Le dispositif Jeanbrun ne se résume pas à un avantage fiscal : il impose deux contreparties chiffrées que beaucoup d’investisseurs découvrent trop tard. Pour amortir votre bien, vous devez louer sous un certain loyer et à un locataire dont les revenus ne dépassent pas un seuil. Ce sont les plafonds de loyer (le loyer maximum au mètre carré que vous avez le droit de demander) et les plafonds de ressources (le revenu maximum que votre locataire ne doit pas dépasser). Les deux varient selon la zone et la catégorie de location choisie. Voici les barèmes 2026, leur mode de calcul réel, et les erreurs qui font perdre l’avantage.
Loyer maximum, plafond de revenu du locataire, zone : tout est calculé pour vous.
Pourquoi le Jeanbrun impose deux plafonds
L’État vous laisse amortir une partie du prix de votre logement, c’est-à-dire déduire chaque année une fraction de sa valeur de vos loyers imposables. En échange, il veut un logement réellement accessible. D’où les deux verrous : un loyer encadré et un locataire aux revenus mesurés.
Deux plafonds distincts à respecter en même temps
Le premier plafond porte sur le loyer : un montant maximum au mètre carré, hors charges, fixé chaque année. Le second porte sur les ressources du locataire : son revenu fiscal de référence (le revenu retenu par le fisc, inscrit en bas de l’avis d’imposition) ne doit pas dépasser un seuil. Les deux conditions sont cumulatives. Respecter l’un sans l’autre suffit à faire tomber l’avantage fiscal pour toute l’année concernée.
Le dispositif Jeanbrun reprend la logique du Pinel intermédiaire : louer moins cher que le marché, à un ménage qui n’est ni pauvre ni aisé. En contrepartie, vous déduisez l’amortissement de vos revenus fonciers. Les plafonds sont la condition d’entrée, pas un détail.
Trois catégories de location, trois niveaux d’exigence
Le dispositif Jeanbrun distingue trois types de location : intermédiaire, sociale et très sociale. Plus le loyer que vous acceptez est bas, plus l’avantage grimpe. La catégorie intermédiaire suit les plafonds Pinel. La sociale applique une décote d’environ 15 % sur ces loyers, la très sociale une décote d’environ 30 %. En échange, le taux d’amortissement passe de 3,5 % à 4,5 % puis 5,5 % par an. Le détail de ce mécanisme figure dans notre page sur l’amortissement et le déficit foncier en Jeanbrun. Ici, on se concentre sur les seuils de loyer et de revenu.
Plafonds de loyer Jeanbrun 2026 par zone
Le loyer maximum dépend de la zone où se situe le bien. Le territoire est découpé selon la tension du marché locatif : A bis pour Paris et sa proche couronne, A pour les grandes métropoles et la Côte d’Azur, B1 pour les agglomérations de plus de 250 000 habitants et les DROM.
Le barème au mètre carré pour la location intermédiaire
Pour les baux conclus en 2026, les plafonds de loyer intermédiaire, hors charges, sont les suivants. Ce sont les mêmes que ceux utilisés pour comparer le Jeanbrun et le Pinel, puisque le dispositif a repris cette grille.
| Zone | Plafond de loyer 2026 | Communes types |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² | Paris, petite couronne |
| A | 14,64 €/m² | Grandes métropoles, Côte d’Azur |
| B1 | 11,80 €/m² | Villes > 250 000 hab., DROM |
Ces montants ne se prennent pas tels quels. Ils servent de base à un calcul qui tient compte de la taille du logement, comme l’expliquent les sections suivantes.
Le coefficient multiplicateur qui ajuste le plafond
Un petit logement coûte proportionnellement plus cher à entretenir qu’un grand. Le législateur corrige cela avec un coefficient multiplicateur, un correcteur appliqué au plafond selon la surface. La formule est : 0,75 + 19/S, où S est la surface utile (la surface habitable plus la moitié des annexes comme un balcon ou une cave). Le résultat est plafonné à 1,2. Plus le bien est petit, plus le coefficient monte, dans cette limite.
Un T2 de 45 m² en zone B1. Coefficient : 0,75 + 19/45 = 1,17. Plafond corrigé : 11,80 × 1,17 = 13,83 €/m². Loyer maximum : 13,83 × 45 = environ 622 € par mois, hors charges.
Loyers social et très social : des décotes de 15 % et 30 %
Si vous visez la location sociale, vous appliquez environ 15 % de moins que le plafond intermédiaire. En très social, c’est environ 30 % de moins. Concrètement, un loyer plus bas réduit votre rendement locatif immédiat, mais le taux d’amortissement plus élevé peut générer un déficit foncier (la situation où vos charges dépassent vos loyers, le négatif s’imputant sur votre revenu global). L’arbitrage dépend de votre TMI, la tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire le taux qui frappe votre dernière tranche de revenus. Plus elle est haute, plus la location modérée devient intéressante.
Le calcul zone par zone, coefficient inclus, en 3 minutes.
Plafonds de ressources des locataires 2026
Le second verrou concerne celui qui occupe le logement. Vous ne pouvez pas louer à n’importe qui : le revenu de votre locataire doit rester sous un seuil défini par la zone et la composition de son foyer.
Les seuils de revenu fiscal de référence
Pour la location intermédiaire, en 2026, un couple ne doit pas dépasser 66 276 € de revenu fiscal de référence en zones A bis et A, et 48 268 € en zone B1. Ces seuils ont été revalorisés d’environ 0,9 % par rapport à 2025. Une personne seule relève d’un plafond plus bas, et chaque personne à charge ajoute une majoration. Le barème officiel décline tous les cas selon la taille du foyer.
| Foyer du locataire | Zones A bis et A | Zone B1 |
|---|---|---|
| Couple (location intermédiaire) | 66 276 € | 48 268 € |
| Location sociale | Plafonds HLM (logement social) | |
| Location très sociale | 80 % des plafonds HLM | |
Les catégories sociale et très sociale visent des ménages plus modestes, avec des seuils nettement inférieurs. C’est le prix de l’amortissement majoré évoqué plus haut.
Quel avis d’imposition vérifier
Le revenu retenu est celui de l’année N-2. Pour un bail signé en 2026, vous regardez le revenu fiscal de référence de 2024, figurant sur l’avis d’imposition 2025. L’administration admet de retenir l’année N-1 si elle est plus favorable au locataire. La vérification se fait à la signature du bail : demandez systématiquement l’avis d’imposition, sa conservation prouve votre bonne foi en cas de contrôle. Pensez aussi à confirmer les autres conditions du dispositif Jeanbrun avant d’engager le bail.
Le cas particulier de la colocation
En colocation, on n’additionne pas les revenus. Chaque colocataire doit respecter, à lui seul, le plafond prévu pour une personne seule dans la zone du bien. C’est une règle souvent ignorée qui coûte cher : deux colocataires aux revenus moyens peuvent être inéligibles individuellement même si leur total semble raisonnable. Étudiez chaque profil séparément avant de signer.
Sécuriser le respect des plafonds
L’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun n’est jamais acquis une fois pour toutes. Il se vérifie pendant les neuf ans d’engagement de location. Quelques erreurs suffisent à le remettre en cause rétroactivement.
Les erreurs qui font perdre l’avantage
Dépasser le plafond de loyer, même de quelques euros : l’avantage saute. Oublier de vérifier l’avis d’imposition du locataire à la signature. Négliger la performance énergétique exigée au DPE, car le bien doit respecter la RE2020 dans le neuf. Revendre avant la fin des 9 ans, ce qui oblige à rembourser les économies perçues.
Le loyer se réévalue chaque année selon l’indice, mais jamais au-delà du plafond de la zone. Gardez une marge de sécurité plutôt que de coller au maximum.
Un exemple complet du loyer au locataire
Reprenons le T2 de 45 m² en zone B1, en location intermédiaire. Loyer maximum calculé : environ 622 € par mois. Côté locataire, un couple devra présenter moins de 48 268 € de revenu fiscal de référence sur son avis 2025. Si vous logez un seul occupant, c’est le plafond personne seule qui s’applique. Une fois ces deux conditions réunies et le bail signé pour neuf ans, l’amortissement peut courir. Pour chiffrer votre cas précis, la simulation du dispositif Jeanbrun croise zone, surface et tranche d’imposition.
Notre outil croise votre TMI, la zone et le niveau de loyer choisi.
Questions fréquentes
Les plafonds Jeanbrun sont-ils les mêmes que ceux du Pinel ?
Pour la location intermédiaire, oui : le dispositif Jeanbrun reprend la grille des loyers et des ressources du Pinel intermédiaire, soit 19,71 €/m² en zone A bis en 2026. Les catégories sociale et très sociale appliquent ensuite des décotes de loyer de 15 % et 30 %.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond de loyer ?
Le non-respect du plafond, même léger, fait perdre l’avantage fiscal. En cas de contrôle, l’administration peut réintégrer l’amortissement déduit et appliquer des intérêts de retard. Mieux vaut fixer un loyer sous le maximum autorisé que de viser le plafond au centime près.
Dois-je revérifier les ressources de mon locataire chaque année ?
Non. Le contrôle des ressources se fait à l’entrée dans le logement, lors de la signature du bail, puis à chaque changement de locataire. Une hausse de revenu en cours de bail ne remet pas en cause votre avantage tant que le locataire en place reste le même.
La colocation est-elle compatible avec le dispositif Jeanbrun ?
Oui, mais chaque colocataire doit respecter individuellement le plafond de ressources d’une personne seule pour la zone. On n’additionne jamais les revenus des colocataires. Cette règle écarte souvent des dossiers qui paraissaient éligibles sur le total.
Les plafonds Jeanbrun s’appliquent-ils en zone B2 ou C ?
Le dispositif cible les zones tendues A bis, A et B1, où la demande locative dépasse l’offre. Les zones B2 et C, moins tendues, ne relèvent pas du périmètre standard. Vérifiez le classement exact de votre commune avant tout engagement, car les arrêtés préfectoraux peuvent prévoir des cas particuliers.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Le dispositif Jeanbrun reste soumis à ses décrets d’application : consultez un professionnel avant tout investissement.