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Plus-values immobilières

Qu’est ce que les plus-values immobilières ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, lorsque la différence entre le montant de la cession et le montant d’acquisition est positive, le propriétaire réalise une plus-value immobilière. Celle-ci est imposable à hauteur de 19%. Il est toutefois possible pour le vendeur de bénéficier de réductions d’impôts et d’exonérations sous certaines conditions.


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L’imposition des plus-values immobilières

A la plus-value brute de la vente immobilière, viennent s’ajouter les charges et indemnités acquittées par le preneur, tel que cela est prévu dans l’acte notarié. La plus-value nette correspond à cette plus-value brute de laquelle ont été retranchée les abattements. Mais la plus-value nette correspond en réalité à l’addition de deux chiffres : celui de la plus-value nette taxée selon un taux de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et celui de la plus-value nette soumise selon un taux de 15,5% aux prélèvements sociaux.

Pour l’impôt sur le revenu, les abattements prévus augmentent en fonction de la durée de détention à compter de la cinquième année (6% chaque année entre la 5ème et la 21ème année, 4% chaque année à partir de la 22ème année). Quant aux prélèvements sociaux, la réduction est également progressive à compter de la 5ème année d’acquisition (1,65% entre la 5ème et la 21ème année, 1,6% pour la 22ème année, et 9% à partir de la 23ème année).


Défiscalisation et plus-values immobilières

Par le biais de ces abattements, le vendeur profite d’une défiscalisation progressive de sa plus-value en fonction de la durée d’acquisition de son bien. A partir de la 22ème année de détention, l’exonération totale est d’abord acquise au titre de l’impôt sur le revenu. A partir d’un délai de 30 années, les prélèvements sociaux sont à leur tour totalement exonérés. Défiscaliser entièrement sa plus-value immobilière nécessite donc d’avoir possédé le bien pendant au moins 30 ans.

Par ailleurs, différents cas d’exonération permettent d’éviter la taxation d’une plus-value immobilière. Ils dépendent de la nature du bien, de son montant, de la longueur de sa période de détention ou de la situation du cédant.

Donnent droit à l’exonération de la plus-value immobilière les situations suivantes :

  • Le cas le plus simple et le plus connu est celui de la plus-value réalisée sur la résidence principale, qui est toujours exonérée.
  • Dans le cas où un bien est vendu à un prix inférieur à 15000 euros, la plus-value n’est pas taxée non plus.

Sous certaines conditions, s’y ajoutent l’exonération de la plus-value immobilière dans les situations suivantes :

  • La plus-value a été réalisée dans le cadre d’une expropriation.
  • La plus-value a été réalisée dans le cadre d’un démembrement.
  • Le bien a été vendu à un organisme de logement social ou à une structure privée engagée dans le logement social.
  • Le cédant est une personne retraitée ou handicapée.
  • Le bien exposé à un risque naturel majeur a été acquis à l’amiable par une commune ou l’état.
  • La plus-value a été réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire et le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années qui précédent la vente.


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