui peut attendre gardera un œil sur le vote du Sénat. Cette prudence vaut aussi face à une autre confusion fréquente.
DPE Jeanbrun et interdiction de louer : ne pas confondre
Beaucoup d’investisseurs mélangent deux exigences distinctes : le DPE minimal pour louer légalement, et le DPE exigé par le Jeanbrun. La seconde est bien plus haute que la première.
Le seuil Jeanbrun dépasse de loin le minimum légal
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des passoires thermiques. Les logements classés G sont déjà bannis depuis le 1er janvier 2025. Les classés F le seront au 1er janvier 2028, les classés E au 1er janvier 2034.
Un bien classé D reste donc parfaitement louable aujourd’hui. Mais ce même D est exclu du Jeanbrun, qui réclame A ou B. Atteindre le minimum légal pour louer ne suffit jamais à entrer dans le dispositif. L’écart entre les deux seuils représente l’essentiel des travaux à financer.
Le DPE compte après travaux, pas avant
Le DPE qui ouvre le dispositif est celui mesuré une fois le chantier terminé. La classe de départ ne sert qu’à mesurer la distance à parcourir. C’est le diagnostic final, en A ou B, qui valide l’éligibilité du bien.
Le calendrier compte donc autant que le résultat. Il faut acheter, rénover, faire établir le DPE final, puis mettre en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Une fois le DPE validé, restent à respecter les plafonds de loyers et de ressources du dispositif.
Estimez le coût des travaux et l’amortissement Jeanbrun selon votre projet.
Questions fréquentes
Quel DPE faut-il pour le dispositif Jeanbrun en 2026 ?
Aujourd’hui, la classe A ou B après travaux dans l’ancien, et la conformité RE2020 (A ou B en pratique) dans le neuf. La réforme votée le 28 mai 2026 introduirait une logique de gain de classes, mais elle n’est pas encore applicable.
Un logement classé D est-il éligible au Jeanbrun ?
Non, en l’état actuel du droit. Le D ne suffit pas : l’ancien doit atteindre A ou B après travaux. Même performant et louable légalement, un D reste exclu tant que la réforme n’est pas adoptée définitivement.
Le neuf doit-il aussi présenter un DPE A ou B ?
Oui, en pratique. Un logement conforme à la RE2020 affiche presque toujours A ou B à la livraison. Le promoteur fournit le DPE et les attestations, sans démarche particulière de votre part.
La réforme du DPE Jeanbrun est-elle en vigueur ?
Non. Le texte a été adopté en première lecture le 28 mai 2026. Il doit encore passer le Sénat puis être publié au Journal officiel. D’ici là, la règle du DPE A ou B continue de s’appliquer.
Peut-on financer les travaux avec MaPrimeRénov’ ?
Oui. MaPrimeRénov’ se mobilise sur les rénovations globales visant la classe A ou B. Elle peut réduire le coût du chantier et aider à atteindre le seuil de 30 % de travaux exigé dans l’ancien.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.