Le barème IFI fixe le taux appliqué à chaque part de votre patrimoine immobilier net. Il ne joue qu’au-delà d’un seuil de 1,3 million d’euros, mais une fois ce seuil franchi, l’impôt se calcule dès 800 000 €. C’est la particularité qui surprend le plus les nouveaux redevables.
L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’ISF en 2018. Son barème n’a pas bougé depuis. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, ne l’a pas modifié non plus. Le projet d’impôt sur la fortune improductive, voté en première lecture à l’Assemblée, a été abandonné. Voici le barème en vigueur, la décote, une formule de calcul rapide et des exemples chiffrés.
Le barème IFI 2026 tranche par tranche
Le barème est progressif par tranches : chaque taux ne frappe que la fraction du patrimoine comprise dans sa tranche. Passer d’une tranche à la suivante ne relève donc pas le taux sur l’ensemble de vos biens.
Les six tranches de l’article 977 du CGI
Le barème figure à l’article 977 du Code général des impôts (CGI, le recueil des règles fiscales). Il s’applique au patrimoine net taxable, c’est-à-dire la valeur de vos biens immobiliers après abattements et déduction des dettes. Le tableau donne aussi l’impôt cumulé en haut de chaque tranche, utile pour vérifier un calcul.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux | Impôt cumulé en fin de tranche |
|---|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % | 0 € |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % | 2 500 € |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % | 11 390 € |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % | 35 690 € |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % | 98 190 € |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % | sans plafond |
La tranche à 0 % n’est pas une franchise. Sous 1,3 million d’euros, aucun IFI n’est dû. Au-dessus, la tranche de 800 000 € à 1,3 million entre dans le calcul et coûte d’emblée 2 500 €. Le seuil d’imposition à l’IFI agit comme un interrupteur, pas comme un abattement.
Un barème inchangé par la loi de finances 2026
Le débat budgétaire de l’automne 2025 a failli tout changer. L’Assemblée avait voté un impôt sur la fortune improductive, avec un seuil à 2 millions d’euros et un taux unique de 1 %. Le Sénat avait retenu une autre version, avec un seuil à 2,57 millions.
Les deux textes n’ont jamais été conciliés. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 laisse l’IFI intact : même seuil, mêmes taux, même décote. L’IFI 2026, calculé sur le patrimoine détenu au 1er janvier 2026, suit donc le barème ci-dessus.
Ce barème n’est pas indexé sur l’inflation. Le seuil de 1,3 million date de 2012, sous l’ISF. Chaque hausse des prix immobiliers fait entrer de nouveaux foyers dans l’impôt sans aucune décision du législateur. Le barème de l’IFI 2027 dépendra de la loi de finances pour 2027, en discussion à l’automne 2026.
Comment appliquer le barème à votre patrimoine
Le barème ne s’applique jamais à la valeur brute de vos biens. Il faut d’abord établir l’assiette, c’est-à-dire la base sur laquelle l’impôt est calculé. Ensuite seulement, une formule simple donne le montant.
Partir du patrimoine net taxable
L’assiette regroupe les biens immobiliers du foyer au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle inclut les parts de SCI et de SCPI à hauteur de leur fraction immobilière. Le foyer IFI réunit les époux, les partenaires de Pacs et les concubins notoires : leurs patrimoines s’additionnent.
Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur (article 973 du CGI). Les dettes liées aux biens taxables, comme le capital restant dû d’un crédit immobilier, se déduisent ensuite. Le résultat est le patrimoine net taxable, seul chiffre comparé au barème.
Prenons une résidence principale estimée 1 000 000 € et un appartement locatif de 600 000 €. Le brut atteint 1,6 million. Après l’abattement de 30 %, la résidence compte pour 700 000 €. L’assiette tombe à 1,3 million : le foyer est imposable, de justesse. Certains actifs sortent aussi de l’assiette, en tout ou partie : biens professionnels, bois et forêts sous conditions. Le détail figure dans le guide des exonérations d’IFI.
Une limite vise les gros patrimoines endettés. Au-delà de 5 millions d’euros d’actifs taxables, la part des dettes qui dépasse 60 % de leur valeur ne se déduit qu’à moitié. Le crédit ne gonfle donc pas indéfiniment la déduction.
La formule rapide par tranche
Additionner les tranches une à une marche, mais on peut aller plus vite. Pour chaque tranche, l’impôt brut égale le patrimoine multiplié par le taux de la tranche, moins une constante. Cette constante corrige le fait que les tranches inférieures sont taxées moins fort.
Entre 1,4 et 2,57 M€ : patrimoine × 0,7 % moins 6 600 €. Entre 2,57 et 5 M€ : patrimoine × 1 % moins 14 310 €. Entre 5 et 10 M€ : patrimoine × 1,25 % moins 26 810 €. Au-delà de 10 M€ : patrimoine × 1,5 % moins 51 810 €. Entre 1,3 et 1,4 M€, décote comprise : patrimoine × 1,95 % moins 24 100 €.
Vérifions sur 2 millions d’euros. La formule donne 2 000 000 × 0,7 % = 14 000 €, moins 6 600 €, soit 7 400 €. Par les tranches : 2 500 € sur la deuxième, puis 700 000 × 0,7 % = 4 900 € sur la troisième. Le total est identique. Ce résultat reste un impôt brut, avant plafonnement et réductions.
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La décote entre 1,3 et 1,4 million d’euros
Sans correctif, un euro de patrimoine en plus au-dessus de 1,3 million coûterait 2 500 € d’impôt. La décote, une réduction dégressive réservée aux patrimoines proches du seuil, atténue ce ressaut. Elle ne le supprime pas.
Le calcul de la décote
Le II de l’article 977 du CGI fixe la formule. La décote égale 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Elle s’applique quand ce patrimoine est d’au moins 1,3 million et inférieur à 1,4 million. Elle se retranche de l’impôt issu du barème.
Exemple avec 1 350 000 € nets. Le barème donne 2 500 € plus 50 000 × 0,7 %, soit 2 850 €. La décote vaut 17 500 − 16 875, soit 625 €. L’IFI dû tombe à 2 225 €. À 1,4 million pile, la décote devient nulle et l’impôt atteint 3 200 €.
Un taux marginal de 1,95 % dans la zone de décote
Le taux marginal est le coût fiscal de chaque euro supplémentaire. Dans la zone de décote, il ne vaut pas 0,7 %. La décote fond de 1,25 % par euro gagné, qui s’ajoute aux 0,7 % du barème. Chaque euro entre 1,3 et 1,4 million coûte donc 1,95 %.
À 1 299 999 €, l’IFI est nul. À 1 300 000 €, il atteint 1 250 € après décote. Une estimation immobilière trop haute de quelques milliers d’euros peut donc coûter plus de mille euros. L’évaluation des biens au 1er janvier mérite un soin particulier près du seuil.
Ce taux de 1,95 % dépasse celui des patrimoines de plus de 10 millions. Pour un foyer proche du seuil, réduire l’assiette de 50 000 € fait économiser près de 1 000 € par an. C’est dans cette zone qu’une stratégie de réduction rapporte le plus par euro déplacé.
Exemples chiffrés de calcul IFI
Les montants ci-dessous partent d’un patrimoine net taxable déjà établi. Ils donnent l’impôt avant plafonnement et réductions. Le guide sur le montant de l’IFI détaille le parcours complet jusqu’à la somme payée.
Cinq patrimoines, cinq factures
Le tableau compare l’impôt dû et le taux moyen, c’est-à-dire l’impôt rapporté au patrimoine total. Ce ratio mesure la charge réelle, bien plus parlante que le taux de la dernière tranche.
| Patrimoine net taxable | IFI 2026 brut | Taux moyen |
|---|---|---|
| 1 300 000 € | 1 250 € (après décote) | 0,10 % |
| 1 350 000 € | 2 225 € (après décote) | 0,16 % |
| 2 000 000 € | 7 400 € | 0,37 % |
| 3 000 000 € | 15 690 € | 0,52 % |
| 10 000 000 € | 98 190 € | 0,98 % |
Le calcul à 3 millions illustre la méthode par tranches. On cumule 11 390 € jusqu’à 2,57 millions, puis 430 000 × 1 % = 4 300 €. Le total fait 15 690 €, soit la formule 30 000 − 14 310. Le taux moyen reste sous 1 % jusqu’à 10 millions d’euros.
Taux moyen ou taux marginal : ce que le barème cache
Un foyer à 3 millions se dit souvent « taxé à 1 % ». C’est son taux marginal, pas sa charge réelle de 0,52 %. La distinction compte pour juger un investissement. En moyenne, un bien locatif rapportant 3 % net verse ainsi un sixième de ses revenus à l’IFI.
Le taux marginal sert, lui, à chiffrer une décision. Sortir 100 000 € de l’assiette fait économiser 1 000 € par an à ce même foyer. C’est le bon chiffre pour comparer un placement non immobilier à un nouvel achat de logement.
Après le barème : plafonnement et réductions
L’impôt issu du barème n’est pas forcément celui que vous paierez. Deux mécanismes viennent ensuite le réduire : le plafonnement selon les revenus et la réduction pour dons.
Le plafonnement à 75 % des revenus
L’article 979 du CGI plafonne la charge fiscale globale. L’IFI, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne peuvent dépasser 75 % des revenus de l’année précédente. L’excédent vient en diminution de l’IFI.
Ce mécanisme protège surtout les patrimoines peu rentables. Un foyer de 4 millions d’euros d’immobilier doit 25 690 € selon le barème. S’il ne déclare que 30 000 € de revenus, son plafond est de 22 500 €, tous impôts confondus. Son IFI baisse donc fortement. Attention : les revenus retenus incluent certains revenus exonérés d’impôt sur le revenu.
La réduction pour dons de 75 %
Les dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent une réduction d’impôt, qui s’impute sur l’impôt dû et non sur l’assiette. Elle égale 75 % des sommes versées, dans la limite de 50 000 € par an (article 978 du CGI). Ce plafond est atteint avec 66 667 € de dons.
Sur un IFI de 7 400 €, un don de 9 867 € efface l’impôt en totalité. Le coût net pour le foyer reste de 2 467 €. Le même don ne peut pas réduire à la fois l’IFI et l’impôt sur le revenu. Ces leviers et d’autres sont comparés dans le guide pour réduire son IFI.
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Questions fréquentes
Le barème IFI a-t-il changé en 2026 ?
Non. La loi de finances pour 2026 n’a modifié ni le seuil de 1,3 million, ni les taux, ni la décote. Le projet d’impôt sur la fortune improductive, débattu fin 2025, n’a pas été retenu dans le texte final. Le barème est identique depuis la création de l’IFI en 2018.
Pourquoi l’IFI se calcule-t-il dès 800 000 € alors que le seuil est 1,3 million ?
Le seuil décide seulement si vous êtes imposable. Une fois franchi, le barème s’applique à tout le patrimoine net taxable. La tranche de 800 000 € à 1,3 million, taxée à 0,5 %, entre donc dans le calcul. Cette tranche coûte 2 500 €. La décote limite l’impact entre 1,3 et 1,4 million.
Combien d’IFI paie-t-on pour 2 millions d’euros de patrimoine ?
Pour 2 millions d’euros nets taxables, l’IFI brut atteint 7 400 €. Le calcul est 2 500 € sur la tranche à 0,5 % et 4 900 € sur la tranche à 0,7 %. Ce montant baisse ensuite si le plafonnement à 75 % des revenus joue ou si vous faites des dons éligibles.
Un couple non marié a-t-il un seul barème IFI ?
Oui, s’il vit en concubinage notoire. Le foyer IFI réunit les époux, les partenaires de Pacs et les concubins notoires. Leurs biens immobiliers s’additionnent et le seuil de 1,3 million s’apprécie sur le total. Contrairement à l’impôt sur le revenu, il n’existe pas de quotient familial à l’IFI.
Où trouver le texte officiel du barème IFI ?
Le barème et la décote figurent à l’article 977 du Code général des impôts, consultable sur Legifrance. Le BOFiP, la doctrine de l’administration fiscale, les commente sous la référence BOI-PAT-IFI-40-10. La notice de la déclaration 2042-IFI, sur impots.gouv.fr, reprend aussi les tranches.