Le Censi-Bouvard n’existe plus. Le dispositif s’est éteint le 31 décembre 2022, faute de prorogation par la loi de finances pour 2023. Aucune acquisition postérieure à cette date n’ouvre droit à la réduction d’impôt de 11 %.
La question reste pourtant posée chaque jour, et pour une raison simple. Des dizaines de milliers de propriétaires détiennent encore un studio en résidence étudiante acquis sous ce régime. Les opérations de 2013 sont sorties d’engagement depuis 2022. Celles de 2022 courent jusqu’en 2031.
Tous arrivent au même carrefour. La réduction d’impôt s’arrête, le bail commercial approche de son échéance, et les loyers deviennent pleinement imposables sans amortissement pour les absorber.
Cette page traite du dispositif tel qu’il a fonctionné, puis de ce qu’il implique aujourd’hui pour un bien en résidence étudiante : fiscalité des loyers après la réduction, sort de la TVA récupérée, valeur réelle à la revente et effet de la réforme des plus-values de 2025.
Tous les dispositifs immobiliers encore actifs, comparés selon votre tranche d’imposition.
Ce que le Censi-Bouvard rapportait en résidence étudiante
Le mécanisme tenait en trois pièces : une réduction d’impôt étalée, une récupération de TVA, et un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence. Comprendre l’assemblage reste utile, parce qu’il détermine encore la fiscalité des biens détenus aujourd’hui.
Un dispositif fermé depuis le 31 décembre 2022
La réduction était codifiée à l’article 199 sexvicies du CGI, créé par la loi de finances pour 2009. Son taux a décru avec le temps : 25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010, 18 % en 2011, puis 11 % à partir de 2012. Les lois de finances de 2013, 2017, 2018, 2019 et 2022 l’ont successivement prorogée.
La dernière prorogation n’a pas eu lieu. Un rapport de l’Inspection générale des finances remis en 2022 recommandait l’arrêt pour trois motifs : un périmètre inadapté qui mêlait EHPAD et résidences étudiantes, un niveau de risque mal documenté pour les épargnants, et l’existence du régime LMNP déjà ouvert aux particuliers.
Attention aux pages qui annoncent encore une prorogation jusqu’en 2026. Elles sont fausses. Le périmètre s’était déjà rétréci avant la fin : les résidences de tourisme classées sont sorties du dispositif au 1er janvier 2017, en application de l’article 69 de la loi de finances pour 2017. Les résidences étudiantes, elles, sont restées éligibles jusqu’au bout. Le fonctionnement d’ensemble de la loi Censi-Bouvard détaille les autres catégories concernées.
Pas n’importe quel immeuble occupé par des étudiants. La résidence doit être habitée par au moins 70 % d’étudiants et proposer au minimum trois des quatre services para-hôteliers : accueil, petit-déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture du linge. Ce sont ces services qui déclenchent aussi la récupération de TVA.
Un studio loué à des étudiants dans un immeuble classique n’a donc jamais été éligible. L’avantage payait la contrainte de gestion déléguée, pas le public logé.
Le calcul de la réduction, ligne par ligne
Il s’agissait d’une réduction d’impôt, pas d’une déduction. La différence compte : une réduction se soustrait de l’impôt lui-même, alors qu’une déduction diminue seulement le revenu sur lequel l’impôt est calculé. À montant égal, la réduction vaut donc beaucoup plus.
La base retenue était le prix de revient hors taxes, c’est-à-dire le prix payé augmenté des frais d’acquisition, dans la limite de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Le taux de 11 % s’appliquait à cette base, et le résultat se répartissait par neuvièmes sur neuf années.
Un studio étudiant à 120 000 € hors taxes ouvrait droit à 13 200 € de réduction totale, soit 1 467 € par an. Au plafond de 300 000 €, l’avantage culminait à 33 000 € sur neuf ans, soit 3 667 € par an. Rien au-delà, même en achetant deux lots la même année.
Deux limites encadraient l’avantage. La fraction de réduction non consommée faute d’impôt suffisant se reportait sur les six années suivantes. Et l’ensemble entrait dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an et par foyer, toutes réductions confondues.
L’amortissement bloqué à vie, l’angle mort du dispositif
C’est le point sur lequel la majorité des contenus en ligne se trompe. Beaucoup affirment qu’après les neuf ans de réduction, le propriétaire retrouve l’amortissement classique du LMNP. Le code général des impôts dit l’inverse.
L’article 39 G neutralise l’amortissement du logement
En location meublée au régime réel, l’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, comme une usure comptable. Ce mécanisme efface souvent la totalité du bénéfice imposable, ce qui explique l’attrait du statut.
L’article 39 G du CGI ferme cette porte. Les amortissements d’un immeuble ayant ouvert droit à la réduction Censi-Bouvard ne sont déductibles qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix excédant le montant retenu pour le calcul de l’avantage. En clair, tout ce qui a servi d’assiette aux 11 % sort du jeu.
La doctrine administrative précise que la limitation de l’article 39 G s’applique sur toute la période d’amortissement du bien, y compris si le propriétaire devient loueur en meublé professionnel. Elle ne cesse que dans un cas : la remise en cause de la réduction d’impôt elle-même.
Conséquence pratique pour un propriétaire de studio étudiant : passé la neuvième année, il n’a plus de réduction et toujours pas d’amortissement du bâti. Les loyers sortent alors imposables presque intégralement.
Ce qui reste déductible malgré tout
Le mobilier échappe à la restriction. Les biens meubles ne sont pas visés par l’article 39 G et s’amortissent dans les conditions de droit commun, généralement sur cinq à dix ans. Sur un studio meublé livré clé en main, l’assiette reste modeste mais réelle.
La fraction du prix dépassant 300 000 € reste également amortissable. Un logement à 350 000 € permettait ainsi d’amortir 50 000 €. Le cas est rare en résidence étudiante, où les lots dépassent rarement 150 000 €.
Les charges classiques restent déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, honoraires du comptable, assurance, frais de copropriété. Elles ne suffisent presque jamais à annuler un loyer une fois le crédit remboursé.
| Poste | Censi-Bouvard | LMNP au réel classique |
|---|---|---|
| Réduction d’impôt | 11 % du prix HT sur 9 ans | Aucune |
| Amortissement du bâti | Bloqué (art. 39 G) | Déductible |
| Amortissement du mobilier | Déductible | Déductible |
| Loyers après 9 ans | Imposés à la TMI + 17,2 % | Souvent neutralisés |
Pour un contribuable à 30 % de TMI, autrement dit dont la dernière tranche de revenus est taxée à 30 %, chaque euro de loyer net supporte 47,2 % de prélèvements une fois ajoutés les 17,2 % de prélèvements sociaux. C’est ce chiffre qui déclenche la plupart des décisions de revente. L’arbitrage entre les deux régimes est développé dans notre comparaison Censi-Bouvard ou LMNP classique, et le mécanisme de déduction lui-même dans notre page sur l’amortissement en LMNP.
Selon votre tranche et votre régime, en 3 minutes.
La TVA récupérée, et ce qui peut vous la faire rendre
La récupération de TVA a souvent pesé plus lourd que la réduction d’impôt elle-même. Elle représentait un cinquième du prix, encaissé dans les mois suivant la livraison. Elle reste conditionnée pendant vingt ans.
Les conditions qui ont ouvert la récupération
La location meublée d’habitation est exonérée de TVA par principe. La résidence de services fait exception, parce que l’exploitant y ajoute des prestations de type hôtelier. Trois services sur quatre suffisent à basculer l’opération dans le champ taxable.
Le propriétaire devient alors assujetti et récupère les 20 % de TVA payés à l’achat. Sur un studio à 144 000 € toutes taxes comprises, soit 120 000 € hors taxes, la restitution atteint 24 000 €. En contrepartie, il facture de la TVA à l’exploitant sur les loyers, au taux de 10 % en résidence étudiante contre 5,5 % en EHPAD.
Cette TVA collectée n’appauvrit pas le bailleur, puisqu’elle transite par lui. Elle impose en revanche des déclarations périodiques, souvent sous-estimées au moment de l’achat. Les modalités sont détaillées dans notre page sur la récupération de TVA en LMNP.
Revendre avant vingt ans sans rembourser
La TVA déduite s’acquiert par vingtièmes annuels. Une revente avant l’échéance déclenche une régularisation. La formule est mécanique : TVA initiale multipliée par le nombre d’années manquantes, divisée par vingt, en ne comptant que les années complètes.
Un studio revendu après douze ans de détention avec 24 000 € de TVA récupérée expose donc à un reversement de 9 600 €. De quoi effacer la moitié de l’avantage fiscal initial.
L’article 257 bis du CGI neutralise cette régularisation. La cession doit être qualifiée de transmission d’universalité : l’acquéreur reprend le bail commercial, il est lui-même assujetti à la TVA, et il s’engage à poursuivre l’activité. La mention doit figurer expressément dans l’acte notarié.
Le vendeur garde toutefois une exposition. Si l’acquéreur n’était pas réellement immatriculé, ou s’il rompt son engagement, l’administration peut revenir vers le cédant. Vérifier le numéro de TVA intracommunautaire avant signature coûte dix minutes.
Sortir d’un Censi-Bouvard étudiant en 2026
C’est le sujet réel aujourd’hui. Les propriétaires entrés entre 2013 et 2017 sont sortis d’engagement, ceux de 2018 à 2022 en approchent. Trois paramètres décident : la date du bail, le prix de marché du lot, et la fiscalité de sortie.
Deux échéances qui tombent en même temps
L’engagement de location court sur neuf ans à compter de la prise d’effet du bail, et non de la signature de l’acte. Revendre avant ce terme entraîne la reprise de la réduction déjà imputée. L’administration dispose d’un délai de trois ans pour redresser à compter de la vente.
Trois situations échappent à la reprise : le décès du contribuable ou de son conjoint, une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, et le licenciement. Le divorce et les difficultés de trésorerie n’en font pas partie.
Le bail commercial est conclu pour neuf ou onze ans avec l’exploitant, qui devient votre unique locataire. Son échéance coïncide donc souvent avec la fin de la réduction. C’est le moment où le gestionnaire renégocie, parfois à la baisse, en s’appuyant sur les performances réelles de la résidence.
Ce que vaut réellement le lot sur le marché secondaire
Les intermédiaires annoncent des reventes entre 85 % et 100 % du prix d’achat, avec des délais de six à dix semaines et une transaction moyenne autour de 120 000 €. Ces fourchettes existent, mais elles décrivent les résidences bien situées et bien gérées.
La vraie mécanique est ailleurs. Un acheteur secondaire ne raisonne pas en pourcentage du prix payé neuf. Il applique un taux de capitalisation, c’est-à-dire le rendement qu’il exige pour accepter un prix : il divise le loyer annuel par ce taux.
Prenons un cas documenté à Bordeaux. Studio acquis 112 000 € toutes taxes, soit 94 000 € hors taxes après récupération de TVA, loué 270 € par mois. Le rendement offert au départ s’établit à 3,45 %. Un investisseur du marché secondaire en exige aujourd’hui 5 à 5,5 %.
À loyer inchangé, cela place le prix acceptable entre 59 000 € et 65 000 €, frais inclus. L’écart avec le prix d’achat ne vient pas d’une dégradation du bien. Il vient de la marge commerciale du neuf et d’un rendement initial trop faible pour le segment.
Le test à faire avant toute mise en vente tient en une division. Divisez votre loyer annuel par 0,05. Si le résultat s’éloigne fortement de votre prix d’achat, l’écart correspond à votre décote probable.
Conserver ou vendre
La décision se joue rarement sur la fiscalité seule. Elle dépend de la solidité de l’exploitant, du bassin universitaire et de l’horizon de détention envisagé.
- TVA définitivement acquise après 20 ans
- Abattement de plus-value croissant avec la durée
- Demande locative étudiante structurellement forte
- Loyers imposés à la TMI sans amortissement du bâti
- Sortie propre après la neuvième année
- Régularisation de TVA évitable via l’article 257 bis
- Réemploi du capital sur un rendement supérieur
- Décote fréquente face au prix d’achat neuf
Un élément joue en faveur de la conservation, et il est peu commenté. La réforme des plus-values de 2025 épargne précisément ce type de résidence.
L’article 84 de la loi de finances 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value LMNP. Les résidences étudiantes relevant de l’article L.631-12 du code de la construction, les résidences seniors et les EHPAD sont expressément exclus de cette réintégration.
La portée pratique demande une nuance. Sous Censi-Bouvard, les amortissements du bâti n’ont de toute façon pas été déduits. L’exclusion protège surtout les propriétaires passés au régime réel classique après leur période de réduction, ainsi que les amortissements de mobilier. Le fonctionnement général de cette mesure est traité dans notre page sur la réforme LMNP de 2025 sur les amortissements.
Aucune instruction fiscale ne commentait encore cette articulation au premier trimestre 2026. Prudence donc sur les montages complexes. Pour un réinvestissement, le segment reste accessible sans avantage spécifique, comme l’explique notre guide sur l’investissement en résidence de services sous LMNP. Les investisseurs cherchant une réduction d’impôt immobilière encore ouverte se tournent plutôt vers le dispositif Jeanbrun.
Le calcul croise votre TMI, la TVA restant à courir et l’échéance du bail.
Questions fréquentes
Peut-on encore investir en Censi-Bouvard en 2026 ?
Non. Le dispositif s’est arrêté au 31 décembre 2022 et la loi de finances pour 2023 ne l’a pas prorogé. Aucun logement acquis depuis le 1er janvier 2023 n’ouvre droit à la réduction de 11 %, quelle que soit la catégorie de résidence. Les pages qui annoncent une prorogation jusqu’en 2026 n’ont pas été mises à jour. Acheter aujourd’hui en résidence étudiante reste possible, mais sous le seul statut LMNP, avec amortissement classique et sans réduction d’impôt.
Que se passe-t-il si je revends avant neuf ans ?
L’administration reprend la réduction d’impôt déjà imputée. Le calcul part de la date de prise d’effet du bail, année civile par année civile. Le délai de reprise est de trois ans à compter de la vente. Trois exceptions sont admises : décès, invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement. À cette reprise s’ajoute la régularisation de TVA si les vingt ans de détention ne sont pas atteints, sauf application de l’article 257 bis.
Peut-on amortir le bien après la fin de la réduction ?
Pas sur la fraction du prix ayant servi d’assiette à la réduction. L’article 39 G du CGI écarte ces amortissements de la déduction, et la doctrine précise que la limitation s’applique sur toute la période d’amortissement du bien. Le passage en loueur professionnel ne la lève pas. Restent amortissables le mobilier, qui suit le droit commun, et la fraction du prix supérieure à 300 000 €. C’est l’erreur la plus répandue sur ce sujet.
Faut-il rembourser la TVA en cas de revente ?
Pas systématiquement. La TVA s’acquiert par vingtièmes : au-delà de vingt années complètes de détention, elle est définitive. Avant, la régularisation porte sur les vingtièmes restants. Elle disparaît si l’acquéreur reprend le bail commercial, est assujetti à la TVA et poursuit l’activité, sous couvert de l’article 257 bis mentionné dans l’acte. La majorité des reventes en résidence gérée se font ainsi, entre investisseurs.
Une résidence étudiante est-elle touchée par la réforme des plus-values LMNP ?
Non. L’article 84 de la loi de finances 2025 impose de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value, mais il exclut expressément les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD. La plus-value se calcule donc sur l’écart entre prix de vente et prix d’achat, avec les abattements pour durée de détention habituels. L’exonération totale intervient après vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.