Vous louez un appartement ou une maison sans meubles, et les loyers tombent chaque mois. Pour le fisc, ce sont des revenus fonciers : les revenus tirés de la location d’un bien loué nu, c’est-à-dire vide de mobilier. Ils ne sont pas pré-remplis sur votre déclaration et obéissent à des règles qui peuvent doubler ou diviser par deux votre impôt selon le régime choisi. Tout se joue sur une bascule : le micro-foncier, simple mais forfaitaire, ou le régime réel, plus lourd mais qui déduit vos charges. Ce choix s’inscrit dans une logique plus large de fiscalité du patrimoine dont la maîtrise commence souvent par les loyers. Ce guide pose les bases : ce qu’est un revenu foncier, comment il est imposé, quel régime retenir, et comment transformer des travaux en économie d’impôt.
Comparez les deux régimes selon vos loyers et vos charges. Sans engagement.
Qu’est-ce qu’un revenu foncier (et ce qui n’en est pas)
La catégorie des revenus fonciers est définie par l’article 14 du CGI (le Code général des impôts, le texte qui fixe les règles fiscales). Elle vise un cas précis : la location d’un bien immobilier nu. Tout le reste relève d’autres catégories, avec d’autres règles. Cette frontière est la première source d’erreur des propriétaires.
Un revenu foncier, c’est le loyer d’un logement loué sans meubles, imposé au barème de l’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Dès qu’il y a des meubles, on change de monde fiscal.
Les revenus concernés : la location nue
Entrent dans les revenus fonciers les loyers d’un logement vide, d’un local commercial, d’un terrain ou d’un garage loués nus. La règle clé : le bien doit être loué sans mobilier, à l’exception d’équipements minimaux comme une cuisine intégrée. Plus de quatre millions de foyers fiscaux français perçoivent ce type de revenus chaque année.
Sont aussi des revenus fonciers les loyers perçus via une SCPI (société civile de placement immobilier, un placement collectif dans la pierre) ou une SCI à l’impôt sur le revenu (société civile immobilière transparente fiscalement). Dans ces cas, c’est votre quote-part qui se déclare, pas le revenu de la société.
La frontière avec le meublé et l’impôt sur les sociétés
Dès que vous louez un logement équipé pour y vivre immédiatement (literie, électroménager, vaisselle), vous quittez les revenus fonciers. Vous basculez dans les BIC, les bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie de la location meublée sous statut LMNP ou LMP. Les règles d’amortissement et de charges y sont radicalement différentes.
Même logique pour une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés : ses loyers ne sont plus des revenus fonciers mais des bénéfices de société. L’arbitrage entre détention en nom propre et société est un sujet à part entière, à trancher avant d’acheter, pas après.
Comment sont imposés les revenus fonciers
Les revenus fonciers ne subissent pas un impôt à part. Ils s’ajoutent à vos autres revenus et grimpent avec eux. C’est ce cumul qui rend leur fiscalité parfois lourde, surtout pour les foyers déjà bien imposés.
Barème progressif et prélèvements sociaux de 17,2 %
Votre revenu foncier net s’additionne à vos salaires et pensions pour former le revenu global, soumis au barème progressif de l’impôt (un impôt qui monte par tranches selon le niveau de revenu). Le taux appliqué est donc votre TMI, la tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire le taux qui frappe votre dernière tranche de revenus : 0, 11, 30, 41 ou 45 %.
À cet impôt s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (la CSG et la CRDS, des contributions qui financent la protection sociale). Un bailleur à la TMI de 30 % supporte donc une ponction réelle de 47,2 % sur chaque euro de revenu foncier net. C’est ce chiffre qui justifie de soigner le calcul des charges.
Du loyer brut au revenu net imposable
On ne paie jamais l’impôt sur le loyer brut. On le paie sur le revenu net, après prise en compte des charges. Deux méthodes existent pour calculer ce net : soit un abattement forfaitaire (une réduction appliquée d’office avant le calcul de l’impôt), soit la déduction des charges réelles, justificatifs à l’appui. Le choix entre ces deux méthodes, c’est exactement le choix entre micro-foncier et régime réel.
Exemple simple : 12 000 € de loyers annuels. Au micro-foncier, vous serez imposé sur 8 400 € (après l’abattement de 30 %). Au réel, si vos charges atteignent 5 000 €, vous serez imposé sur 7 000 €. La méthode qui dégage le revenu net le plus bas gagne.
Micro-foncier ou régime réel : le choix qui change tout
C’est la décision centrale de tout bailleur en location nue. Le régime ne dépend pas de votre humeur mais d’un seuil et d’un calcul. Mauvaise nouvelle pour les amateurs de simplicité : le plus simple n’est pas toujours le plus avantageux.
Le micro-foncier : l’abattement de 30 %
Le micro-foncier (article 32 du CGI) s’applique automatiquement si vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, tous biens confondus dans le foyer. L’administration retire d’office 30 % de vos loyers, censés couvrir l’ensemble de vos charges, et vous impose sur les 70 % restants. Aucune comptabilité, aucun justificatif. Pour comprendre les seuils et exclusions, voyez la page dédiée au micro-foncier.
La limite est nette : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, vous payez de l’impôt sur un revenu qui n’existe pas. C’est fréquent avec un emprunt récent dont les intérêts sont élevés, car ces intérêts d’emprunt ne sont jamais déductibles au micro-foncier.
Le régime réel : déduire ses charges
Le régime réel (article 31 du CGI) est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers, et accessible sur simple option en dessous. Vous déduisez vos charges déductibles réelles, c’est-à-dire les dépenses retranchées des loyers avant impôt : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances. En contrepartie, vous remplissez une déclaration annexe et conservez vos factures.
Point crucial : l’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans. Vous ne pouvez pas revenir au micro l’année suivante si le réel vous déçoit. Ce choix se simule donc sur trois exercices, pas sur une année isolée.
Lequel choisir selon votre situation
La règle de décision tient en une phrase : si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, le réel l’emporte. C’est presque toujours le cas avec un crédit en cours ou des travaux. Si vous détenez un bien sans emprunt, sans travaux et bien entretenu, le micro-foncier gagne par sa simplicité, à résultat fiscal quasi équivalent.
- Abattement automatique de 30 %
- Une seule case à remplir, zéro justificatif
- Intérêts d’emprunt non déductibles
- Aucun déficit foncier possible
- Toutes les charges réelles déduites
- Déficit foncier jusqu’à 10 700 €
- Idéal avec emprunt ou travaux
- Engagement irrévocable 3 ans
Dans le doute, une simulation chiffrée sur vos vrais montants tranche en quelques minutes. Le réel demande un peu de rigueur la première année, puis devient une routine.
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Les charges déductibles au régime réel
Au réel, votre impôt dépend directement de la qualité du recensement de vos charges. Une dépense déductible oubliée, c’est de l’impôt payé pour rien. Une dépense intégrée à tort, c’est un risque de redressement avec intérêts de retard.
Les grandes catégories déductibles
L’article 31 du CGI liste les charges admises. La plus lourde en début de prêt : les intérêts d’emprunt, déductibles intégralement, y compris les frais de dossier, les frais de garantie et l’assurance emprunteur. Viennent ensuite la taxe foncière, les primes d’assurance, les frais de gestion (honoraires d’agence, syndic) et les provisions de copropriété.
| Charge | Déductible au réel | Condition |
|---|---|---|
| Intérêts d’emprunt | Oui, 100 % | Prêt lié au bien loué |
| Travaux d’entretien, réparation, amélioration | Oui | Payés dans l’année |
| Taxe foncière | Oui | Hors taxe d’enlèvement des ordures |
| Construction, agrandissement | Non | Jamais déductible |
Une charge n’est déductible que si elle est réelle, justifiée par une facture, payée durant l’année d’imposition et engagée pour le bien loué. La liste complète, poste par poste, figure dans notre page sur les charges déductibles des revenus fonciers.
Ce qui n’est jamais déductible
La ligne rouge porte sur la nature des travaux. Sont exclus sans exception les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement : ils augmentent la valeur du bien, ils ne se déduisent pas. Le mobilier d’un meublé n’a évidemment aucune place ici. Aucun travail sur votre résidence principale n’est déductible des revenus fonciers.
Autre point souvent ignoré : les charges réduisent vos revenus fonciers, mais elles ne réduisent pas votre plus-value immobilière lors de la revente. Déduire un euro de travaux côté loyers ne le récupère pas côté plus-value.
Le déficit foncier : transformer des travaux en économie d’impôt
C’est le seul levier qui permet aux revenus fonciers de réduire votre impôt global, et non l’inverse. Quand vos charges dépassent vos loyers, le résultat devient négatif. Ce négatif a une valeur fiscale réelle, à condition d’en connaître les règles.
Le mécanisme : 10 700 € sur le revenu global
Le déficit foncier survient quand vos charges dépassent vos loyers. L’article 156 du CGI permet alors d’imputer ce déficit sur votre revenu global (le total de vos revenus : salaires, pensions, fonciers), dans la limite de 10 700 € par an. Concrètement, à une TMI de 30 %, un déficit de 10 700 € efface environ 3 210 € d’impôt.
Deux règles encadrent le calcul. D’abord, les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Ensuite, la fraction de déficit qui dépasse 10 700 € est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Rien ne se perd.
Le déficit foncier échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Il se cumule donc librement avec un PER ou un Girardin, ce qui en fait un outil rare.
Le plafond majoré à 21 400 € pour la rénovation énergétique
Pour encourager la rénovation, le plafond grimpe à 21 400 € par an quand le déficit provient de travaux faisant sortir le logement du statut de passoire thermique : passage d’une étiquette E, F ou G vers A, B, C ou D. Ce doublement a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances.
Le bénéfice n’est pas automatique. Il faut un DPE (diagnostic de performance énergétique) avant et après travaux, et des devis d’artisans RGE (reconnus garants de l’environnement). Sans ces justificatifs, le plafond retombe à 10 700 €.
Les pièges du déficit foncier
Le déficit foncier impose un engagement de location nue de trois ans après l’année d’imputation. Revendre ou passer en meublé avant terme entraîne la remise en cause de l’avantage. C’est un dispositif à manier avec un horizon clair.
Le déficit foncier n’a de valeur que si vous avez un revenu à effacer. Sans loyers excédentaires ni revenu global suffisant, viser 50 000 € de travaux pour saturer le plafond peut produire un surplus non utilisé. On dimensionne les travaux sur sa TMI, pas l’inverse.
Pour un patrimoine déjà constitué, ce mécanisme s’articule souvent avec d’autres dispositifs. Il garde toutefois une logique propre : il réduit le revenu imposable, il ne donne pas un crédit d’impôt.
Déclarer ses revenus fonciers en 2026
La déclaration dépend entièrement de votre régime. Une case unique pour le micro, un formulaire dédié pour le réel. Une erreur de case se traduit vite par un courrier de l’administration.
Micro-foncier : la case 4BE
Au micro-foncier, tout tient en une case. Vous reportez le total de vos loyers bruts en case 4BE de la déclaration 2042. L’erreur classique : retrancher soi-même les 30 % avant de remplir la case. L’abattement est appliqué par le fisc, pas par vous. Vous inscrivez le loyer encaissé, point.
Régime réel : le formulaire 2044
Au réel, vous remplissez la déclaration 2044, une annexe qui détaille bien par bien vos loyers, vos charges poste par poste et vos intérêts d’emprunt. Le résultat se reporte ensuite sur la 2042 : case 4BA en cas de bénéfice, case 4BC pour un déficit imputable sur le revenu global. Notre guide pour déclarer ses revenus fonciers détaille chaque ligne, et la page sur la déclaration 2044 reprend le formulaire pas à pas.
Le calendrier 2026
La déclaration en ligne 2026 ouvre en avril. Les dates limites s’échelonnent par département, du 21 mai pour les premières zones jusqu’au 5 juin 2026 pour les dernières. La déclaration en ligne est obligatoire dans la majorité des cas. Un service de correction reste accessible durant l’été en cas d’oubli.
Les revenus fonciers se déclarent au barème, mais d’autres revenus du patrimoine suivent des règles distinctes. Les dividendes relèvent par exemple de la flat tax, et la détention immobilière importante peut déclencher l’IFI 2026.
Notre outil croise votre TMI, vos loyers et vos charges pour chiffrer le régime optimal.
Questions fréquentes
Quelle différence entre revenus fonciers et revenus locatifs ?
« Revenus locatifs » est un terme général qui englobe toutes les locations. Les « revenus fonciers » sont une catégorie fiscale précise : uniquement la location nue. Une location meublée génère bien des revenus locatifs, mais des BIC, pas des revenus fonciers.
Puis-je passer du micro-foncier au régime réel quand je veux ?
Vous pouvez opter pour le réel à tout moment, même sous 15 000 € de loyers. Mais cette option est irrévocable pendant trois ans. Le retour au micro-foncier n’est possible qu’à l’issue de cette période.
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles au micro-foncier ?
Non. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes les charges, intérêts compris. Pour déduire vos intérêts d’emprunt, vous devez opter pour le régime réel.
Les revenus de SCPI sont-ils éligibles au micro-foncier ?
Oui, si la SCPI relève de l’impôt sur le revenu et que l’ensemble de vos revenus fonciers reste sous 15 000 €. En revanche, si vos seuls revenus fonciers proviennent de SCPI, le régime réel devient obligatoire.
Le déficit foncier réduit-il aussi les prélèvements sociaux ?
Le déficit foncier imputé sur le revenu global réduit l’impôt sur le revenu. Comme il fait disparaître le revenu foncier net, il neutralise mécaniquement les prélèvements sociaux de 17,2 % qui auraient frappé ce revenu cette année-là.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.