Les revenus fonciers

Qu’est-ce que les revenus fonciers ?

Revenus fonciers

Alors qu’une location meublée produit des bénéfices industriels et commerciaux, les loyers générés par une location vide appartiennent à la catégorie des revenus fonciers. Cette distinction possède son importance. Face à l’administration fiscale, la déclaration d’impôts ne procède pas des mêmes régimes d’imposition. Régime micro-bic avec un abattement de 50% pour le meublé, la location nue relève d’un autre dispositif. Dans la catégorie des revenus locatifs, le propriétaire déclare les loyers perçus durant l’année civile sans inclusion des charges locatives.

Entrent alors dans la catégorie des locaux, les types de biens immobiliers suivants :

• locaux d’habitation : maison et appartement
• dépendances : parking
• locaux commerciaux : bureau, commerce, usine
• terrains

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Pour comprendre comment déclarer ses revenus fonciers, au moment de déclarer ses impôts, deux options s’offrent au bailleur.

• Régime forfaitaire dit micro-foncier : revenus fonciers n’excédant pas 15 000 euros
• Régime réel : revenus fonciers au-delà de 15 000 euros

Dans le cas du calcul forfaitaire, un abattement de 30% se trouve appliqué par l’administration fiscale tout en ne permettant plus aucune déduction de charges. Le montant brut des recettes locatives se trouve reporté sur la déclaration d’ensemble des revenus. Au contraire dans la procédure réelle, le bailleur bénéficie de la possibilité de déduire certains frais d’administration, de gestion et d’investissement. À cet effet, il fournit une déclaration annexe à la déclaration d’ensemble. Cependant pour bénéficier d’une réduction d’impôts, ces charges doivent appartenir à des catégories définies pas la loi.

• Dépenses de réparation, d’entretien, de rénovation
• Sommes engagées pour le compte du locataire non remboursées
• Frais de gestion de la location : gardien, syndic, procédures
• Primes d’assurance
• Taxes foncières supportées par le propriétaire
• Intérêts d’emprunt pour acquisition, réparation, amélioration

Revenus fonciers et défiscalisation

Dans le cas du régime forfaitaire, le résultat foncier étant toujours bénéficiaire, le bailleur devant intégrer 70% de ses recettes locatives à ses autres revenus, il reste préférable d’opter pour le régime réel pour défiscaliser. S’il s’applique de droit pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros, les propriétaires percevant des recettes en dessous de ce seuil peuvent en faire la demande. Une période irrévocable s’ouvre alors pour 3 ans. Durant celle-ci, il devient possible de défiscaliser ses revenus fonciers de la part des charges. En fonction de leur montant, la réduction d’impôts s’applique dans différentes proportions. Le résultat bénéficiaire s’ajoute dans une moindre mesure aux autres revenus. Le déficit foncier impacte la déclaration globale permettant de diminuer l’impôt sur le revenu. À l’exclusion des intérêts d’emprunt, le déficit foncier s’applique dans la limite annuelle de 10 700 euros.

Au-delà de cette option, la défiscalisation mérite néanmoins d’être envisagée au moment de l’achat de son bien immobilier à louer. Un appartement dans l’ancien pour bénéficier du dispositif du déficit foncier, une location meublée pour sortir les recettes locatives de la catégorie des revenus ou la création d’une société civile Immobilière pour son investissement sont également des moyens de défiscaliser les revenus tirés de son patrimoine.