Défiscalisation : louer nue ou meublé ?

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Quelle différence entre la louer nue et meublé ?

Location nue
La location nue est le fait de louer un logement sans meuble. Cependant, le logement doit posséder certains équipements comme les éléments de salle de bain et de cuisine. Les meubles et équipements nécessaire à l’aménagement devront être fournis par le locataire. Ce type de location vise surtout des locataires sur le long terme. On gagne une sécurité dans l’investissement au profit de la rentabiltié puisque les loyers sont moins importants.
Location meublée
La location meublée est le fait de louer un logement avec des meubles. Il faut que le locataire puisse emménager dans le logement sans apporter de meubles supplémentaires. Il faut le nécessaire de literie, les équipements pour la cuisine (plaques chauffantes, réfrigérateur, congélateur ou un compartiment de congélation), vaisselle et ustensile de cuisine (suffisamment pour prendre un repas), une table, des sièges, des luminaires, des volets ou des rideaux dans la chambre, des étagères rangement et du matériel d’entretien.

Avant de vous lancer dans un dispositif il est important d’analyser les différents avantages et conditions du statut LMNP et ceux de la location nue.

La rentabilité et fiscalité

La location nue nécessite moins d’entretien (ex: réparation des meubles ou de l’électroménager fournit). De plus les loyers sont moins importants en location nue et peuvent être plafonnés dans certains cas. La location meublée permet d’avoir des loyers plus importants. La courte durée du bail permet également de caler le prix du loyer sur le marché contrairement à un bail qui durerait plusieurs années comme c’est souvent le cas pour une location nue. Si vous visez uniquement la rentabilité, c’est la location meublée qu’il faut choisir.

La rentabilité n’est pas la seule chose à prendre en compte. La défiscalisation est également à étudier. Et la réduction d’impôt peut parfois être conséquente ses impôts. Louer en meublé permet de défiscaliser en déclarant ces revenus en micro-BIC voire en régime réel. Vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 50% pour le micro-BIC. Et dans le cas où vos charges dépassent de 50% vos revenus, il est conseillé de passer en régime réel.

Défiscaliser en louant meublé ou nue ?

Les contraintes

La location nue permet de rechercher moins souvent des locataires. La location meublée fait que l’on doit en chercher plus souvent mais les contrats sont plus souples et simples. A noter que si vous optez pour une location en meublée dans une résidence de services, vos loyers sont quasiment assurés tous les mois.

Une des principale contrainte du meublé est d’acheter les meubles et éventuellement de l’électroménager. Il s’agit d’un coût et également d’une charge de temps. S’il y a un problème, le locataire vous contactera pour essayer de le régler (ex : problème de wifi, la machine à lavée est cassée…). En louant nue, vous avez un investissement moindre et vous économisez du temps sur le long terme. A moins que vous mettiez votre bien en gestion mais dans ce cas vous réduisez votre rentabilité.

La location nue impose plus de contraintes juridiques. C’est à dire des préavis et des durées des baux plus longs. Il existe également dans certains cas une réglementation du loyer. A vous de d’équilibrer entre les avantages et les inconvénients de louer nue ou meublé. Ils possèdent tous les deux des avantages en terme de retour sur investissement et de défiscalisation.

Sécurité

En investissant dans la location d’un meublé, vous aurez moins souvent à rechercher un locataire et donc moins de vacances locatives. Louer en meublé ou nue n’attire pas le même type de locataire. Le logement nue impose au locataire d’acheter des meubles et d’emménager, il s’agit de quelqu’un qui restera plus longtemps contrairement à la location d’un appartement meublé.  Et même légalement, les lois en vigueur vont dans ce sens :

  Louer nue Louer meublé
Préavis du bailleur 6 mois min 3 mois min
Préavis du locataire 3 mois min 1 mois min
Durée du bail 3 ans min 1 an min
Dépôt de garantie 1 mois max 2 mois max

Comment défiscaliser en louant nue ou meublé ?

  1. Déterminer votre budget et vos objectifs (plutôt défiscalisation ou retour sur investissement ?)
  2. Analyser les deux solutions pour déterminer laquelle vous convient le mieux
  3. Appeler un agent immobilier ou un gestionnaire de patrimoine pour mener à bien votre projet
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