Le dispositif Malraux n’a pas disparu avec le Pinel, il a été recentré. Depuis le 1er janvier 2025, seuls les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable ouvrent encore droit à la réduction d’impôt. Les quartiers anciens dégradés et les quartiers du renouvellement urbain, éligibles jusqu’au 31 décembre 2024, en sont sortis.
Reste un mécanisme sans équivalent en 2026. La loi Malraux accorde une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration, retenus dans la limite de 400 000 € sur quatre ans. Soit jusqu’à 120 000 € d’impôt en moins, hors du plafond de 10 000 € qui bride la plupart des niches fiscales.
Cet avantage se paie en contraintes. Zonage strict, restauration complète de l’immeuble, contrôle permanent de l’administration, engagement locatif de neuf ans. Le moindre écart sur l’une de ces conditions entraîne la reprise de la réduction déjà obtenue. Cette page détaille chaque condition et la façon dont le taux applicable se détermine.
Déficit foncier, Monuments Historiques, Denormandie : les dispositifs comparés selon votre tranche d’imposition.
Deux taux seulement, et un seul critère pour les départager
Le taux de la réduction ne dépend ni du montant investi, ni de la tranche d’imposition de l’acheteur. Il dépend d’un seul élément : le document d’urbanisme qui protège le secteur où se trouve l’immeuble. Deux niveaux coexistent depuis la loi du 7 juillet 2016, qui a fondu les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP dans une catégorie unique. Le mécanisme d’ensemble est détaillé dans notre guide de la loi Malraux et de la restauration immobilière.
Le Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt : le montant se soustrait directement de l’impôt à payer. Il ne s’agit pas d’une déduction, qui diminuerait seulement le revenu imposable. Sur 100 000 € de travaux en zone à 30 %, la réduction vaut 30 000 € d’impôt en moins, quelle que soit la tranche d’imposition.
Le taux de 30 % en SPR couvert par un PSMV
Un site patrimonial remarquable est un périmètre urbain classé par l’État pour son intérêt architectural ou historique. À l’intérieur, la protection peut prendre deux formes. La plus stricte est le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), un document qui encadre l’aspect extérieur du bâti mais aussi ses dispositions intérieures.
Quand ce plan est approuvé, le taux monte à 30 % des dépenses de restauration. Ces périmètres correspondent aux anciens secteurs sauvegardés, dans les centres historiques de Lyon, Bordeaux, Strasbourg ou Paris. Leur délimitation exacte est traitée dans notre page sur les secteurs sauvegardés et les SPR éligibles.
Un point technique décide souvent du taux réel. Le plan doit être approuvé, pas seulement prescrit. Un SPR dont le PSMV est encore à l’étude ne donne pas 30 %, même si le classement est acquis. La date d’approbation se vérifie auprès du service urbanisme de la commune ou de la DRAC, avant toute signature.
Le taux de 22 % en SPR avec PVAP ou restauration d’utilité publique
Le second niveau de protection est le plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP). Il porte surtout sur l’aspect extérieur et les abords, sans descendre dans le détail des intérieurs. Ces périmètres reprennent les anciennes ZPPAUP et AVAP : Nîmes, Montpellier, le Vieux Lille, Dijon, Nantes, Aix-en-Provence ou Troyes.
Le taux tombe alors à 22 %. Il s’applique aussi aux SPR sans plan approuvé, à condition que l’opération de restauration ait été déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral. Cette déclaration reconnaît l’intérêt général du chantier et remplace le plan manquant.
L’écart de huit points paraît modeste. Sur le plafond de 400 000 € de travaux, il représente 32 000 € de réduction en moins, soit 88 000 € au lieu de 120 000 €. C’est le premier arbitrage à poser, avant même de regarder le prix au mètre carré du programme.
Ce qui a fermé le 31 décembre 2024
Deux zonages supplémentaires ouvraient droit au taux de 30 % jusqu’à cette date. Les quartiers anciens dégradés (QAD), issus du programme national de requalification, et les quartiers couverts par une convention du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). L’extension n’a pas été prorogée par la loi de finances.
Depuis le 1er janvier 2025, ces localisations ne constituent plus une porte d’entrée. Les dépenses payées après cette date dans un QAD ou un quartier NPNRU n’ouvrent aucun droit, sauf si le bien se trouve par ailleurs dans un SPR. Le dispositif lui-même n’est pas éteint : c’est son extension à la politique de la ville qui s’est arrêtée.
| Zonage de l’immeuble | Taux | Réduction max sur 400 000 € |
|---|---|---|
| SPR avec PSMV approuvé | 30 % | 120 000 € |
| SPR avec PVAP approuvé | 22 % | 88 000 € |
| SPR, restauration déclarée d’utilité publique | 22 % | 88 000 € |
| QAD et quartiers NPNRU | Fermé au 01/01/2025 | Aucune |
Le zonage détermine donc le rendement fiscal de l’opération avant tout autre paramètre. Reste à vérifier que l’immeuble et le chantier remplissent, eux aussi, les conditions posées par l’article 199 tervicies du Code général des impôts.
Les conditions qui pèsent sur l’immeuble et sur les travaux
Le zonage ouvre la porte, il ne suffit pas. Trois séries de conditions s’y ajoutent : la nature de l’opération, son encadrement administratif, et le périmètre exact des dépenses retenues. C’est sur ces trois points que se concentrent les remises en cause.
Une restauration complète, pas une rénovation à la carte
La réduction porte sur la restauration complète d’un immeuble bâti. Rénover un seul appartement dans un immeuble classé ne suffit pas. L’opération doit viser l’ensemble du bâtiment et le remettre dans un état conforme à son caractère architectural d’origine, tout en le rendant habitable selon les normes actuelles.
Depuis la loi de finances rectificative pour 2016, tous les locaux destinés à l’habitation après travaux sont éligibles. Un ancien bureau ou un ancien commerce reconverti en logement entre donc dans le champ. Les travaux d’agrandissement, de construction neuve et les aménagements purement décoratifs en restent exclus.
En pratique, un opérateur achète l’immeuble entier, monte le programme avec un architecte du patrimoine, puis vend les lots. La ventilation entre foncier et travaux devient alors le vrai indicateur de qualité. Sur les programmes courants, la part travaux se situe entre 60 % et 75 % du prix total. En dessous de 55 %, l’avantage fiscal se dilue dans le prix payé.
Une condition passe souvent inaperçue. Le bénéfice est réservé aux détenteurs de la pleine propriété. Un bien acquis en démembrement, avec l’usufruit d’un côté et la nue-propriété de l’autre, sort du dispositif.
Autorisation préalable et contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France
Les travaux doivent être autorisés avant leur démarrage, par un permis de construire ou une déclaration préalable. Quand aucun PSMV n’est approuvé, l’opération doit en plus être déclarée d’utilité publique. Le chantier est ensuite suivi par un Architecte des Bâtiments de France, le fonctionnaire du ministère de la Culture chargé du patrimoine protégé.
Le calendrier compte autant que l’autorisation elle-même. Les dépenses ne sont éligibles qu’à compter de la délivrance du permis, ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable. Une facture payée avant cette date ne génère aucun droit, même si les travaux sont identiques.
La fenêtre se referme au 31 décembre de la troisième année suivant cette date. En cas de découverte archéologique fortuite, elle peut être prolongée de la durée d’interruption du chantier. Les autorisations, l’avis de l’ABF et la déclaration d’achèvement se joignent à la déclaration de revenus.
Les dépenses retenues dans la base de calcul
Le prix d’acquisition du logement n’entre jamais dans la base. Seules comptent les dépenses de restauration : façades, toiture, murs, réaménagement intérieur destiné à créer des logements, transformation de combles ou de greniers en surface habitable. Les honoraires d’architecte liés à l’opération s’y ajoutent.
Le fait générateur est la date de paiement, pas celle de la facture. C’est elle qui rattache une dépense à une année d’imposition plutôt qu’à une autre. En copropriété, les provisions sont retenues l’année où le syndic règle effectivement les entreprises. En vente d’immeuble à rénover, l’échéancier du contrat fait foi.
Les subventions publiques perçues viennent en déduction du montant retenu. Le calendrier de paiement pilote donc directement l’étalement de la réduction sur les quatre années.
Une dépense retenue au titre du Malraux ne peut pas être déduite une seconde fois des revenus fonciers, la catégorie fiscale des loyers de location vide. L’interdiction vaut même pour la fraction des travaux qui dépasse le plafond de 400 000 €. Le choix du régime est global, pas dépense par dépense.
Ce niveau de technicité explique la place prise par les véhicules collectifs. Souscrire des parts de SCPI Malraux donne accès au même régime sans piloter de chantier, avec une quote-part travaux d’environ 65 % de la souscription.
Selon votre zonage, votre budget travaux et votre impôt réel.
L’engagement de location : neuf ans, nu, résidence principale
L’avantage n’est pas acquis à la livraison du chantier. Il reste suspendu à un engagement locatif que l’administration peut contrôler pendant près d’une décennie. Sa rupture entraîne la reprise des réductions déjà imputées.
Neuf ans de location nue, dans les douze mois de l’achèvement
Le propriétaire s’engage à louer le logement nu, c’est-à-dire vide et sans mobilier, à usage de résidence principale du locataire. La durée est de neuf ans continus, fixée par l’article 199 tervicies du CGI. La location meublée exclut du dispositif, sans exception ni tolérance.
Le bail doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux. Ce délai est un point de rupture fréquent. Un chantier livré en décembre impose de trouver un locataire avant la fin de l’année suivante, quel que soit l’état du marché local.
Les loyers relèvent des revenus fonciers et se déclarent sur le formulaire 2044 spéciale. Aucun plafond de loyer ni condition de ressources du locataire ne s’applique, contrairement aux anciens dispositifs de type Pinel. Une vacance de plus de douze mois sans justification expose à la remise en cause.
Les locataires interdits et les cas de reprise
Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant, ni à un descendant. Louer à son enfant ou à ses parents annule l’avantage, même au prix du marché et même avec un bail en bonne et due forme.
La revente avant le terme des neuf ans produit le même effet. La reprise n’est pas étalée : l’administration réintègre l’ensemble des réductions obtenues au titre de l’année de la rupture. Sur une opération menée au plafond, cela représente 120 000 € ajoutés à l’impôt d’une seule année.
Cette rigidité fait du Malraux un engagement patrimonial de long terme. Il s’accorde mal avec une trésorerie incertaine ou avec un projet de mobilité à cinq ans.
Plafond, calcul et sort de la réduction non consommée
Le taux ne dit rien du gain réel. Trois règles déterminent ce qui atterrit effectivement sur l’avis d’imposition : l’assiette plafonnée, la capacité d’absorption de l’impôt dû, et le traitement de l’excédent.
400 000 € par contribuable, pas par immeuble
Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre années consécutives, comptée à partir de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux. Le plafond s’apprécie par contribuable, pas par opération.
La conséquence est directe. Deux investissements Malraux menés dans la même fenêtre partagent la même enveloppe. Un couple marié ou pacsé forme un seul foyer fiscal, donc un seul plafond. Multiplier les opérations n’augmente pas l’assiette, qui reste bornée à 120 000 € de réduction au taux de 30 %, et à 88 000 € au taux de 22 %.
Un point pratique en découle. Quand le chantier dépasse 400 000 € de travaux, l’excédent ne produit aucun effet fiscal et ne bascule pas sur les revenus fonciers. Il est absorbé par le prix, ce qui plaide pour caler le budget de restauration au plus près du plafond.
La réduction s’impute sur l’impôt dû, puis se reporte trois ans
La réduction se rattache à l’année de paiement des travaux. Un chantier étalé sur quatre ans génère donc quatre fractions annuelles. Au plafond et au taux de 30 %, cela représente environ 30 000 € de réduction par an.
Encore faut-il devoir autant d’impôt. La réduction s’impute sur l’impôt sur le revenu sans jamais le rendre négatif. Un contribuable qui paie 12 000 € d’impôt ne consomme que 12 000 € de réduction cette année-là. L’excédent est reportable sur les trois années suivantes, puis définitivement perdu.
La déclaration passe par la case 7NX ou 7NY de la 2042 RICI, selon le zonage. Le montant porté est celui des travaux payés dans l’année, l’administration appliquant elle-même le taux correspondant.
La réduction annuelle attendue doit rester proche de l’impôt réellement dû. Avec 15 000 € d’impôt par an, un programme générant 30 000 € de réduction annuelle laisse la moitié de l’avantage suspendue au report de trois ans, avec un risque réel de perte sèche.
Le calendrier de paiement des travaux devient un levier à part entière, au même titre que le choix du zonage. Négocier son étalement avec l’opérateur relève de la même logique que négocier le prix.
Un avantage hors du plafonnement global des niches fiscales
La plupart des avantages fiscaux sont soumis à un plafonnement global, fixé à 10 000 € par an et par foyer. Emploi à domicile, garde d’enfants, investissement au capital de PME et dispositifs locatifs classiques se partagent cette enveloppe. Une fois consommée, tout euro supplémentaire d’avantage est perdu.
Le Malraux échappe entièrement à ce plafond depuis l’imposition des revenus 2013, en application de l’article 200-0 A du CGI. C’est ce qui explique son positionnement. Il s’adresse aux contribuables qui ont déjà saturé leurs 10 000 € et cherchent un levier supplémentaire.
Peu de régimes partagent cette caractéristique. Les Monuments Historiques et le déficit foncier sont les deux autres, avec des mécaniques différentes. Le premier fonctionne par déduction du revenu global sans plafond, ce qui déplace l’arbitrage selon la tranche d’imposition. Nous détaillons ce point dans notre analyse de l’arbitrage entre Malraux et Monuments Historiques.
Le bon dimensionnement d’une opération Malraux dépend de votre impôt réel, pas du taux affiché.
Questions fréquentes
La loi Malraux existe-t-elle encore en 2026 ?
Oui. Le dispositif reste ouvert pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable, avec des taux de 22 % ou 30 % inchangés. Ce qui s’est arrêté au 31 décembre 2024, c’est l’extension aux quartiers anciens dégradés et aux quartiers NPNRU. Le régime n’est pas supprimé, son zonage a été resserré aux seuls périmètres patrimoniaux.
Comment savoir si mon bien relève du taux de 22 % ou de 30 % ?
Le taux dépend du document d’urbanisme applicable au périmètre. Un SPR doté d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé donne 30 %. Un SPR doté d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé, ou dont la restauration est déclarée d’utilité publique, donne 22 %. Le service urbanisme de la commune ou la DRAC confirme la nature du plan et sa date d’approbation.
Le plafond de 400 000 € est-il annuel ?
Non. Il couvre une période de quatre années consécutives, à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux. Il s’apprécie par contribuable, ce qui interdit de le multiplier en menant plusieurs opérations en parallèle. Un foyer fiscal dispose donc d’une enveloppe unique de 400 000 € de travaux sur la période, soit 120 000 € de réduction au taux maximal.
Peut-on louer un logement Malraux à son enfant ?
Non. Le locataire ne doit être ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant. L’interdiction vaut quel que soit le loyer pratiqué et quelle que soit la forme du bail. Le non-respect entraîne la reprise de la réduction déjà obtenue. La location doit par ailleurs être nue et porter sur la résidence principale du locataire pendant neuf ans.
Que devient la réduction si elle dépasse mon impôt ?
L’excédent est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Au-delà, il est définitivement perdu, sans remboursement possible. Ce mécanisme rend le dispositif inefficace pour un contribuable faiblement imposé. Un programme générant 30 000 € de réduction annuelle suppose un impôt d’un ordre de grandeur comparable, faute de quoi une partie de l’avantage ne sera jamais consommée.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.