Choisir entre le Jeanbrun et le Pinel ressemble à un faux dilemme. Le Pinel est fermé depuis le 31 décembre 2024. Aucun nouvel investissement n’y donne plus droit. Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, a pris sa place. La vraie question n’est donc pas laquelle des deux souscrire, mais ce que le nouveau cadre change par rapport à celui que des milliers d’investisseurs ont connu.
La différence n’est pas cosmétique. Le Pinel offrait une réduction d’impôt, une somme retranchée directement de l’impôt dû. Le Jeanbrun repose sur un amortissement, c’est-à-dire la déduction chaque année d’une part de la valeur du bien. Le premier traitait tous les investisseurs de la même façon. Le second avantage surtout les contribuables fortement imposés. Ce comparatif décortique les deux logiques, du mécanisme fiscal aux conditions d’accès, et identifie les profils pour qui le passage au Jeanbrun est une bonne nouvelle ou une fausse piste.
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Pinel ou Jeanbrun : pourquoi le choix ne se pose déjà plus
Le match Jeanbrun contre Pinel se règle d’abord par le calendrier. L’un est mort, l’autre vient de naître. Comprendre ce basculement évite une erreur fréquente : croire qu’on peut encore arbitrer entre les deux pour un achat aujourd’hui.
Le Pinel a fermé le 31 décembre 2024
Le dispositif Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024, après dix ans d’existence. Depuis le 1er janvier 2025, plus aucun logement neuf n’ouvre droit à sa réduction d’impôt. Les investisseurs ayant signé avant cette date gardent leur avantage jusqu’au terme de leur engagement. La porte est close pour tout nouveau dossier.
Cette fermeture a laissé un vide brutal. En 2025, environ 10 000 logements neufs ont été vendus à des particuliers investisseurs, contre près de 60 000 les années précédentes. Une chute de l’ordre de 83 %. L’offre locative privée s’est contractée, dans un marché du logement déjà tendu. C’est ce trou d’air que le législateur a voulu combler en 2026.
Le dispositif Jeanbrun a pris le relais en 2026
Le dispositif Jeanbrun, officiellement nommé statut du bailleur privé, est entré en vigueur le 21 février 2026. Il a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il reste ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, sauf prolongation par une future loi.
Son nom vient de Vincent Jeanbrun, ministre chargé du Logement. L’objectif affiché est un choc d’offre, avec 50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an. Le statut du bailleur privé repose sur une logique inédite en location nue : l’amortissement, jusqu’ici réservé à la location meublée. C’est ce point qui sépare tout du Pinel.
Réduction d’impôt ou amortissement : la vraie différence
Tout l’écart entre les deux dispositifs tient dans la nature de l’avantage fiscal. Le Pinel agissait sur l’impôt. Le Jeanbrun agit sur le revenu imposable, en amont du calcul. Cette nuance technique a des conséquences très concrètes sur le montant économisé.
Une réduction d’impôt se retranche directement de l’impôt que vous devez : 1 000 € de réduction, c’est 1 000 € de moins à payer. Un amortissement est une déduction : il diminue d’abord votre revenu imposable, et l’économie réelle dépend ensuite de votre taux d’imposition.
Comment marchait la réduction Pinel
Le Pinel accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix du logement. Selon la durée d’engagement, le taux pouvait atteindre 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans dans sa version pleine. Le Pinel classique avait été ramené à 9, 12 et 14 % en 2024. Pour un bien à 200 000 € loué 9 ans, la réduction totale ressortait à 36 000 €, soit 4 000 € par an.
Cet avantage présentait deux traits marquants. Il était forfaitaire : un foyer modeste et un contribuable très aisé touchaient exactement la même somme. Et il entrait dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € par an, la limite annuelle des avantages fiscaux cumulables par foyer. Au-delà, l’excédent était perdu.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun
Le Jeanbrun fonctionne autrement. Chaque année, vous déduisez une part de la valeur du bien de vos revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers encaissés en location nue. Cette déduction s’appelle l’amortissement : elle constate comptablement l’usure du logement, comme une entreprise amortit une machine.
La base de calcul correspond à 80 % du prix d’acquisition. Les 20 % restants représentent le terrain, qui ne s’amortit pas. Sur cette base, le taux annuel va de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, selon le niveau de loyer choisi. Dans l’ancien rénové, il s’étale de 3 % à 4 %.
Surtout, l’amortissement échappe au plafond des 10 000 € de niches fiscales. Et si la déduction dépasse les loyers, elle crée un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le détail du calcul de l’amortissement Jeanbrun mérite une lecture à part.
Ce que ça change sur votre impôt
La conséquence est directe : l’avantage Jeanbrun dépend de votre TMI, la tranche marginale d’imposition, soit le taux qui frappe la dernière tranche de vos revenus. Chaque euro déduit vous fait économiser ce taux, augmenté des 17,2 % de prélèvements sociaux, la CSG-CRDS prélevée sur les revenus du patrimoine.
Reprenons le bien à 200 000 € en loyer intermédiaire. La base amortissable atteint 160 000 €, et l’amortissement annuel ressort à 5 600 € (3,5 %). À une TMI de 30 %, l’économie avoisine 2 640 € par an. À 41 %, elle grimpe vers 3 260 €. Le Pinel, lui, versait 4 000 € quel que soit le profil.
Sur l’année, le chiffre Pinel paraît donc supérieur. L’avantage Jeanbrun se construit ailleurs : il ne grignote pas le plafond des niches et continue au-delà des 9 ans, l’amortissement courant jusqu’à 80 % de la valeur du bien. Pour un contribuable fortement imposé déjà titulaire de loyers à effacer, le bilan penche vite en sa faveur.
- Avantage identique pour toutes les tranches
- Calcul immédiat et prévisible
- Plafonné dans les 10 000 € de niches
- Fermé depuis le 31 décembre 2024
- Hors du plafond des niches fiscales
- Plus puissant à TMI élevée
- Ouvert au neuf et à l’ancien rénové, partout
- Réservé au régime réel et au collectif
Le mécanisme posé, reste à savoir qui peut réellement entrer dans le dispositif. Les conditions d’accès ont, elles aussi, beaucoup bougé.
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Les conditions : où le Jeanbrun s’ouvre, où il se referme
Le Jeanbrun ne se contente pas de changer la mécanique fiscale. Il redessine aussi le périmètre des biens éligibles. Sur certains points il élargit le jeu, sur d’autres il le restreint plus que le Pinel ne le faisait. Avant d’investir, mieux vaut vérifier les conditions d’éligibilité dans le détail.
Fini le zonage, mais réservé au collectif
Première rupture : le zonage disparaît. Le Pinel réservait l’investissement aux zones A, A bis et B1, soit Paris, la petite couronne et quelques grandes métropoles tendues. Le Jeanbrun s’applique partout en France, sans découpage géographique.
En contrepartie, le dispositif se referme sur la nature du bien. Il vise uniquement les logements collectifs, les appartements en immeuble. Les maisons individuelles en sont exclues. Le logement doit être neuf et conforme à la norme environnementale RE2020, ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat. Dans l’ancien, le bien doit afficher une étiquette A ou B au diagnostic de performance énergétique après rénovation.
Des loyers plafonnés, comme avant
Sur les loyers, la continuité l’emporte. Comme le Pinel, le Jeanbrun impose des plafonds de loyers et des plafonds de ressources pour le locataire, soit un loyer maximal au mètre carré et un revenu à ne pas dépasser. Trois niveaux existent : intermédiaire, social et très social.
Le système ajoute une mécanique d’arbitrage. Plus le loyer consenti est bas, plus le taux d’amortissement monte : 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social dans le neuf. L’avantage fiscal récompense l’effort sur le loyer, au prix d’un rendement locatif plus faible. Le barème exact des plafonds de loyers Jeanbrun dépend de la zone.
Contrairement au Pinel, le Jeanbrun ouvre l’ancien rénové à l’amortissement et supprime tout zonage. Un appartement à réhabiliter dans une ville moyenne devient éligible, là où le Pinel l’aurait écarté.
Reste un angle mort que beaucoup d’anciens investisseurs Pinel négligent : la fiscalité du jour où vous revendez.
Le piège que le Pinel n’avait pas : la revente
Le Pinel s’arrêtait proprement. Une fois l’engagement tenu, la réduction était acquise et la revente ne réservait aucune surprise fiscale liée au dispositif. Le Jeanbrun, lui, présente une contrepartie à la sortie qu’il faut anticiper dès l’achat.
L’amortissement se paie à la revente
Tant que vous amortissez, vous diminuez la valeur comptable du bien aux yeux du fisc. Le jour de la vente, la lecture qui prévaut aujourd’hui réintègre ces amortissements dans le calcul de la plus-value, soit l’écart entre prix d’achat et prix de revente. Votre prix d’acquisition est minoré des sommes déjà déduites. La plus-value taxable grossit d’autant.
Cette règle s’aligne sur celle du meublé (LMNP) depuis 2025. Une nuance demeure : l’administration n’a pas encore publié sa doctrine définitive au BOFiP sur ce point précis. Par prudence, mieux vaut provisionner cette reprise. Le Pinel, à l’inverse, conservait le prix d’achat plein comme référence.
Pourquoi la détention longue désamorce le piège
Cette reprise fiscale n’est pas une fatalité. La plus-value immobilière bénéficie d’abattements pour durée de détention, des réductions qui grandissent chaque année. L’exonération devient totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Plus vous gardez le bien, plus la réintégration des amortissements s’efface. Le Jeanbrun s’adresse donc à une logique patrimoniale de long terme, pas à une revente rapide. Pour un investisseur qui spécule à cinq ans, le dispositif perd une large part de son intérêt.
Calculer son économie Jeanbrun sans tenir compte de la plus-value à la revente fausse tout le bilan. Sur une revente avant 22 ans, la réintégration des amortissements peut effacer une part de l’avantage. Simulez toujours l’opération sur sa durée totale.
Le tableau est désormais complet. Il ne reste qu’à confronter ces logiques à votre situation personnelle.
Alors, quel dispositif pour quel profil ?
Puisque le Pinel n’est plus une option, la vraie décision porte sur l’opportunité d’investir en Jeanbrun, ou de regarder ailleurs. La réponse dépend de votre tranche d’imposition, de vos revenus locatifs actuels et de votre horizon de détention.
| Critère | Pinel (clos) | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt | Amortissement déductible |
| Effet selon la TMI | Identique pour toutes | Croît avec la tranche |
| Plafond des niches | Inclus (10 000 €) | Hors plafond |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 | Aucun, toute la France |
| Type de bien | Neuf | Neuf ou ancien rénové |
| À la revente | Prix d’achat conservé | Amortissements réintégrés |
Le Jeanbrun gagne pour les TMI élevées et les bailleurs déjà fonciers
Le dispositif déploie sa pleine puissance dans deux situations. La première : une TMI de 30 % ou plus. Comme l’économie suit votre taux d’imposition, chaque euro amorti pèse davantage pour un contribuable aisé. À 41 %, l’avantage est près de deux fois supérieur à celui d’un foyer taxé à 11 %.
La seconde : disposer déjà de revenus fonciers à neutraliser. Si vous percevez des loyers imposables d’autres biens, l’amortissement Jeanbrun vient les effacer, immédiatement et chaque année. L’investisseur patrimonial qui vise une détention longue coche ces deux cases.
Les cas où le Jeanbrun ne vaut pas le coup
L’inverse mérite la même franchise. Un contribuable à TMI de 11 %, sans autres revenus fonciers, tire un bénéfice limité : l’amortissement ne s’applique qu’au régime réel et n’efface qu’un faible taux d’impôt. Le micro-foncier et son abattement automatique de 30 % lui sont d’ailleurs fermés.
Le dispositif déçoit aussi qui veut revendre vite, à cause de la reprise sur la plus-value. Enfin, le loyer plafonné réduit le rendement brut, parfois lourdement en zone chère. Avant de signer, une simulation Jeanbrun chiffrée sur la durée totale reste indispensable.
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Questions fréquentes
Le dispositif Pinel existe-t-il encore en 2026 ?
Non. Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024. Les investissements signés avant cette date gardent leur réduction d’impôt jusqu’au terme de l’engagement. Mais plus aucun nouveau Pinel n’est possible. Le dispositif Jeanbrun lui a succédé en février 2026.
Peut-on transformer un investissement Pinel en cours en Jeanbrun ?
Non. Les deux régimes ne se cumulent pas sur un même bien et ne se convertissent pas. Un logement déjà sous Pinel poursuit son engagement existant. Le Jeanbrun ne concerne que les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le Jeanbrun est-il vraiment plus avantageux que le Pinel ?
Cela dépend du profil. Pour une TMI de 30 % ou plus et un horizon long, le Jeanbrun l’emporte souvent grâce à l’absence de plafond de niches et à un amortissement qui court au-delà de 9 ans. Pour une tranche faible sans revenus fonciers, l’avantage reste modeste.
Le Jeanbrun se cumule-t-il avec d’autres dispositifs ?
Pas sur le même logement avec une autre réduction d’impôt comme le Denormandie, le Malraux ou les Monuments Historiques. Il reste compatible avec un crédit immobilier classique et, sous conditions, avec le logement locatif intermédiaire (LLI).
Faut-il obligatoirement être au régime réel ?
Oui. L’amortissement ne se déduit qu’au régime réel des revenus fonciers, celui où l’on déclare charges et amortissements pour leur montant réel. Le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, est incompatible avec le dispositif.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.