Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, deux propriétaires du même appartement ne supportent plus les mêmes prélèvements sociaux. Celui qui loue meublé acquitte 18,6 % sur son bénéfice. Celui qui loue vide reste à 17,2 % sur son revenu foncier.
L’écart paraît mince. Il signale surtout un mouvement engagé depuis trois budgets : l’avantage fiscal du meublé se referme pendant que celui de la location nue s’élargit. Le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances 2026, ouvre même l’amortissement comptable au logement loué vide, une mécanique jusqu’ici réservée au meublé.
Le choix ne se réduit pas pour autant à un taux. Il dépend du bien, du locataire visé, de la tranche d’imposition du bailleur et de la date de revente envisagée. Chaque régime a ses chiffres, ses contraintes juridiques et ses angles morts.
Ce qui sépare vraiment une location nue d’une location meublée
La frontière est plus fine qu’il n’y paraît. Un lit et un canapé ne suffisent pas à faire basculer un logement d’un régime à l’autre. Le législateur a fixé une liste précise, et cette frontière matérielle commande ensuite deux univers juridiques et fiscaux entièrement distincts.
Le mobilier, le bail et les préavis
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe onze catégories d’équipements obligatoires pour qu’un logement soit qualifié de meublé. Literie avec couette, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires et matériel d’entretien. L’absence d’un seul élément expose à une requalification en location nue.
Le bail suit la même logique de séparation. En location nue, il dure 3 ans quand le bailleur est un particulier. En meublé, il tombe à 1 an, réduit à neuf mois pour un étudiant, ou d’un à dix mois avec un bail mobilité.
Les préavis creusent l’écart. Le locataire d’un logement vide doit prévenir trois mois à l’avance, un mois seulement en zone tendue. En meublé, ce préavis est d’un mois partout, sans condition. C’est cette asymétrie, plus que le mobilier, qui explique la rotation locative élevée du meublé.
Côté bailleur, le congé se donne six mois avant l’échéance en nu, contre trois mois en meublé. Le dépôt de garantie suit : un mois de loyer hors charges d’un côté, deux mois de l’autre.
Deux catégories fiscales, deux logiques d’imposition
Les loyers d’un logement vide relèvent des revenus fonciers, la catégorie fiscale des revenus tirés d’un immeuble loué sans meubles. Le principe y est simple : on retranche des charges réelles, jamais la valeur du bien lui-même.
Les loyers d’un meublé relèvent des BIC, les bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie des revenus d’activité commerciale. Louer meublé, fiscalement, revient à exploiter une petite entreprise. Cela impose une déclaration P0i auprès du guichet unique dans les quinze jours, un numéro SIRET, et la cotisation foncière des entreprises dès la deuxième année.
En location nue, vous déduisez ce que vous dépensez. En location meublée au réel, vous déduisez en plus ce que le bien perd en valeur chaque année : c’est l’amortissement, une charge comptable sans sortie d’argent, qui n’existe pas dans les revenus fonciers classiques.
Cette contrainte comptable a un prix. Une comptabilité de location meublée au réel coûte en général entre 400 € et 1 000 € par an en honoraires. La fiscalité de la location meublée se paie donc d’abord en formalisme, avant de rapporter quoi que ce soit.
Micro ou réel : comment les loyers sont imposés de chaque côté
Chaque régime propose un forfait et un réel. Le forfait applique un abattement, c’est-à-dire un pourcentage retranché des loyers avant tout calcul d’impôt, censé couvrir l’ensemble des charges. Le réel déduit les dépenses pour leur montant exact. L’arbitrage entre les deux décide de la facture finale.
Location nue : micro-foncier à 30 % ou régime réel
Le micro-foncier s’applique automatiquement sous 15 000 € de loyers bruts annuels par foyer fiscal. L’abattement est de 30 %, la déclaration se limite à la case 4BE, aucun justificatif n’est demandé. Un amendement visant à porter cet abattement à 50 % a été écarté lors du vote du budget 2026.
Le seuil de 15 000 € n’a pas été revalorisé depuis 2002. Il s’apprécie au niveau du foyer, pas par logement. Deux appartements rapportant 9 000 € chacun font basculer l’ensemble au régime réel, sans possibilité d’option.
L’option pour le réel se matérialise par le dépôt d’une déclaration 2044. Elle engage pour trois ans, sans retour en arrière possible. Le calcul de bascule tient en une comparaison : dès que les charges réelles, intérêts d’emprunt compris, dépassent 30 % des loyers, le réel devient plus favorable.
Location meublée : micro-BIC à 50 % ou réel avec amortissement
Pour la location meublée de longue durée, le micro-BIC applique 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025. Ce plafond est relevé à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028, au titre de la revalorisation triennale des seuils micro.
Le régime a été durci ailleurs. Depuis la loi du 19 novembre 2024, un meublé de tourisme non classé tombe à 30 % d’abattement et 15 000 € de plafond. Le classement conserve l’ancien régime, ce qui en fait la démarche la plus rentable du secteur pour environ 250 € de frais.
Le réel change d’échelle. Il autorise la déduction des charges et, surtout, l’amortissement du bâti sur vingt-cinq à trente ans et du mobilier sur cinq à dix ans. Le régime réel du LMNP et son amortissement ramènent fréquemment le résultat imposable à zéro pendant dix à quinze ans.
Une limite est souvent oubliée. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction non utilisée est reportée sans limite de durée, mais elle ne réduit jamais vos autres revenus. Au-delà de 23 000 € de recettes représentant plus de la moitié des revenus du foyer, vous basculez vers le statut de loueur en meublé professionnel et ses cotisations sociales.
Les prélèvements sociaux ne sont plus alignés
L’article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine mobilier de 9,2 % à 10,6 %. Les bénéfices de location meublée non professionnelle relèvent de cette catégorie. Leurs prélèvements sociaux passent donc de 17,2 % à 18,6 %.
Les revenus fonciers de la location nue échappent à cette hausse et restent à 17,2 %. Les plus-values immobilières des particuliers aussi, y compris pour un bien loué meublé. Un même bailleur peut donc subir deux taux différents sur la vie de son investissement.
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC |
| Abattement forfaitaire | 30 % | 50 % (longue durée) |
| Plafond du régime micro | 15 000 € | 77 700 € puis 83 600 € |
| Amortissement du bien | Non, sauf Jeanbrun | Oui, au réel |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % |
| Déficit imputable sur le revenu global | 10 700 € (21 400 € rénov.) | Non |
| Durée du bail | 3 ans | 1 an |
Cet écart de 1,4 point mérite d’être relativisé. Les prélèvements sociaux frappent le bénéfice, pas les loyers. Un bailleur au réel dont l’amortissement absorbe le résultat ne paie ni impôt ni prélèvements sociaux, quel que soit le taux affiché. Le taux ne mord que sur un bénéfice existant.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
Amortissement contre déficit foncier : les deux leviers qui décident
Les abattements forfaitaires ne font pas la différence entre les deux régimes. Ce sont deux mécanismes du réel qui creusent l’écart, et ils ne fonctionnent pas du tout de la même façon. L’un efface l’impôt sur les loyers, l’autre attaque directement le revenu imposable global.
L’amortissement du meublé, et sa facture à la revente
L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, comme une usure comptable. Le terrain, estimé entre 10 % et 20 % du prix, en est exclu. Le bâti s’amortit ensuite par composants, à un rythme moyen de 2 % à 3 % par an.
Le résultat est spectaculaire pendant la phase locative. Sur un studio acheté 180 000 €, l’amortissement annuel avoisine 4 500 €, auxquels s’ajoutent intérêts, taxe foncière et charges. Beaucoup de bailleurs ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant une décennie.
La sortie a changé de nature. L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 impose de minorer le prix d’acquisition des amortissements déduits. Pour toute vente réalisée depuis le 15 février 2025, la plus-value imposable augmente donc du montant cumulé des amortissements pratiqués.
La rétroactivité de la mesure a été confirmée par la réponse ministérielle Mette, publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale le 24 mars 2026. Tous les amortissements déduits depuis l’acquisition sont concernés, y compris ceux d’avant 2025. Seules les résidences services étudiantes, seniors et les EHPAD échappent à cette réintégration.
Le déficit foncier, seul mécanisme qui touche le revenu global
Quand les charges d’un logement loué nu dépassent les loyers encaissés, le négatif obtenu s’appelle un déficit foncier. Sa particularité tient en un point : il s’impute sur le revenu global, salaires et pensions compris, à hauteur de 10 700 € par an.
Ce plafond monte à 21 400 € lorsque les travaux font sortir le logement des classes E, F ou G du diagnostic énergétique vers A, B, C ou D. La loi de finances 2026 a prorogé cette majoration pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.
À une tranche marginale d’imposition de 41 %, soit le taux appliqué à la dernière tranche des revenus, un déficit de 21 400 € représente près de 12 500 € d’économie d’impôt et de prélèvements sociaux sur l’année. Le déficit foncier reste par ailleurs hors du plafond global des niches fiscales de 10 000 €.
Deux limites encadrent le dispositif. Les intérêts d’emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global, uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Et le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, sous peine de remise en cause.
- Efface l’impôt sur les loyers 10 à 15 ans
- Cumulable avec toutes les charges réelles
- Réintégré dans la plus-value depuis 2025
- Ne réduit jamais les autres revenus
- Imputable sur les salaires et pensions
- Hors plafond des niches fiscales
- Excédent reportable 10 ans
- Suppose des travaux réels et facturés
Ces deux leviers ne visent pas la même cible. L’amortissement neutralise une fiscalité locative, le déficit foncier réduit une fiscalité salariale. Le second devient nettement plus intéressant à partir d’une tranche marginale de 30 %, et décisif à 41 %.
Le statut du bailleur privé rouvre le jeu du côté nu
C’est la nouveauté de l’année, et elle attaque le meublé sur son terrain. Après l’extinction du Pinel fin 2024, le gouvernement a rétabli un cadre dédié à l’investissement locatif, construit cette fois autour de l’amortissement plutôt que de la réduction d’impôt.
Un amortissement en location nue, pour la première fois
Le statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif Jeanbrun, est issu de l’article 47 de la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février. Il s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sans condition de zonage géographique.
Le mécanisme reprend la logique du meublé. Le bailleur déduit chaque année une fraction du prix d’acquisition de ses revenus fonciers, à un taux compris entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau de loyer retenu, intermédiaire, social ou très social. Plus le loyer est encadré, plus le taux monte.
La déduction annuelle reste plafonnée. Dans le neuf, elle s’échelonne d’environ 8 000 € à 12 000 € selon la catégorie de loyer choisie. Dans l’ancien avec travaux, le plafond retenu est de 10 700 €. Si l’amortissement crée un déficit, celui-ci s’impute sur le revenu global dans cette même limite.
Des contreparties qui ne sont pas anodines
L’engagement porte sur 9 ans de location continue, en nu, à titre de résidence principale du locataire. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition. Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés selon la zone et la catégorie choisie.
La location à un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal est interdite. Le non-respect d’une seule condition entraîne la reprise de l’avantage fiscal accordé depuis l’origine.
Un bail meublé se récupère en trois mois, un bail nu en six. Sous statut de bailleur privé, l’engagement de 9 ans verrouille le logement bien au-delà du bail lui-même. Les modalités fines du dispositif relèvent encore de son décret d’application : vérifiez le texte en vigueur avant de vous engager.
Un point tranche définitivement l’arbitrage. Le dispositif exige une location nue, il est donc par nature incompatible avec le statut de loueur en meublé. Choisir l’un revient à renoncer à l’autre pour toute la durée de l’engagement.
Comment trancher selon votre situation
Aucun régime ne l’emporte dans l’absolu. Trois variables déterminent la réponse : la nature du bien, la tranche marginale d’imposition du bailleur et l’horizon de détention. Un studio étudiant et un trois-pièces familial n’appellent pas le même arbitrage.
Les cas où le meublé garde l’avantage
Les petites surfaces restent le terrain naturel du meublé. Un studio ou un deux-pièces en ville universitaire se loue en moyenne 10 % à 20 % plus cher qu’à vide, à surface équivalente. Les rendements nets observés tournent autour de 4,8 % en meublé contre 3,7 % en nu.
L’achat à crédit renforce l’intérêt du meublé au réel. Intérêts d’emprunt et amortissement se cumulent, ce qui neutralise l’imposition pendant toute la première moitié du prêt. L’effet est d’autant plus fort que la tranche marginale atteint 30 % ou 41 %.
Reste la question de sortie. Depuis la réintégration des amortissements, le meublé au réel donne son plein rendement sur une détention longue, où les abattements pour durée de détention compensent la hausse d’assiette, ou sur un bien destiné à la transmission plutôt qu’à la revente.
Les cas où la location nue reprend la main
Un logement classé E, F ou G qui réclame des travaux bascule mécaniquement l’arbitrage. Le déficit foncier majoré à 21 400 € réduit un revenu salarial, ce que l’amortissement du meublé ne fera jamais. Sur deux exercices, l’économie dépasse fréquemment 20 000 € à forte tranche marginale.
Les grandes surfaces suivent la même logique. Un trois-pièces loué à une famille se meuble mal, se relouerait plus cher sur le papier mais se loue en pratique aussi vite à vide. La stabilité d’un bail de 3 ans y vaut davantage qu’un abattement de 50 %.
Le nu redevient enfin compétitif pour un achat neuf destiné à être conservé. Le statut du bailleur privé apporte l’amortissement sans réintégration à la revente, contrepartie de loyers plafonnés pendant neuf ans.
Basculer d’un régime à l’autre : ce que cela implique
Un locataire en place ne peut pas se voir imposer le passage en meublé. Le bail signé sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989 protège son occupation, et aucune clause ne permet de le transformer unilatéralement. Il faut attendre le départ du locataire ou lui délivrer congé dans les formes.
La bascule vers le meublé s’accompagne d’un effet comptable rarement exploité. Le bien entre à l’actif à sa valeur vénale, c’est-à-dire sa valeur de marché au jour de la transformation, et non à son prix d’achat historique.
Un appartement acheté 150 000 € en 2012 et valant 230 000 € aujourd’hui s’amortit sur cette seconde valeur lors du passage en meublé. La base amortissable augmente d’environ 53 %, à condition de faire établir une évaluation défendable et datée.
Le formalisme suit immédiatement. Déclaration P0i dans les quinze jours du début d’activité, obtention du SIRET, choix du régime fiscal et, le cas échéant, inscription à la cotisation foncière des entreprises. Un changement de régime mal daté fait perdre une année entière d’amortissement.
Un conseiller fait le point sur votre imposition et vous dit ce qui est réellement rentable dans votre cas.
Questions fréquentes
Peut-on transformer une location nue en meublée avec un locataire en place ?
Non. Le bail de location vide relève de la loi du 6 juillet 1989, qui protège l’occupation du locataire. Aucune clause n’autorise le bailleur à le transformer unilatéralement en bail meublé. Deux voies restent ouvertes : attendre le départ volontaire du locataire, ou délivrer congé six mois avant l’échéance du bail pour un motif légitime. Une transformation négociée reste possible, mais elle suppose un nouveau bail, un nouvel état des lieux et un inventaire du mobilier.
Le micro-foncier passe-t-il à 50 % en 2026 ?
Non. L’abattement du micro-foncier reste fixé à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus fonciers bruts. Les amendements visant à l’aligner sur les 50 % du micro-BIC ont été écartés lors du vote du budget 2026. Le seuil de 15 000 € n’a lui-même pas bougé depuis 2002. Pour un bailleur dont les charges dépassent 30 % des loyers, le régime réel reste la seule voie d’optimisation.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec le LMNP ?
Non, les deux régimes s’excluent par nature. Le statut du bailleur privé exige une location nue à usage de résidence principale pendant 9 ans. Le statut de loueur en meublé non professionnel suppose au contraire un logement équipé selon le décret de 2015. Un même logement ne peut pas relever des deux à la fois. Un bailleur détenant plusieurs biens peut en revanche appliquer un régime différent à chacun.
La location meublée reste-t-elle plus rentable que la location nue ?
En phase locative, oui dans la majorité des cas. Le loyer est supérieur de 10 % à 20 % et l’amortissement neutralise l’imposition pendant dix à quinze ans. L’écart se resserre à la sortie depuis la réintégration des amortissements dans la plus-value, et sur la trésorerie courante depuis le passage des prélèvements sociaux à 18,6 %. Sur un bien à rénover ou pour un bailleur fortement imposé, la location nue au réel reprend souvent l’avantage.
Quel régime choisir pour un logement classé F qui doit être rénové ?
La location nue au régime réel, sans hésitation. Des travaux faisant passer le logement de la classe F vers A, B, C ou D ouvrent le déficit foncier majoré à 21 400 € par an, imputable sur le revenu global. La majoration s’applique aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Deux diagnostics énergétiques sont exigés, avant et après travaux, et le logement doit rester loué trois ans après l’imputation.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.