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Micro-foncier

Qu’est-ce que le micro-foncier ?

Le micro-foncier est un régime d’imposition simplifié réservé aux petits investissements locatifs visant à acheter pour louer. Tout bailleur percevant moins de 15 000 euros annuels de loyers peut opter lors de sa déclaration de revenus fonciers pour ce système. Celui-ci donne droit à une réduction d’impôts de 30% sur les loyers bruts déclarés, mais en contrepartie, le contribuable ne peut bénéficier d’aucun autre système de défiscalisation pour ses revenus fonciers.

Conditions et fonctionnement du micro-foncier

Quelques règles à connaître :

  • Le micro-foncier ne s’applique qu’aux biens immobiliers mis à la location et non-meublés.
  • Le revenu foncier du propriétaire doit être inférieur ou égal à 15 000 euros par année hors TVA, soit un montant de 1 250 euros maximum par mois de loyers bruts perçus. Dans ce cas, le micro-foncier s’applique automatiquement. Le revenu brut comprend les loyers, les subventions de l’Anah, et les éventuelles indemnités d’assurance perçus pour loyers impayés. Aucune charge ne peut être décomptée de ce montant.
  • Le propriétaire peut être un particulier ou une SCI (Société Civile Immobilière). Dans le cas d’une SCI, elle doit être soumise au régime d’imposition des revenus, et non à celui d’imposition des sociétés. Ces revenus fonciers ne doivent pas déjà bénéficier d’un autre dispositif fiscal permettant un abattement d’impôts.
  • Les monuments historiques, les immeubles loués en nue-propriété et les logements situés dans les zones franches urbaines ne sont pas éligibles au micro-foncier.
  • Tout bailleur faisant le choix du micro-foncier s’y engage impérativement pour une durée de 3 ans. Cette décision est irrévocable, sauf dans les cas particuliers où un changement de locataire a lieu et si le plafond est dépassé.
  • Pour bénéficier du micro-foncier, il suffit au contribuable d’indiquer le montant brut de ses revenus fonciers dans sa déclaration d’impôts, à la rubrique qui lui est réservée. Le montant de la réduction d’impôts est ensuite calculé par l’administration fiscale.

Défiscalisation et micro-foncier

Avec le micro-foncier, le propriétaire foncier bénéficie d’un abattement d’impôts forfaitaire de 30% sur les loyers bruts déclarés. Au final, il est ainsi imposé de 70% sur ses loyers (soit un maximum de 10500 euros).
Dans certaines conditions, il peut être plus avantageux pour le propriétaire de choisir une autre option possible, celle du régime des frais réels. C’est notamment le cas si le coût des charges du propriétaire est plus important que le montant des 30% de l’abattement du micro-foncier. En effet, dans le régime d’imposition réel, le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers la totalité de ses charges. C’est pourquoi il est important de bien faire ses calculs avant de choisir son régime d’imposition pour défiscaliser d’une façon optimale.
Le micro-foncier a donc l’avantage d’être un régime d’imposition ultra simplifié. Il est surtout intéressant pour les petits investissements locatifs qui ne nécessitent pas d’emprunts ou de travaux importants. A l’inverse, si les charges de la location sont importantes et dépassent 30% des loyers annuels perçus, il est souvent préférable pour le propriétaire de choisir de défiscaliser avec le régime des frais réels, qui lui laisse la possibilité de déduire certains frais.

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