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Qu’est ce que les plus-values immobilières ?

Définition plus-values immobilière
Lors de la vente d’un bien immobilier, réalisée notamment suite à une opération de défiscalisation immobilière, lorsque la différence entre le montant de la cession et le montant d’acquisition est positive, le propriétaire réalise une plus-value immobilière. Celle-ci est imposable à hauteur de 19%. Il est toutefois possible pour le vendeur de bénéficier de réductions d’impôts et d’exonérations sous certaines conditions.

L’imposition des plus-values immobilières

A la plus-value brute de la vente immobilière, viennent s’ajouter les charges et indemnités acquittées par le preneur, tel que cela est prévu dans l’acte notarié. La plus-value nette correspond à cette plus-value brute de laquelle ont été retranchée les abattements. Mais la plus-value nette correspond en réalité à l’addition de deux chiffres : celui de la plus-value nette taxée selon un taux de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et celui de la plus-value nette soumise selon un taux de 15,5% aux prélèvements sociaux.

Pour l’impôt sur le revenu, les abattements prévus augmentent en fonction de la durée de détention à compter de la cinquième année (6% chaque année entre la 5ème et la 21ème année, 4% chaque année à partir de la 22ème année). Quant aux prélèvements sociaux, la réduction est également progressive à compter de la 5ème année d’acquisition (1,65% entre la 5ème et la 21ème année, 1,6% pour la 22ème année, et 9% à partir de la 23ème année).

 

Comment réduire ses impôts avec la plus-value immobilière ?

Défiscalisation plus-value immobilière

Défiscalisation et plus-values immobilières

Par le biais de ces abattements, le vendeur profite d’une défiscalisation progressive de sa plus-value en fonction de la durée d’acquisition de son bien. A partir de la 22ème année de détention, l’exonération totale est d’abord acquise au titre de l’impôt sur le revenu. A partir d’un délai de 30 années, les prélèvements sociaux sont à leur tour totalement exonérés. Défiscaliser entièrement sa plus-value immobilière nécessite donc d’avoir possédé le bien pendant au moins 30 ans.

Par ailleurs, différents cas d’exonération permettent d’éviter la taxation d’une plus-value immobilière. Ils dépendent de la nature du bien, de son montant, de la longueur de sa période de détention ou de la situation du cédant.

 

Comment défiscaliser avec la plus-values immobilières ?

Donnent droit à l’exonération de la plus-value immobilière les situations suivantes :

  • Le cas le plus simple et le plus connu est celui de la plus-value réalisée sur la résidence principale, qui est toujours exonérée.
  • Dans le cas où un bien est vendu à un prix inférieur à 15000 euros, la plus-value n’est pas taxée non plus.

Sous certaines conditions, s’y ajoutent l’exonération de la plus-value immobilière dans les situations suivantes :

En fonction de la plus-value ou du cédantEn fonction du bien ou du cédant
La plus-value a été réalisée dans le cadre d’une expropriationLe bien a été vendu à un organisme de logement social ou à une structure privée engagée dans le logement social
La plus-value a été réalisée dans le cadre d’un démembrementLe bien exposé à un risque naturel majeur a été acquis à l’amiable par une commune ou l’état
La plus-value a été réalisée lors de la cession d’une résidence secondaireLe cédant est une personne retraitée ou handicapée
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