Le Pinel s’est arrêté fin 2024. Son successeur, le dispositif Jeanbrun, ne fonctionne pas du tout de la même façon. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt fixe, le Jeanbrun repose sur un amortissement : la déduction, chaque année, d’une part de la valeur du bien de vos revenus.
Conséquence directe : votre gain ne dépend plus d’un simple pourcentage du prix. Il varie selon le prix, le niveau de loyer choisi, vos charges et votre tranche d’imposition. Un simulateur sert à croiser ces données pour sortir un chiffre propre à votre situation.
Cette page explique ce qu’un simulateur Jeanbrun calcule vraiment, la formule derrière le résultat, et les deux ou trois pièges qui faussent les estimations trop optimistes. L’objectif : que vous sachiez lire un résultat sans le prendre pour argent comptant. Pour le cadre général, voyez d’abord le fonctionnement complet du dispositif Jeanbrun.
Estimez votre amortissement et votre économie d’impôt
Hypothèses et taux retenus
Estimation indicative, hors effet du crédit sur la trésorerie. Ne constitue pas un conseil fiscal. Vérifiez votre éligibilité et faites valider le calcul par un professionnel avant tout engagement.
Selon votre prix, votre loyer et votre tranche d'imposition. Sans engagement.
Ce que calcule réellement une simulation Jeanbrun
Un simulateur Jeanbrun ne se contente pas de multiplier un prix par un taux. Il reconstitue l'effet de l'amortissement sur vos impôts, année après année. Avant de saisir le moindre chiffre, il faut comprendre la nature de l'avantage.
Un amortissement, pas une réduction d'impôt
Le Pinel retranchait directement une somme de votre impôt dû : c'était une réduction d'impôt. Le Jeanbrun agit en amont. Il s'agit d'une déduction : l'amortissement se soustrait de vos revenus imposables, avant le calcul de l'impôt.
Amortir, c'est déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de vos revenus fonciers, les loyers d'une location nue imposés dans cette catégorie. Cette part représente l'usure théorique du bien dans le temps.
Cette différence change tout pour le calcul. Une déduction ne vaut pas un montant fixe : elle vaut votre tranche marginale d'imposition (TMI), le taux qui frappe la dernière tranche de vos revenus. Plus elle est haute, plus la déduction pèse lourd.
Neuf ou ancien rénové : deux bases de calcul
Le simulateur traite différemment un logement neuf et un ancien rénové. Dans le neuf, la base est simplement le prix d'achat. Le bien doit respecter la norme RE2020 et afficher un DPE performant, garanti par le promoteur à la livraison.
Dans l'ancien, l'accès au dispositif suppose des travaux lourds, au moins 30 % du prix d'acquisition, pour atteindre une classe énergétique élevée. Ces travaux gonflent la base et ouvrent un avantage supplémentaire : le déficit foncier renforcé, imputable jusqu'à 21 400 € par an sur le revenu global, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Avant de simuler un bien ancien, vérifiez donc le DPE et les exigences de performance énergétique : sans le bon classement après travaux, le bien sort du dispositif et la simulation perd tout sens.
Les données à saisir dans le simulateur
Six données pilotent le résultat. Le prix d'acquisition d'abord, qui sert de base. Le niveau de loyer ensuite, car il fixe le taux d'amortissement. Puis vos charges, votre financement (apport, taux, durée du crédit) et votre TMI.
La base de calcul n'est jamais le prix entier. La loi retient 80 % du prix : le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, ne s'amortit pas. Un bien à 200 000 € s'amortit donc sur 160 000 €.
Dernier point souvent oublié : l'amortissement n'existe qu'au régime réel. Le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, l'interdit. Le dispositif reste accessible via une SCI à l'impôt sur le revenu, l'amortissement se répartissant alors entre associés. Le mécanisme se rapproche du déficit foncier, détaillé dans l'amortissement Jeanbrun et son report en déficit foncier.
La formule de calcul, étape par étape
Le cœur d'une simulation tient en deux opérations : déterminer l'amortissement annuel, puis mesurer l'impôt qu'il efface. Voici comment l'enchaînement se construit.
Base amortissable et taux applicable
L'amortissement annuel est le produit de la base (80 % du prix) par un taux. Ce taux dépend du niveau de loyer accepté, du moins encadré au plus encadré : intermédiaire, social, très social. Plus vous bridez le loyer, plus le taux monte, et le neuf ouvre des taux plus élevés que l'ancien rénové.
| Niveau de loyer | Taux neuf | Taux ancien rénové | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Sur un bien neuf à 200 000 € loué en intermédiaire, le calcul donne 160 000 € × 3,5 %, soit 5 600 € d'amortissement déductible la première année.
De l'amortissement à l'économie d'impôt
Une fois l'amortissement connu, le simulateur reconstitue votre revenu foncier imposable. Il part des loyers, retire les charges déductibles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, gestion, copropriété), puis l'amortissement.
Revenu foncier imposable = loyers − charges − amortissement. Économie ≈ revenu effacé × (TMI + 17,2 %) de prélèvements sociaux.
L'économie réelle se calcule en deux temps, et c'est là que beaucoup d'outils simplifient à l'excès. La part d'amortissement qui efface un loyer déjà imposé vous fait gagner votre TMI plus les 17,2 % de prélèvements sociaux, la CSG-CRDS et contributions assises sur les revenus du capital.
La part qui dépasse vos loyers crée un déficit foncier. Ce négatif s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, mais ne vous fait gagner que la TMI. Les 17,2 % ne frappent pas un salaire.
Exemple à une TMI de 41 % : 5 000 € d'amortissement neutralisent un loyer imposé et 3 000 € créent un déficit. L'économie vaut 5 000 × 58,2 % + 3 000 × 41 %, soit environ 4 140 € sur l'année. C'est précisément cette mécanique de déduction qui sépare le Jeanbrun de l'ancien Pinel et sa réduction d'impôt.
Une simulation déroulée, chiffre par chiffre
Reprenons le T2 neuf à 200 000 €, loué en intermédiaire autour de 530 € par mois, soit 6 400 € de loyers annuels. Les charges déductibles tournent autour de 1 300 €. Le revenu foncier avant amortissement ressort donc à 5 100 €.
L'amortissement de 5 600 € efface d'abord ces 5 100 € de revenu foncier, puis crée 500 € de déficit imputable sur le revenu global. À une TMI de 30 %, l'économie vaut 5 100 × 47,2 % + 500 × 30 %, soit près de 2 560 € la première année.
Beaucoup de simulateurs affichent ici environ 2 640 € en appliquant 47,2 % à la totalité de l'amortissement. L'écart vient du déficit, qui ne récupère pas les prélèvements sociaux. Avec un crédit, les intérêts s'ajoutent aux charges et creusent le déficit, ce qui décale une part de l'économie vers le seul taux de la TMI.
Prix, niveau de loyer et TMI : votre économie en une minute.
Les leviers qui font varier votre économie
Trois réglages décident de l'ampleur du gain : le niveau de loyer, votre tranche d'imposition et le plafond annuel. Bien compris, ils évitent les déconvenues au moment de la déclaration.
Le Jeanbrun étant une déduction d'assiette et non une réduction d'impôt, il échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer. Votre gain n'est pas rogné par d'autres avantages fiscaux.
Le niveau de loyer : plus il est bas, plus le taux grimpe
Le barème récompense l'effort sur le loyer. Un loyer intermédiaire, environ 15 % sous le marché, ouvre 3,5 % dans le neuf. Un loyer très social, autour de 45 % sous le marché, monte à 5,5 %.
Le calcul mérite réflexion. Un taux plus fort sur un loyer très encadré ne bat pas toujours un loyer intermédiaire mieux rémunéré. Tout dépend de la demande locale et du manque à gagner accepté chaque mois.
Avant de figer un scénario, vérifiez les plafonds de loyers et de ressources à respecter. Ils varient par commune et conditionnent l'accès au taux retenu dans votre simulation.
Votre tranche d'imposition : le multiplicateur
L'amortissement vaut votre TMI. Mécaniquement, le même montant déduit rapporte plus à 45 % qu'à 11 %. Le dispositif devient pertinent à partir d'une TMI de 30 %.
En dessous de 11 %, l'effet reste marginal : effacer un revenu peu taxé libère peu d'impôt. Pour 7 000 € d'amortissement, un foyer à 30 % économise environ 3 300 € en cumulant impôt et prélèvements sociaux, contre près de 4 070 € à 41 %.
Le Jeanbrun cible donc d'abord les contribuables lourdement imposés sur leurs loyers, qui cherchent à neutraliser cet impôt sur la durée plutôt qu'à toucher un chèque fiscal ponctuel.
Le plafond annuel : un frein au-delà d'un certain prix
La déduction est plafonnée par an et par foyer : 8 000 € en intermédiaire, 10 000 € en social, 12 000 € en très social, tous biens confondus. Un simulateur sérieux applique ce plafond et garde la mémoire des amortissements déjà consommés ailleurs.
Ce plafond change la lecture des gros budgets. En intermédiaire, l'amortissement de 3,5 % atteint 8 000 € dès une base de 228 000 €, soit un prix d'environ 285 000 €. Au-delà, augmenter le prix ne change plus rien : le plafond coupe l'avantage.
Bon réflexe : tester plusieurs prix dans le simulateur pour repérer le seuil où votre gain plafonne. Acheter plus cher sans gain fiscal supplémentaire pèse alors uniquement sur la rentabilité.
Les limites à intégrer avant de se fier au résultat
Un beau chiffre d'économie ne dit pas si l'opération est bonne. Deux angles morts méritent d'être posés noir sur blanc avant de signer quoi que ce soit.
La plus-value à la revente : l'angle mort des simulateurs
L'amortissement réduit l'impôt pendant la détention. Mais il peut se payer à la sortie. La règle de réintégration, l'article 150 VB III du Code général des impôts, rajoute les amortissements déduits au gain taxable lors de la revente.
Cet article vise expressément le LMNP meublé, réformé en 2025. Pour la location nue de l'article 31, aucune doctrine fiscale (BOFiP) n'était publiée début 2026. Certains praticiens excluent la réintégration, d'autres la provisionnent par prudence.
La position prudente s'impose dans une projection longue : intégrez le risque d'une plus-value alourdie. Sur 50 000 € amortis, la facture de sortie peut dépasser 18 000 € au taux forfaitaire de 36,2 %. Un simulateur qui l'ignore embellit le bilan final.
Un gain fiscal ne fait pas un bon investissement
La carotte fiscale ne rachète pas un mauvais bien. Le Jeanbrun supprime le zonage, mais pas la vacance locative : un logement vide ne rapporte aucun loyer à amortir. La demande locale reste le premier filtre, avant tout calcul d'impôt.
La décote de loyer pèse aussi sur la trésorerie. Avec un crédit, l'effort d'épargne mensuel, ce qu'il reste à sortir de votre poche une fois loyers, mensualités et impôts comptés, reste souvent négatif. Un cas type tourne autour de 700 € par mois sur un T2 neuf financé sans apport.
Lisez donc le résultat dans le bon ordre : rendement et cash-flow d'abord, économie d'impôt ensuite. Et confirmez toutes les conditions d'éligibilité du dispositif, sans quoi le calcul ne vaut rien.
Le calcul croise votre TMI, vos loyers, vos charges et la revente.
Questions fréquentes
Le simulateur Jeanbrun tient-il compte de la plus-value à la revente ?
Les meilleurs outils le font, beaucoup l'ignorent. C'est pourtant déterminant. Les amortissements déduits pourraient majorer la plus-value taxable à la cession, et par prudence on les provisionne. Un résultat qui n'affiche que l'économie annuelle, sans projeter la sortie, donne une vision tronquée. Demandez toujours un bilan qui inclut la revente.
À partir de quelle tranche d'imposition le Jeanbrun est-il intéressant ?
Le dispositif prend tout son sens à partir d'une TMI de 30 %. L'amortissement valant votre tranche, plus elle est élevée, plus l'économie grimpe. En dessous de 11 %, l'effet reste limité car vos revenus sont déjà peu taxés. À 41 ou 45 %, le levier devient nettement plus efficace pour effacer l'impôt foncier.
Peut-on simuler un Jeanbrun dans l'ancien ?
Oui, mais à des taux plus bas : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le loyer, contre 3,5 à 5,5 % dans le neuf. L'ancien exige des travaux lourds, au moins 30 % du prix d'acquisition, et l'atteinte d'un DPE performant. Le simulateur doit donc intégrer le coût des travaux dans la base et dans le plan de financement.
Le résultat d'un simulateur a-t-il une valeur officielle ?
Non. C'est une estimation, pas un engagement. Les barèmes de loyers varient par commune, certaines règles attendent encore une doctrine fiscale, et une erreur de saisie fausse tout le calcul. Servez-vous-en pour trier vos projets, puis faites valider les hypothèses par un professionnel avant de vous engager sur neuf ans.
Faut-il être au régime réel pour amortir ?
Oui, c'est une condition stricte. L'amortissement n'existe qu'au régime réel des revenus fonciers. Le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, est incompatible avec le dispositif. Au-delà de 15 000 € de loyers annuels, le réel s'applique de toute façon. En dessous, il faut l'opter volontairement.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.