Un loueur en meublé professionnel qui revend son appartement après cinq ans d’activité et moins de 90 000 € de recettes annuelles ne paie aucun impôt sur la plus-value. Un loueur non professionnel attend vingt-deux ans pour obtenir le même résultat, et trente ans pour les prélèvements sociaux.
L’écart tient à un seul texte : l’article 151 septies du Code général des impôts, qui exonère les plus-values des petites entreprises. Le statut de loueur en meublé professionnel y donne accès parce qu’il range la location meublée parmi les activités professionnelles. Les deux conditions posées par le texte restent pourtant plus étroites qu’elles n’en ont l’air.
La réforme du 19 novembre 2024 sur les amortissements du meublé non professionnel a encore creusé l’écart entre les deux statuts. Le LMP, longtemps subi comme une punition, devient dans certaines configurations la sortie la plus économe.
La plus-value du LMP ne suit pas les règles des particuliers
Vendre un bien meublé en LMP, ce n’est pas vendre un appartement. L’administration considère que vous cédez un actif d’entreprise. Le calcul, les taux et les exonérations n’ont rien de commun avec le régime que connaissent les propriétaires classiques.
Un actif d’entreprise, pas un patrimoine privé
Le statut LMP est défini à l’article 155 IV du CGI. Il s’impose de plein droit quand deux conditions sont réunies au niveau du foyer fiscal, c’est-à-dire l’ensemble des personnes de votre déclaration de revenus. Les recettes de location meublée doivent dépasser 23 000 € par an. Elles doivent aussi excéder les autres revenus d’activité du foyer : salaires, pensions, bénéfices agricoles ou libéraux. Aucune démarche n’est nécessaire, aucune option non plus.
Ce statut inscrit le bien à l’actif d’une entreprise individuelle. À la revente, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles de l’article 39 duodecies, et non du régime des particuliers de l’article 150 U. Conséquence directe : pas d’abattement automatique pour durée de détention, pas de calcul par le notaire. La plus-value se déclare dans la liasse fiscale.
Court terme et long terme, la coupure qui décide de tout
La plus-value professionnelle se scinde en deux blocs. Le premier correspond aux amortissements déjà déduits, soit la fraction du prix du bien passée en charge chaque année pour effacer les loyers imposables. Cette part porte le nom de plus-value à court terme. Elle rejoint le bénéfice BIC et subit le barème progressif de l’impôt sur le revenu, augmenté des cotisations sociales.
Le second bloc est la plus-value à long terme, c’est-à-dire ce qui dépasse le prix d’achat d’origine. Elle est taxée à 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité). Depuis la LFSS 2026, ces derniers passent de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus du capital hors liste dérogatoire, portant le total à 31,4 %.
Un studio acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 70 000 € et revendu 240 000 € dégage une plus-value totale de 110 000 €. Elle se décompose en 70 000 € de court terme, qui correspondent aux amortissements repris, et 40 000 € de long terme, qui correspondent au gain économique réel.
Une exception change la répartition : un bien détenu depuis moins de deux ans bascule intégralement en court terme, gain économique compris. Le BOFiP n’a pas encore commenté le nouveau taux de prélèvements sociaux pour les plus-values professionnelles, ce qui justifie de faire confirmer le chiffre avant la signature.
L’article 151 septies impose deux conditions cumulatives
Le texte qui exonère est court et redoutablement précis. Il subordonne l’avantage à une durée d’activité et à un niveau de recettes. Les deux doivent être remplis en même temps. Manquer l’un des deux fait basculer la totalité de la plus-value dans le régime taxable.
Cinq ans d’activité, comptés en LMP seulement
Le délai se décompte à partir du début effectif de l’activité, et seules les périodes exercées à titre professionnel alimentent le compteur (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20). Les années passées en loueur non professionnel ne comptent pas. Un propriétaire qui loue en meublé depuis douze ans mais n’a franchi les seuils de l’article 155 IV que l’an dernier ne dispose que d’un an d’ancienneté au sens du texte.
Bonne nouvelle sur un point : les périodes se cumulent. Le statut s’apprécie année par année et se perd ou se retrouve au gré des revenus du foyer. Trois ans de LMP, deux ans de LMNP, puis deux ans de LMP à nouveau donnent bien cinq années professionnelles cumulées. Le compteur ne se remet pas à zéro, il se met en pause.
Beaucoup de vendeurs comptent leurs cinq ans depuis la première mise en location. L’administration compte depuis le premier exercice où les deux seuils de l’article 155 IV ont été franchis simultanément. Un basculement récent en LMP suffit rarement à ouvrir l’exonération.
Cette bascule d’une année sur l’autre obéit à une mécanique automatique. Ce qui sépare le LMP du LMNP tient à deux seuils chiffrés, jamais à une déclaration d’intention.
90 000 € de recettes en moyenne sur deux ans
La seconde condition porte sur les recettes, pas sur le bénéfice. Il s’agit des loyers encaissés charges comprises, retenus hors taxes. L’administration prend la moyenne des deux années civiles qui précèdent l’exercice de réalisation de la plus-value. Vendre en 2026 fait donc regarder les encaissements de 2024 et 2025.
Ces recettes s’apprécient au niveau du foyer fiscal, toutes locations meublées confondues. Un couple qui détient quatre studios additionne les quatre. Le seuil de 90 000 € ouvre l’exonération totale, celui de 126 000 € ferme définitivement la porte. Entre les deux, l’exonération devient partielle.
Un détail change la donne pour qui prépare sa sortie. La moyenne portant sur deux exercices révolus, une baisse de recettes ne produit son effet fiscal qu’au bout de deux années complètes.
Le seuil relevé à 250 000 € pour la para-hôtellerie
Le texte prévoit un seuil supérieur, 250 000 € pour l’exonération totale et 350 000 € pour l’exonération partielle, réservé aux entreprises qui fournissent le logement. La location meublée classique en est expressément exclue par l’article 151 septies lui-même.
Le BOFiP admet toutefois que les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme relèvent de ces seuils lorsque l’activité bascule en para-hôtellerie, soit quand au moins trois prestations hôtelières sont proposées parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge et la réception de la clientèle. Le simple classement en meublé de tourisme ne suffit pas. C’est la nature des services rendus qui déplace le seuil, pas l’étoile obtenue.
| Nature de l’activité | Exonération totale | Exonération partielle | Aucune exonération |
|---|---|---|---|
| Location meublée classique | ≤ 90 000 € | 90 000 à 126 000 € | > 126 000 € |
| Activité para-hôtelière | ≤ 250 000 € | 250 000 à 350 000 € | > 350 000 € |
Les terrains à bâtir restent exclus du dispositif quel que soit le niveau de recettes. Sur un immeuble bâti, en revanche, l’exonération couvre l’intégralité de la plus-value dès lors que les deux conditions sont satisfaites.
Ce que l’exonération couvre, et ce qui reste dû
L’article 151 septies efface l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur la fraction exonérée. Il ne libère pas de tout. Une ligne du Code de la sécurité sociale annule une partie de l’avantage, et beaucoup de vendeurs la découvrent après la signature.
Le calcul de l’exonération partielle
Entre 90 000 € et 126 000 € de recettes, l’exonération se calcule au prorata. Le taux s’obtient en divisant l’écart entre 126 000 € et vos recettes moyennes par 36 000 €, qui représente l’amplitude entre les deux seuils.
Taux d’exonération = (126 000 − recettes moyennes) ÷ 36 000. Avec 108 000 € de recettes, le calcul donne 50 %. Une plus-value de 80 000 € est alors exonérée à hauteur de 40 000 €, le solde restant imposable dans les conditions habituelles.
Ce taux s’applique à la plus-value nette, après compensation des plus-values et des moins-values de même nature. Il joue aussi bien sur la part court terme que sur la part long terme, sans distinction.
Les cotisations sociales survivent à l’exonération
L’article L136-3 du Code de la sécurité sociale réintègre dans l’assiette des cotisations des travailleurs indépendants les plus-values à court terme exonérées d’impôt par l’article 151 septies. La part correspondant aux amortissements reste donc soumise aux cotisations SSI, les cotisations sociales des indépendants versées à l’Urssaf, même quand l’impôt sur le revenu tombe à zéro.
L’ordre de grandeur tourne autour de 30 % de la plus-value à court terme, avec un forfait minimum d’environ 1 250 € par an. Sur les 70 000 € d’amortissements de l’exemple précédent, la facture sociale approche 20 000 € malgré une exonération fiscale complète. Ces cotisations restent déductibles du résultat BIC, ce qui atténue le choc sans l’effacer.
La part long terme échappe en revanche à ce prélèvement : les cotisations sociales du LMP obéissent à une assiette qui exclut les plus-values à long terme. L’exonération y produit donc son plein effet.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
Les autres leviers quand l’article 151 septies ne joue pas
Au-delà de 126 000 € de recettes, ou avant cinq ans d’activité professionnelle, trois autres régimes figurent dans le Code général des impôts. Deux d’entre eux sont inopérants sur un immeuble. Le troisième reste souvent le seul recours des portefeuilles importants.
L’abattement de 10 % par an de l’article 151 septies B
L’article 151 septies B applique un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur la plus-value à long terme des immeubles affectés à l’exploitation. Quinze ans de détention effacent donc intégralement cette part, sans aucune condition de recettes.
L’administration a longtemps refusé ce régime aux loueurs en meublé. Elle a changé de position au BOFiP du 5 avril 2017 et l’admet désormais pour les immeubles affectés à une location meublée professionnelle. La limite reste sévère : l’abattement ne touche que la part long terme. Les amortissements, qui constituent souvent l’essentiel du gain taxable, demeurent hors de son champ.
- Exonère l’IR et les prélèvements sociaux
- Couvre le court terme et le long terme
- Aucune durée de détention exigée sur le bien
- Plafonné à 90 000 € de recettes
- Aucun plafond de recettes
- Exonération totale à 15 ans de détention
- Ne vise que la part long terme
- Limité aux immeubles d’exploitation
Le départ à la retraite et la cession sous 500 000 €
L’article 151 septies A exonère la plus-value réalisée lors de la cession d’une entreprise individuelle par un exploitant qui liquide ses droits à la retraite dans les deux ans. L’article 238 quindecies exonère la transmission d’une branche complète d’activité dont la valeur n’excède pas 500 000 €, avec un mécanisme dégressif jusqu’à 1 000 000 €.
Les deux textes partagent la même exclusion : les plus-values portant sur des biens immobiliers bâtis ou non bâtis n’y sont pas éligibles, et le BOFiP le confirme expressément pour les loueurs en meublé. Sur la vente d’un appartement, ces régimes ne couvrent que le mobilier et les éléments incorporels, soit une fraction marginale du prix.
Étaler ou reporter quand rien n’exonère
L’article 39 quaterdecies autorise l’étalement de la plus-value nette à court terme sur trois exercices, par fractions égales, sans condition d’ancienneté. L’impôt n’est pas supprimé, il est lissé, ce qui évite de faire exploser la tranche marginale l’année de la vente.
La transmission à titre gratuit ouvre une autre voie. L’article 41 du CGI reporte l’imposition en cas de donation ou de succession de l’entreprise individuelle, à charge pour le repreneur de poursuivre l’activité. L’exonération devient définitive au bout de cinq ans de poursuite effective.
Préparer la cession pour sécuriser l’exonération
L’exonération repose sur des paramètres qui se pilotent, à condition de s’y prendre deux ans à l’avance. Trois variables décident du résultat : le statut au moment de la vente, le niveau de recettes des exercices antérieurs, et la date de signature.
Vérifier le statut de l’année de cession
Le statut s’apprécie chaque année civile. Une baisse de recettes ou une hausse des autres revenus du foyer fait repasser en LMNP l’année même de la vente, et ferme l’accès à l’article 151 septies. La bascule inverse existe aussi : un départ à la retraite supprime les salaires et déclenche parfois le LMP par surprise, les pensions entrant dans la comparaison de l’article 155 IV.
Le point à contrôler reste la situation de l’exercice de cession, pas celle des années passées. Un LMP de longue date redevenu non professionnel l’année de la vente ressort du régime des particuliers, avec la réintégration des amortissements imposée pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025.
Piloter les recettes des deux exercices précédents
Passer sous 90 000 € l’année de la vente ne sert à rien si les deux exercices antérieurs dépassent le seuil. Un bailleur proche de la limite gagne à arbitrer en amont : céder un bien du portefeuille, basculer une location saisonnière vers du bail longue durée, ou décaler la vente d’un exercice complet.
La date compte aussi pour l’article 151 septies B, dont l’abattement se calcule par année de détention échue. Signer trois mois plus tard vaut parfois dix points d’abattement supplémentaires sur la part long terme. Sur un gain long terme de 60 000 €, l’écart représente 6 000 € de base taxable en moins.
Ces arbitrages se préparent avec la liasse fiscale en main, en croisant l’historique des amortissements et l’évolution des revenus du foyer. Les règles générales du statut LMP conditionnent chacune de ces variables.
Bail commercial, gestionnaire, revente : un conseiller passe en revue les points qui font perdre de l’argent.
Questions fréquentes
Les années en LMNP comptent-elles dans les cinq ans de l’article 151 septies ?
Non. Le BOFiP précise que seules les périodes d’exercice à titre professionnel entrent dans le décompte. Un bailleur qui loue en meublé depuis quinze ans mais n’est LMP que depuis deux ans dispose de deux années d’ancienneté. Les périodes professionnelles non consécutives se cumulent en revanche sans perte.
L’exonération supprime-t-elle les prélèvements sociaux ?
Sur la fraction exonérée, oui. Mais l’article L136-3 du Code de la sécurité sociale réintègre la plus-value à court terme exonérée dans l’assiette des cotisations des indépendants. Environ 30 % de cette part reste donc due à l’Urssaf, malgré une exonération d’impôt totale.
Un meublé de tourisme classé bénéficie-t-il du seuil de 250 000 € ?
Pas automatiquement. Le seuil majoré suppose que l’activité relève de la para-hôtellerie, donc qu’au moins trois prestations hôtelières soient effectivement fournies. Le classement en étoiles ne déclenche rien à lui seul. Sans ces services, le seuil reste fixé à 90 000 €.
La réforme de 2025 sur les amortissements s’applique-t-elle au LMP ?
Non. La réintégration des amortissements dans la plus-value vise le régime des particuliers, donc le LMNP. En LMP, les amortissements alimentaient déjà la plus-value à court terme via la valeur nette comptable. Le régime professionnel n’a pas été modifié sur ce point.
Le notaire calcule-t-il la plus-value d’un LMP ?
Non. Contrairement à une vente relevant du régime des particuliers, aucun prélèvement n’est opéré chez le notaire. La plus-value professionnelle se déclare par le vendeur dans la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033, puis se reporte sur la déclaration de revenus.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.