La loi de finances 2023 n’a pas prorogé le dispositif Censi-Bouvard. Il s’est éteint le 31 décembre 2022, et aucune acquisition postérieure n’y ouvre droit. La question « Censi-Bouvard ou LMNP » a donc changé de nature. Elle ne se pose plus à l’achat. Elle se pose à la sortie, pour les propriétaires dont l’engagement de neuf ans arrive à échéance.
Une erreur de vocabulaire brouille d’emblée le sujet. Le LMNP désigne le loueur en meublé non professionnel, le statut de celui qui loue un logement meublé sans en faire son métier. Ce statut et le Censi-Bouvard n’ont jamais été concurrents. Le second exigeait le premier.
Le vrai arbitrage portait sur un point unique : une réduction d’impôt de 11 % du prix contre le droit d’amortir le bien. Ce choix, verrouillé au moment de l’achat, produit encore ses effets aujourd’hui. L’un d’eux est définitif.
Tous les régimes encore ouverts, comparés selon votre tranche d’imposition.
Deux étages fiscaux qui ne se superposent pas
Le Censi-Bouvard ne remplaçait pas le statut LMNP. Il s’y greffait, sous conditions strictes. Situer où chacun agit évite l’essentiel des erreurs commises aujourd’hui sur le marché secondaire des résidences services.
Un statut d’un côté, une réduction d’impôt de l’autre
Le LMNP est un statut fiscal, pas un avantage. Il range les loyers dans les BIC (bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie des revenus de location meublée) et ouvre deux régimes d’imposition. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Le régime réel déduit les charges pour leur montant exact, amortissement compris.
Ce statut suppose des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures à la moitié des revenus du foyer. Au-delà de ces deux seuils cumulés, le bailleur bascule en loueur professionnel, avec un régime social différent.
Le Censi-Bouvard, codifié à l’article 199 sexvicies du CGI, était une réduction d’impôt greffée sur ce statut. Elle imposait un logement neuf ou réhabilité, situé en résidence services, loué par bail commercial à un exploitant pendant neuf ans. Le taux a suivi trois paliers : 25 % en 2009 et 2010, 18 % en 2011, puis 11 % à partir de 2012.
La résidence devait fournir au moins trois prestations parmi l’accueil, le petit-déjeuner, l’entretien des locaux et la fourniture du linge. Cette condition para-hôtelière commande aussi la récupération de la TVA. Les critères complets figurent dans notre guide de la loi Censi-Bouvard et des résidences services.
Réduction d’impôt ou déduction, la confusion qui fausse tout
Une réduction d’impôt se retranche de l’impôt dû, euro pour euro. Elle vaut la même somme pour un contribuable taxé à 11 % et pour un contribuable taxé à 41 %. Un amortissement agit à l’étage du dessous. Il se déduit du résultat, avant le calcul de l’impôt.
Sa valeur dépend donc de la TMI (tranche marginale d’imposition, le taux qui frappe la dernière part de vos revenus) et des prélèvements sociaux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 les a portés de 17,2 % à 18,6 % sur les bénéfices meublés. Le fonctionnement d’ensemble est détaillé sur notre page dédiée au statut de loueur en meublé non professionnel.
Cette différence de nature commande tout le reste. Le Censi-Bouvard servait d’abord les contribuables faiblement imposés. L’amortissement sert les autres.
1 000 € de réduction d’impôt retirent 1 000 € de l’impôt à payer, quelle que soit votre tranche. 1 000 € d’amortissement retirent 1 000 € du résultat imposable. L’économie tombe à 486 € pour une TMI de 30 %, et à 296 € seulement pour une TMI de 11 %.
Reste à chiffrer l’écart réel entre les deux mécanismes. Il est plus étroit qu’on ne l’imagine sur les neuf premières années, et beaucoup plus large ensuite.
Ce que chaque option rapporte réellement
Les deux avantages ne se comparent pas en pourcentage affiché, mais en euros d’impôt évités. Un exemple chiffré tranche la question plus vite qu’un tableau de synthèse.
11 % du prix hors taxes, soit 1,22 % par an
La réduction se calcule sur le prix de revient hors taxes du logement. Ce prix est retenu dans la limite de 300 000 € par an et par foyer. L’avantage s’étale ensuite en neuf fractions égales. Le taux facial de 11 % correspond donc à 1,22 % du prix par an, plafonné à 3 667 € de réduction annuelle.
Ce montant s’impute dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an et par foyer. Un investisseur déjà servi par d’autres réductions voyait donc son avantage rogné. Lorsque la réduction dépassait l’impôt dû, l’excédent restait reportable six ans.
| Critère | Censi-Bouvard | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Nature de l’avantage | Réduction d’impôt | Déduction du résultat |
| Assiette | 11 % du prix HT, plafond 300 000 € | Bâti hors terrain, mobilier, frais |
| Durée de l’avantage | 9 ans | 25 à 30 ans |
| Plafond des niches | Compté dans les 10 000 € | Hors plafond |
| Valeur pour le bailleur | Fixe, indépendante de la TMI | Proportionnelle à la TMI |
| Amortissement du bâti | Interdit (article 39 G) | Autorisé |
Deux dates gouvernent le calendrier. La réduction démarre l’année d’achèvement du logement, ou celle de son acquisition si elle intervient plus tard. L’engagement de location de neuf ans court, lui, à compter de la mise en location effective. Ces deux dates ne coïncident pas toujours.
La TVA à 20 % récupérée à l’achat ne dépend pas, elle, du Censi-Bouvard. Elle tient à la résidence services et aux prestations qu’elle fournit. Elle se retrouve donc à l’identique en LMNP classique.
L’amortissement efface le loyer, pas l’impôt
Au régime réel, le bailleur déduit chaque année une fraction de la valeur du bâti, terrain exclu, généralement sur vingt-cinq à trente ans. S’y ajoutent le mobilier, amorti sur cinq à dix ans, et les frais d’acquisition. Le mécanisme est détaillé sur notre page consacrée à l’amortissement en LMNP.
Une règle borne l’exercice. L’article 39 C du CGI interdit à l’amortissement de créer ou d’aggraver un déficit. Il ne peut donc pas ramener le résultat sous zéro. La fraction non déduite se reporte sans limite de durée, sur les bénéfices futurs de la même activité.
La conséquence pratique tient en une phrase. L’amortissement ne rembourse rien : il neutralise l’imposition des loyers, souvent pendant quinze à vingt-cinq ans.
Le point de bascule tombe juste au-dessus de 20 % de TMI
Prenons un studio en résidence étudiante acheté 150 000 € hors taxes, loué 6 000 € par an, avec 1 500 € de charges annuelles. Le résultat avant amortissement s’établit à 4 500 €.
En Censi-Bouvard, la réduction atteint 1 833 € par an. Les 4 500 € restent imposés : à une TMI de 30 %, impôt et prélèvements sociaux pèsent 2 187 €. Le solde annuel reste négatif de 354 €. En LMNP au réel, l’amortissement absorbe les 4 500 € et ramène l’imposition à zéro.
À une TMI de 11 %, l’arithmétique s’inverse. L’impôt tombe à 1 332 €, et la réduction de 1 833 € laisse un gain net de 501 € par an. Le seuil d’équilibre se situe autour de 22 % de TMI, ce qui range mécaniquement toute la tranche à 30 % du côté de l’amortissement.
- Avantage fixe, indépendant de la tranche
- Excédent reportable six ans
- Amortissement du bâti perdu
- Compté dans le plafond des niches
- Bâti, mobilier et frais amortissables
- Résultat neutralisé 15 à 25 ans
- Aucun plafonnement de niche
- Comptabilité annuelle à tenir
Un crédit modifie encore ce calcul. Les intérêts d’emprunt se déduisent avant l’amortissement et suffisent parfois, seuls, à annuler le résultat des premières années. L’amortissement perd alors son intérêt immédiat et se reporte, sans se perdre. Son effet se déplace vers la fin du prêt.
Un dernier détail pèse lourd. Sous Censi-Bouvard, le micro-BIC et son abattement de 50 % battaient souvent le régime réel privé d’amortissement. Beaucoup de propriétaires ont opté pour le réel par réflexe, et payé plus d’impôt que nécessaire pendant neuf ans.
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L’article 39 G, la règle qui décide de tout après neuf ans
Une idée s’est installée chez les détenteurs de Censi-Bouvard : passé l’engagement de neuf ans, le bien redeviendrait amortissable. Le texte fiscal dit l’inverse, et l’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros sur la durée de détention.
La perte d’amortissement est définitive, pas suspendue
L’article 39 G du CGI réserve la déduction des amortissements à une seule fraction du prix de revient : celle qui excède le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt. Pour un logement payé 350 000 €, la base amortissable se limite à 50 000 €. Pour un logement payé 200 000 €, elle est nulle.
La doctrine administrative est explicite sur la durée. La limitation s’applique sur toute la période d’amortissement, y compris si le bailleur devient loueur professionnel. Elle revêt un caractère définitif : les amortissements écartés au titre de l’article 39 G ne pourront pas être déduits ultérieurement.
Rien ne se débloque donc au terme des neuf ans. Ce qui prend fin, c’est la réduction d’impôt, pas l’interdiction d’amortir.
Le BOI-BIC-CHAMP-40-20 précise que la limitation posée par l’article 39 G s’applique sur toute la période d’amortissement et qu’elle est définitive. Un plan d’amortissement du bâti reconstitué à partir de la dixième année n’a pas de fondement.
Ce qui reste amortissable après l’engagement
Deux postes échappent à la règle. Le mobilier n’entre pas dans le champ de l’article 39 G et s’amortit dans les conditions de droit commun, sur cinq à dix ans. La fraction du prix supérieure à 300 000 € reste amortissable, du premier jour jusqu’au terme du plan.
Un troisième levier existe. Les travaux réalisés après l’acquisition constituent en principe une immobilisation nouvelle, sans lien avec le prix ayant ouvert droit à la réduction. Une reprise lourde des sanitaires ou un renouvellement complet du mobilier créent une base amortissable propre.
La vérification est simple à mener. La liasse fiscale fait apparaître le tableau des immobilisations et des amortissements pratiqués. Un plan qui réintroduit le bâti en base amortissable après la neuvième année mérite une question écrite à votre expert-comptable.
Le rendement net après neuf ans repose donc sur ces trois postes. Toute projection qui reconstitue un amortissement du bâti le surestime, parfois de plusieurs centaines d’euros par an.
En 2026, l’arbitrage se joue à la revente
La fiscalité de sortie du meublé a changé en 2025. Pour les biens détenus en résidence services, elle a changé dans le bon sens, à rebours du reste du marché locatif meublé.
La réforme des plus-values épargne les résidences services
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a créé un III à l’article 150 VB du CGI. Les amortissements déduits au régime réel viennent désormais diminuer le prix d’acquisition. Ce prix sert de base au calcul de la plus-value, l’écart entre le prix de vente et le prix d’achat. La mesure vise toutes les cessions intervenues depuis le 15 février 2025.
Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé qu’elle englobe les amortissements pratiqués avant cette date. Le texte prévoit toutefois des exclusions. Elles recouvrent précisément le périmètre du Censi-Bouvard : résidences étudiantes, résidences seniors, logements pour personnes handicapées et établissements médico-sociaux.
Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD échappent à la réintégration des amortissements créée par la loi du 14 février 2025. La plus-value y reste calculée sur le prix d’achat d’origine, avec exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
Le régime des plus-values des particuliers s’applique donc pleinement. Le taux reste de 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, minorés par un abattement pour durée de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu intervient à 22 ans, celle des prélèvements sociaux à 30 ans.
Une nuance mérite attention. Les résidences de tourisme, éligibles au Censi-Bouvard jusqu’à fin 2016, ne figurent pas dans cette liste d’exclusions. Le calcul de sortie y suit le droit commun du meublé, détaillé sur notre page consacrée à la plus-value en LMNP.
Conserver, arbitrer ou vendre au terme des neuf ans
Trois voies s’ouvrent à l’échéance. Conserver le bien et renégocier le bail commercial préserve un revenu géré, sans effort de gestion. Cette voie expose au risque d’exploitant : les défaillances survenues dans les résidences seniors ont rappelé qu’un bail de neuf ans ne vaut que la signature qui le porte.
Vendre pour racheter un logement en LMNP classique restaure une base amortissable pleine. Le prix à payer tient aux frais d’acquisition et à la décote fréquente du marché secondaire des résidences gérées. L’opération se justifie surtout avec une TMI élevée et un horizon long. Le cas des logements étudiants est traité dans notre analyse du Censi-Bouvard en résidence étudiante.
Conserver et acheter un second logement meublé constitue la troisième voie. Les amortissements du nouveau bien absorbent alors les loyers imposables de l’ancien. Le résultat se calcule en effet sur l’ensemble de l’activité de location meublée du foyer, pas bien par bien.
Conserver, arbitrer ou vendre : le calcul dépend de votre TMI et de votre horizon.
Questions fréquentes
Le Censi-Bouvard existe-t-il encore en 2026 ?
Non. Le dispositif s’est éteint le 31 décembre 2022, faute de prorogation en loi de finances 2023. Les investisseurs entrés avant cette date conservent leur réduction jusqu’au terme des neuf années d’engagement. Le dernier millésime produira donc ses effets jusqu’en 2031. Aucune acquisition postérieure n’y ouvre droit, et aucun dispositif équivalent n’a été créé depuis pour les résidences services.
Peut-on cumuler la réduction Censi-Bouvard et l’amortissement du bâti ?
Le cumul du Censi-Bouvard et du statut LMNP existait par construction, puisque le premier exigeait le second. Ce qui reste exclu, c’est de cumuler la réduction d’impôt avec l’amortissement de la fraction du prix qui l’a générée. L’article 39 G du CGI écarte cette déduction, sans limite de durée.
Que devient le bien à la fin des neuf ans d’engagement ?
Il reste loué sous statut LMNP, sans engagement particulier. La réduction cesse et l’imposition des loyers reprend selon le régime choisi. Le bâti demeure non amortissable pour la fraction ayant ouvert droit à la réduction. Le mobilier, les travaux ultérieurs et les charges courantes restent déductibles au régime réel. Le bail commercial se renégocie alors avec l’exploitant, souvent à la baisse.
Faut-il rembourser la TVA en cas de revente ?
Pas systématiquement. L’engagement de conservation porte sur 20 ans. Si l’acquéreur reprend l’activité de location meublée et l’assujettissement à la TVA, la cession reste neutre et le délai continue de courir. À défaut, la régularisation se calcule par vingtièmes sur la période restant à courir. Une revente au bout de douze ans coûterait donc huit vingtièmes de la TVA récupérée.
Le micro-BIC était-il plus intéressant que le réel sous Censi-Bouvard ?
Souvent, oui. Privé de l’amortissement du bâti, le régime réel se limitait aux charges courantes, aux intérêts d’emprunt et au mobilier. L’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC dépassait fréquemment ce total, en particulier après remboursement du crédit. L’arbitrage se refait chaque année sur la base des charges réelles.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.