Le dispositif Loc’Avantages repose sur deux plafonds que les bailleurs confondent souvent. Le premier porte sur le loyer : vous louez sous le prix du marché local. Le second porte sur les ressources de votre locataire. Respecter les deux conditionne votre réduction d’impôt, c’est-à-dire la somme retirée directement de l’impôt dû, et non du revenu imposable.
En 2026, les valeurs ont été fixées par l’arrêté du 6 janvier 2026. Le plafond de loyer ne se lit pas dans une grille nationale : il se calcule commune par commune. Le plafond de ressources, lui, suit un barème par zone. Cette page détaille les deux, le calcul du loyer maximal, le coefficient de surface et les conséquences d’un dépassement.
Loc’Avantages, déficit foncier, Jeanbrun : comparez selon votre tranche d’imposition.
Loyer et ressources : deux plafonds à ne pas confondre
Loc’Avantages impose deux conditions chiffrées distinctes. L’une encadre le loyer que vous demandez. L’autre encadre le revenu de la personne que vous logez. Les deux s’apprécient à la signature du bail et conditionnent l’avantage fiscal.
La convention Anah, le contrat signé avec l’Agence nationale de l’habitat qui ouvre droit à l’avantage, fixe un loyer maximal sous le marché et un revenu maximal pour le locataire. En échange, l’État réduit votre impôt de 15 % à 65 % des loyers encaissés, pendant 6 ans.
Le plafond de loyer : un loyer sous le marché local
Le plafond de loyer est le montant maximal que vous pouvez demander. Il part du loyer de marché estimé dans votre commune, auquel s’applique une décote, soit une réduction par rapport au prix du marché. Plus la décote est forte, plus la réduction d’impôt monte.
Ce plafond s’exprime en euros par mètre carré, puis s’ajuste à la taille du logement. Il n’existe pas un chiffre unique valable partout. Deux logements identiques situés dans deux villes différentes auront deux plafonds différents. Ces deux plafonds s’inscrivent dans le fonctionnement général de Loc’Avantages.
Le plafond de ressources : qui peut être votre locataire
Le plafond de ressources est le revenu maximal que votre locataire ne doit pas dépasser. On retient son revenu fiscal de référence, le revenu calculé par le fisc et inscrit sur l’avis d’imposition, pas son salaire brut. Ce plafond varie selon la zone, le classement officiel des communes selon la tension du marché, et selon la composition du foyer.
Un locataire trop aisé rend le logement inéligible, même si le loyer respecte son plafond. Les deux conditions se cumulent : aucune ne se rattrape par l’autre. Le niveau d’engagement que vous choisissez fixe à la fois la décote et le taux de réduction.
Loc1, Loc2, Loc3 : décote et réduction d’impôt
Le dispositif propose trois niveaux. Chacun correspond à une décote différente sur le loyer et à un taux de réduction différent. L’intermédiation locative, le fait de passer par une association agréée qui loue ou gère le bien à votre place, augmente le taux dans chaque cas.
La décote et le taux par niveau
Loc1 vise la location intermédiaire : loyer inférieur de 15 % au marché, réduction de 15 % des loyers bruts. Loc2 vise le social : 30 % de décote, réduction de 35 %. Loc3 vise le très social : 45 % de décote, réduction de 65 %, mais l’intermédiation y est obligatoire.
La réduction se calcule sur les loyers bruts réellement encaissés, sans déduire les charges récupérables. Le choix du niveau dépend donc de votre tranche d’imposition et de l’effort de loyer que vous acceptez.
| Niveau | Décote sur le loyer de marché | Réduction sans intermédiation | Réduction avec intermédiation |
|---|---|---|---|
| Loc1 (intermédiaire) | 15 % | 15 % | 20 % |
| Loc2 (social) | 30 % | 35 % | 40 % |
| Loc3 (très social) | 45 % | Intermédiation obligatoire | 65 % |
Pourquoi le plafond Loc’Avantages n’est pas le plafond Pinel
Beaucoup de bailleurs appliquent par erreur la grille Pinel. Les plafonds Pinel 2026, soit 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1 et 10,26 € en B2 et C, ne sont pas ceux de Loc’Avantages.
Le plafond Loc’Avantages part du loyer de marché de votre commune, pas d’un barème national. Seule Mayotte fait exception : le plafond Loc1 y reprend celui du Pinel outre-mer. Utiliser la grille Pinel à la place du plafond communal expose à un loyer trop élevé, donc à la perte de l’avantage. Reste à savoir comment obtenir le chiffre exact pour votre logement.
Calculer votre plafond de loyer en 2026
Le loyer maximal se calcule à partir du loyer communal de référence, de la décote du niveau choisi et d’un coefficient lié à la surface. L’Anah publie les valeurs commune par commune et propose un simulateur officiel.
Le loyer communal de référence et la décote
Chaque commune dispose d’une estimation du loyer de marché, tirée des observatoires locaux des loyers ou de la carte des loyers du ministère. On applique ensuite la décote du niveau : 15 %, 30 % ou 45 %. Le résultat donne un plafond en euros par mètre carré.
Les valeurs 2026 figurent dans l’arrêté du 6 janvier 2026 et sont consultables sur le jeu de données public de l’Anah, ville par ville. Ce plafond au mètre carré n’est toutefois pas le loyer final : il faut encore l’ajuster à la surface.
Le coefficient de surface vaut 0,7 + 19/S, où S est la surface fiscale : la surface habitable, augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m². Il est arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. Loyer maximal = plafond au m² × coefficient × surface.
Le coefficient de surface : pourquoi les petits logements louent plus cher au m²
Le coefficient corrige un fait du marché : les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré. Prenons un logement de 50 m². Le coefficient vaut 0,7 + 19/50, soit 1,08. Si le plafond communal ressort à 12 €/m², le loyer maximal atteint 1,08 × 12 × 50, soit 648 € par mois.
Sur un studio de 25 m², la formule donnerait 1,46, ramené au plafond de 1,2. À l’inverse, un grand logement passe sous 1, ce qui réduit le loyer au mètre carré. Sortez donc la surface exacte avant de fixer le moindre montant.
Selon votre loyer et le niveau Loc’Avantages retenu.
Le loyer fixé, il reste à vérifier que votre locataire entre dans les plafonds de revenu, selon le niveau Loc1, Loc2 ou Loc3 retenu.
Les plafonds de ressources des locataires en 2026
Le revenu du locataire s’apprécie à la signature du bail. On compare son revenu fiscal de référence au plafond de sa zone et de sa composition de foyer. Le barème 2026 a été relevé d’environ 0,9 %.
Le barème 2026 par zone
Pour une convention intermédiaire (Loc1) en métropole, une personne seule ne doit pas dépasser 44 344 € en zone A bis et A, ni 36 144 € en zone B1. En zone B2 et C, ce plafond descend à 32 530 €. Les paliers Loc2 et Loc3 retiennent des plafonds plus bas, calés sur le logement social.
| Composition du foyer (Loc1, métropole) | Zone A bis et A | Zone B1 |
|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 36 144 € |
| Couple | 66 276 € | 48 268 € |
Le barème complet, par composition de foyer et pour l’outre-mer, figure dans l’arrêté du 6 janvier 2026 et dans le simulateur de l’Anah. Au-delà du montant, la date des revenus retenus compte tout autant.
Quel revenu retenir et à quelle date
On retient le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant la signature. Pour un bail signé en 2026, ce sont les revenus 2024, indiqués sur l’avis d’imposition reçu en 2025. Le contrôle se fait à la signature, puis à chaque renouvellement de bail ou changement de locataire.
Demandez l’avis d’imposition du candidat avant de signer. Une erreur sur ce point fait perdre l’avantage, sans rattrapage possible. Le respect des deux plafonds n’est d’ailleurs pas qu’une formalité d’entrée : il court sur toute la durée.
Dépasser les plafonds : conséquences et pièges
Les deux plafonds doivent être tenus pendant les six ans de la convention. Un dépassement, même tardif, peut remettre en cause la réduction déjà obtenue. Quelques situations reviennent souvent.
Ce que vous risquez en cas de dépassement
Si le loyer dépasse le plafond, ou si un nouveau locataire déclare un revenu trop élevé, le logement sort du dispositif. L’administration peut alors reprendre la réduction d’impôt accordée. Une vacance prolongée fragilise aussi l’éligibilité, faute de location effective.
Le plafond de loyer se revérifie à chaque révision et à chaque changement de locataire, jamais une seule fois pour toutes. Cette vigilance continue distingue Loc’Avantages d’un simple bail classique.
Trois erreurs reviennent : appliquer la grille Pinel au lieu du plafond communal, oublier de recalculer le loyer à la rotation du locataire, et retenir le mauvais revenu, le salaire au lieu du revenu fiscal de référence. Chacune peut coûter l’intégralité de l’avantage.
Les erreurs fréquentes à la signature de la convention
Le loyer se fixe avant de signer la convention, pas après. Un loyer en place trop élevé impose d’attendre un renouvellement ou un changement de locataire pour conventionner. Le diagnostic de performance énergétique compte aussi.
Depuis le 1er juillet 2024, le logement doit afficher au minimum la classe D, ce qui exclut les passoires F et G. Vérifiez ces conditions d’éligibilité du logement en amont, car la convention vous engage pour six ans.
L’arbitrage entre niveaux dépend de votre tranche et de votre objectif patrimonial.
Questions fréquentes
Quel est le plafond de loyer Loc’Avantages en 2026 ?
Il n’existe pas de chiffre unique. Le plafond se calcule commune par commune, à partir du loyer de marché local, d’une décote de 15 %, 30 % ou 45 % selon le niveau, et d’un coefficient de surface plafonné à 1,2. Les valeurs 2026 viennent de l’arrêté du 6 janvier 2026 et sont consultables sur le simulateur Anah.
Le plafond de loyer Loc’Avantages est-il le même que le plafond Pinel ?
Non. Les plafonds Pinel, soit 19,71 €/m² en A bis ou 14,64 € en A, suivent une grille nationale. Le plafond Loc’Avantages part du marché communal. Seule Mayotte reprend le plafond Pinel outre-mer pour le niveau Loc1.
Quel revenu du locataire faut-il vérifier ?
Le revenu fiscal de référence inscrit sur l’avis d’imposition, et non le salaire. Pour un bail signé en 2026, on retient les revenus 2024. En convention intermédiaire, une personne seule ne doit pas dépasser 44 344 € en zone A, ni 36 144 € en zone B1.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond en cours de bail ?
Le logement peut sortir du dispositif et l’administration peut reprendre la réduction accordée. Le plafond de loyer se revérifie à chaque révision et à chaque nouveau locataire. Un revenu de locataire trop élevé au moment de la signature produit le même effet.
Les plafonds changent-ils avec le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, qui a pris la suite du Pinel, s’appuie sur les mêmes niveaux Loc1, Loc2 et Loc3 pour fixer ses taux d’amortissement. Un cumul de la réduction Loc’Avantages avec cet amortissement a été évoqué pour 2026, mais reste à confirmer par la doctrine fiscale. Les plafonds de loyer et de ressources restent ceux décrits ci-dessus.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.