Déclarer ses revenus fonciers, c’est reporter chaque printemps les loyers d’un logement loué vide sur la déclaration de revenus. Tout dépend du montant encaissé : jusqu’à 15 000 € de loyers par an, une seule case suffit au micro-foncier. Au-delà, ou sur option, il faut remplir le formulaire 2044, l’annexe qui détaille loyers et charges.
Ce guide suit l’ordre réel de la déclaration en ligne. D’abord le choix du formulaire, puis les lignes de la 2044 et les cases de report. Viennent ensuite le déficit, le calendrier et les corrections. Pour comprendre d’abord la logique des deux régimes, commencez par notre page sur les revenus fonciers et le choix entre micro-foncier et régime réel.
Qui doit déclarer des revenus fonciers, et sur quel formulaire
L’obligation découle de l’article 14 du Code général des impôts (CGI). Elle vise toute personne qui perçoit des loyers d’un bien loué nu, comme propriétaire, usufruitier ou associé de société civile. Une seule déclaration couvre tout le foyer fiscal, quel que soit le nombre de biens.
Les revenus fonciers sont les loyers d’un logement loué vide, d’un local, d’un parking ou d’un terrain. Un logement loué meublé n’en relève pas : ses loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux, déclarés ailleurs, sur la 2042 C PRO.
Location nue, SCI, SCPI : ce qui entre dans la déclaration
Entrent dans les revenus fonciers les loyers d’un appartement loué vide, d’un garage, d’un local commercial ou d’un terrain agricole. S’y ajoute votre quote-part des résultats d’une SCI (société civile immobilière) non soumise à l’impôt sur les sociétés. Comptent aussi les revenus de SCPI, ces sociétés qui vendent l’immobilier locatif par parts.
À l’inverse, un logement que vous occupez ou prêtez gratuitement ne se déclare pas. L’article 15-II du CGI exonère les biens dont vous vous réservez la jouissance, sans contrat de location. Une maison de vacances utilisée par la famille ne crée donc aucun revenu foncier. Sa fiscalité propre est détaillée dans notre guide de l’impôt sur la résidence secondaire.
Le régime choisi fixe le formulaire à remplir
Le seuil de 15 000 € s’apprécie sur les loyers bruts de tout le foyer, pas bien par bien. En dessous, le micro-foncier et son abattement de 30 % s’appliquent d’office. Au-dessus, le régime réel est obligatoire et la 2044 aussi.
Certains biens imposent la 2044 spéciale, quel que soit le montant des loyers. C’est le cas d’un logement sous amortissement fiscal ancien, type Robien ou Borloo neuf. C’est aussi le cas d’un monument historique ou d’un bien en nue-propriété. Le tableau ci-dessous résume l’aiguillage.
| Votre situation | Formulaire | Case de la 2042 |
|---|---|---|
| Loyers bruts du foyer jusqu’à 15 000 € | Aucune annexe | 4BE |
| Loyers au-delà de 15 000 €, ou option pour le réel | 2044 | 4BA, 4BB, 4BC, 4BD |
| Robien, Scellier intermédiaire, monument historique, nue-propriété | 2044 spéciale | 4BA, 4BB, 4BC, 4BD |
| Seulement des parts de SCI ou de SCPI, au réel | Aucune annexe possible | 4BA directement |
La dernière ligne surprend souvent. Si vos seuls revenus fonciers viennent de parts de sociétés, l’administration admet une saisie directe en 4BA. Il faut alors joindre les coordonnées des sociétés, le revenu de chacune et vos éventuels intérêts d’emprunt personnels.
Déclarer au micro-foncier : la case 4BE
Au micro-foncier, la déclaration tient en un chiffre. Vous inscrivez vos loyers bruts en case 4BE de la déclaration principale, la 2042. Le fisc applique lui-même l’abattement de 30 % et impose les 70 % restants.
Le montant exact à inscrire
Le montant à porter est celui des loyers encaissés entre le 1er janvier et le 31 décembre, hors charges locatives. Les provisions pour eau ou chauffage que le locataire vous rembourse ne comptent pas. Un loyer de décembre payé en janvier suivant appartient à l’année suivante.
Les revenus de SCPI s’ajoutent au même total, d’après l’attestation fiscale que la société vous envoie au printemps. Exemple : 9 600 € de loyers et 1 400 € de SCPI donnent 11 000 € en 4BE. Après abattement, 7 700 € sont imposés.
Quand déposer une 2044 alors que le micro est possible
Le dépôt volontaire d’une 2044 vaut option pour le régime réel. Elle est irrévocable pendant 3 ans. Le calcul se fait donc sur trois années, pas sur la seule année en cours, surtout si de gros travaux sont prévus.
Prenons 12 000 € de loyers et 4 700 € de charges réelles : taxe foncière, intérêts, assurance et charges de copropriété. Au réel, le revenu imposable tombe à 7 280 €, contre 8 400 € au micro. Avec une TMI de 30 % (le taux de votre dernière tranche de revenus) et les prélèvements sociaux, l’écart atteint environ 529 € par an.
Déclarer au régime réel : la 2044 ligne par ligne
La 2044 se remplit en ligne comme une annexe de la 2042. Elle compte quatre pages et suit une logique simple : recettes, moins frais et charges, moins intérêts d’emprunt. Le détail case par case figure dans notre fiche sur la déclaration 2044 et sa notice.
Les recettes : lignes 211 à 215
La ligne 211 reçoit les loyers bruts encaissés, hors charges récupérables. La ligne 212 ajoute les dépenses que le bail met à la charge du locataire alors qu’elles vous incombent, par exemple une taxe foncière refacturée. La ligne 213 regroupe les recettes diverses, dont les subventions de l’Anah et les indemnités d’assurance.
Les subventions sont le piège classique. Une aide de 5 000 € reçue pour des travaux doit figurer en recette. Les travaux, eux, sont déduits en charges pour leur montant total. L’oublier revient à déduire deux fois la même somme, ce qu’un contrôle repère sans peine.
Les frais et charges : lignes 221 à 250
Viennent ensuite les frais d’agence et de gérance en ligne 221. La ligne 222 accorde un forfait de 20 € par local pour le courrier, le téléphone ou les déplacements, sans justificatif. Les primes d’assurance vont en 223, les travaux en 224 et la taxe foncière en 227.
En copropriété, la ligne 229 reçoit les provisions versées au syndic dans l’année. L’année suivante, la ligne 230 réintègre la part de ces provisions qui n’était pas déductible, d’après le décompte du syndic. Les intérêts d’emprunt et frais de dossier vont à part, en ligne 250. La liste complète des charges déductibles des revenus fonciers précise ce qui passe et ce qui ne passe pas.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible : elle est refacturée au locataire. Le capital remboursé sur le crédit non plus, seuls les intérêts le sont. Enfin, des travaux faits vous-même ne valent que le prix des matériaux, jamais votre temps.
Pour les travaux, la frontière entre entretien, amélioration et agrandissement décide de tout. Seuls les deux premiers sont déductibles. Notre guide des travaux déductibles de l’impôt sur le revenu tranche les cas limites, de la cuisine refaite à la véranda.
Le résultat et son report sur la 2042
Le résultat final de la 2044 se reporte sur la 2042. En ligne, ce report est automatique, mais il faut savoir lire les cases. Un résultat positif va en 4BA et s’ajoute à vos autres revenus imposables.
Un résultat négatif se ventile en trois cases. La case 4BC reçoit la part du déficit imputable sur le revenu global. La case 4BB reçoit la part reportable sur les revenus fonciers futurs. La case 4BD reçoit les déficits des années passées pas encore absorbés. Vérifier ces montants avant de signer évite de perdre un report.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
Déficit foncier : comment il se déclare
Le déficit foncier apparaît quand vos charges dépassent vos loyers. Le négatif vient alors réduire votre revenu imposable, ce qui en fait un outil de défiscalisation à part entière. La 2044 le calcule, mais sa répartition obéit à des règles précises, fixées par l’article 156 du CGI.
10 700 € sur le revenu global, le reste reporté sur 10 ans
La part du déficit issue des charges, hors intérêts, s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus et la part due aux intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les déficits les plus anciens partent en premier.
Exemple : 9 000 € de loyers, 3 000 € d’intérêts et 22 000 € de travaux et charges. Les intérêts absorbent d’abord 3 000 € de loyers, il reste 6 000 €. Le déficit lié aux charges atteint 16 000 € : 10 700 € vont en 4BC, 5 300 € en 4BB. À 30 % de TMI, l’économie immédiate est de 3 210 €.
Une nuance échappe à beaucoup de simulateurs. L’imputation sur le revenu global réduit l’impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux. Le report sur les loyers futurs, lui, efface aussi les 17,2 % de prélèvements. Un report n’est donc pas un lot de consolation.
Rénovation énergétique : la ligne 224 bis et le plafond de 21 400 €
Le plafond de 10 700 € peut monter jusqu’à 21 400 € en cas de rénovation énergétique. Les travaux doivent faire passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D. Le DPE, diagnostic de performance énergétique, doit le prouver avant et après travaux.
La loi de finances pour 2026 a prolongé ce plafond majoré aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Le devis doit avoir été accepté depuis le 5 novembre 2022. Les travaux doivent être confiés à des professionnels.
Côté déclaration, ces dépenses ne vont pas en ligne 224 mais en ligne 224 bis. C’est elle qui déclenche le calcul du plafond majoré. Saisies en 224, les mêmes factures restent déductibles, mais le plafond reste à 10 700 €.
L’engagement de louer pendant 3 ans
Imputer un déficit sur le revenu global oblige à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Vendre ou reprendre le logement avant entraîne la reconstitution des revenus de ces trois années. L’impôt économisé est alors rappelé, avec intérêts.
Seuls le licenciement, l’invalidité, le décès du contribuable ou de son conjoint et l’expropriation lèvent la contrainte. En cas de vente ou d’arrêt de location dans le délai, le cadre 860 de la 2044 doit être rempli. Ne pas le faire aggrave le redressement.
Calendrier, prélèvement à la source et corrections
Les revenus fonciers d’une année se déclarent au printemps de l’année suivante. Ceux de 2026 seront donc déclarés en 2027. Entre-temps, le prélèvement à la source prélève déjà des acomptes, et les erreurs restent rattrapables.
Les dates limites de déclaration
En 2026, le service en ligne a ouvert le 9 avril. Les dates limites dépendaient du département : 21 mai pour les départements 01 à 19, 28 mai pour 20 à 54, 4 juin au-delà. La déclaration papier devait partir avant le 19 mai. Le calendrier 2027 sera publié au début du printemps.
Un retard coûte une majoration de 10 % de l’impôt dû, selon l’article 1728 du CGI. Elle grimpe à 40 % si la déclaration n’est toujours pas déposée 30 jours après une mise en demeure. S’y ajoute l’intérêt de retard de 0,20 % par mois.
Acomptes de prélèvement à la source et case 4BN
Les loyers ne passent pas par un employeur. L’impôt correspondant est donc prélevé par acomptes mensuels ou trimestriels sur votre compte, calculés sur les derniers revenus fonciers déclarés. La première année de location, aucun acompte n’existe tant que vous ne le créez pas dans votre espace en ligne.
Si vous avez vendu ou cessé de louer, cochez la case 4BN. Vos revenus fonciers passés ne serviront plus à calculer d’acomptes. Les revenus étrangers déjà imposés à l’étranger, ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, se reportent en plus en case 4BL.
Oubli ou erreur : la correction en ligne
Pour la déclaration déposée en 2026, le service de correction en ligne reste ouvert jusqu’au 30 novembre 2026. Il permet d’ajouter une charge oubliée, de corriger une case ou de déposer une 2044 manquante. Une erreur de bonne foi corrigée spontanément n’entraîne pas de pénalité, au titre du droit à l’erreur.
Passé cette date, la voie reste la réclamation depuis la messagerie de votre espace particulier. Elle est possible jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit la mise en recouvrement. Une charge oubliée en 2025 peut donc encore être réclamée fin 2028.
Un déficit qui monte sur plusieurs années, des travaux mêlant entretien et agrandissement ou un bien détenu en SCI rendent la déclaration plus délicate. Dans ces cas, un regard professionnel sur la 2044 coûte souvent moins cher que l’erreur qu’il évite.
Un conseiller fait le point sur votre imposition et vous dit ce qui est réellement rentable dans votre cas.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € ?
Oui. Le seuil de 15 000 € ne dispense pas de déclarer, il fixe seulement le régime. En dessous, vous inscrivez vos loyers bruts en case 4BE de la 2042, sans annexe. L’abattement de 30 % s’applique automatiquement, et le reste est soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
Quelle différence entre les cases 4BA et 4BE ?
La case 4BE reçoit les loyers bruts au micro-foncier, avant abattement. La case 4BA reçoit un revenu foncier net, déjà calculé sur la 2044 au régime réel. Un foyer relève d’un seul régime pour l’ensemble de ses biens, donc d’une seule des deux cases.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir choisi le réel ?
Oui, mais pas avant trois ans. L’option pour le réel, exercée par le dépôt d’une 2044, est irrévocable pendant 3 ans. Ensuite, elle se renouvelle d’année en année tant que vous déposez une 2044. Pour revenir au micro, il suffit alors de déclarer vos loyers en case 4BE au lieu de déposer une 2044.
Comment déclarer les revenus d’une SCPI ?
Au micro-foncier, la part de revenus fonciers de l’attestation s’ajoute en case 4BE. Au réel, elle se reporte sur la 2044 avec la quote-part de charges indiquée par la société. Les revenus financiers de la SCPI, eux, relèvent des revenus de capitaux mobiliers, dans d’autres cases.
Les revenus fonciers subissent-ils la hausse de CSG de 2026 ?
Non. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté à 18,6 % les prélèvements sur certains revenus du capital, dont les dividendes. Les revenus fonciers en sont exclus : ils restent soumis à 17,2 %, tout comme les plus-values immobilières des particuliers.