Louer vide ou meublé n’est pas qu’une question de mobilier. C’est le choix entre deux mondes fiscaux qui n’ont presque rien en commun. D’un côté les revenus fonciers, le régime des loyers d’un logement nu. De l’autre les BIC (bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie des activités commerciales), qui s’appliquent au meublé. La loi de finances 2026 a rebattu une partie des cartes, sans aligner les deux camps. Ce comparatif tranche selon votre profil, vos charges et votre horizon de revente.
Les deux régimes comparés selon votre TMI, vos charges et votre projet de revente.
Deux régimes fiscaux que tout oppose
Le type de bail change la nature même de vos revenus aux yeux du fisc. Cette bascule décide de l’abattement, des charges déductibles et de la facture à la revente. Avant de comparer les chiffres, il faut comprendre dans quelle case vous tombez.
La location nue relève des revenus fonciers
Quand vous louez un logement vide, vos loyers entrent dans les revenus fonciers. Le bail dure trois ans minimum, renouvelable, ce qui rassure un locataire stable. Côté impôt, deux régimes existent : le micro-foncier (forfaitaire) et le réel.
Le micro-foncier applique un abattement de 30 % sur vos loyers bruts, c’est-à-dire une réduction automatique censée couvrir toutes vos charges, sans justificatif. Il s’applique de plein droit tant que vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an au niveau du foyer. Vous ne déclarez que les loyers, l’administration retire les 30 %.
Location nue = revenus fonciers, bail de 3 ans, fiscalité simple mais peu généreuse. Location meublée = BIC, bail d’1 an, fiscalité plus technique mais plus puissante. Tout le reste découle de ce choix.
Au-delà de 15 000 € de loyers, ou sur option, vous passez au réel. Vous déduisez alors vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance et frais de gestion. C’est là que se forme le déficit foncier, le grand atout de la location nue, détaillé plus bas. Pour le cadre complet, voyez notre dossier sur la fiscalité des revenus fonciers.
La location meublée bascule dans les BIC
Meubler un logement le fait changer de catégorie. Vos loyers ne sont plus fonciers, ils deviennent des BIC, comme les recettes d’un commerçant. Vous endossez le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) tant que vous restez sous certains seuils.
Ce passage en BIC ouvre deux régimes plus favorables que le foncier. Le micro-BIC offre un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes pour un meublé classique loué à l’année. Le réel, lui, autorise l’amortissement, le mécanisme qui fait la réputation du LMNP 2026.
Amortir, c’est déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, comme une usure comptable, sans dépenser un euro. Cette charge fictive vient effacer une grande partie des loyers imposables. Pendant huit à douze ans, beaucoup de bailleurs au réel ne paient quasiment aucun impôt sur leurs loyers. C’est l’avantage central du meublé, mais il a un revers à la sortie.
Comparer l’imposition des loyers, régime par régime
Sur le papier, le meublé écrase le nu : abattement plus élevé, plafond cinq fois supérieur, amortissement en prime. Mais le calcul dépend de vos charges réelles et de votre TMI (le taux d’imposition de votre dernière tranche de revenus). Regardons les deux duels qui comptent.
Micro-foncier contre micro-BIC : l’abattement qui change tout
Sur un forfait, le meublé gagne nettement. Avec un abattement de 50 % contre 30 %, une même recette de 12 000 € laisse 6 000 € imposables en micro-BIC, contre 8 400 € en micro-foncier. À une TMI de 30 %, l’écart d’impôt approche les 720 € par an, prélèvements sociaux en plus.
| Régime forfaitaire | Catégorie | Abattement | Plafond 2026 |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Location nue | 30 % | 15 000 € |
| Micro-BIC classique | Meublé longue durée | 50 % | 77 700 € |
| Micro-BIC tourisme non classé | Meublé courte durée | 30 % | 15 000 € |
Attention au piège de l’actualité : beaucoup d’articles annoncent un micro-foncier à 50 %. La mesure a bien été votée à l’Assemblée fin 2025, mais le budget adopté le 2 février 2026 ne l’a pas retenue. Le micro-foncier reste donc à 30 % et 15 000 € cette année. Le meublé conserve son avance sur le forfait.
Réel foncier contre réel BIC : la bataille de l’amortissement
Au réel, les deux régimes déduisent les mêmes charges courantes : intérêts, travaux, taxe foncière, assurance, gestion. La différence se joue sur une ligne que le foncier ne connaît pas. Le réel BIC ajoute l’amortissement du bâti, hors terrain estimé à environ 20 % de la valeur, étalé sur vingt à trente ans, plus celui du mobilier.
Concrètement, un bien de 200 000 € génère souvent 5 000 à 6 000 € d’amortissement annuel. Cette charge fictive absorbe les loyers et neutralise l’impôt pendant des années. Le surplus non utilisé reste reportable sans limite de durée. Le réel foncier, lui, ne peut pas créer ce coussin : il déduit des dépenses réelles, pas une usure théorique.
Le réel foncier garde pourtant une carte unique. Lorsque vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur l’ensemble de vos revenus. Le meublé, lui, enferme ses déficits dans la seule catégorie BIC. Si vous franchissez 23 000 € de recettes et que le meublé devient votre revenu principal, vous basculez en statut LMP, avec cotisations sociales à la clé.
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Ce que personne ne vous dit : la fiscalité de la sortie
Comparer les seuls loyers fausse la décision. Le vrai écart se révèle le jour de la revente. Sur ce terrain, la hiérarchie s’inverse en partie, et la fiscalité de la location meublée paie son avantage initial.
La plus-value du meublé alourdie depuis 2025
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel BIC sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, c’est-à-dire le gain entre prix d’achat et prix de vente. Réintégrer signifie les ré-ajouter à ce gain imposable. Vous payez donc à la sortie une partie de ce que vous aviez économisé chaque année.
Si vous avez amorti 60 000 € sur quinze ans, ces 60 000 € viennent gonfler la plus-value taxable à la revente. Exception : les résidences services étudiantes, seniors et EHPAD échappent à cette réintégration (loi du 14 février 2025).
La location nue ignore ce mécanisme, faute d’amortissement à réintégrer. Dans les deux cas, les abattements pour durée de détention jouent : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour une stratégie de très long terme, la réintégration du meublé devient indolore.
Déficit foncier et report : l’arme de la location nue
Quand un logement nu au réel coûte plus qu’il ne rapporte, le négatif s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Ce plafond grimpe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2027. C’est une déduction du revenu imposable, pas une réduction d’impôt directe, mais l’effet sur la facture est immédiat.
Une nuance que les guides oublient : la part du déficit issue des intérêts d’emprunt ne s’impute pas sur le revenu global. Elle ne se reporte que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Seules les autres charges, travaux en tête, attaquent le revenu global. Le mécanisme complet est détaillé dans notre page sur le déficit foncier.
Atout supplémentaire : ce déficit reste hors du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. Il se cumule donc avec d’autres avantages sans les rogner. Pour un contribuable fortement imposé qui rénove, c’est souvent l’argument décisif en faveur du nu.
Alors, nue ou meublée ? Trancher selon votre profil
Aucun régime ne gagne dans l’absolu. Le bon choix dépend de votre TMI, du volume de travaux, de votre tolérance à la gestion et de votre horizon. Voici les trois cas de figure qui couvrent l’essentiel des situations.
Quand la location meublée garde l’avantage
Le meublé domine si vous visez le rendement courant et une gestion active. Petites surfaces, studios étudiants, zones tendues : la demande est forte et l’amortissement neutralise l’impôt pendant des années. Tant que vous restez sous 23 000 € de recettes et conservez le statut LMNP, vous cumulez loyers élevés et imposition quasi nulle.
Quand la location nue reprend la main
La location nue redevient compétitive dès qu’il y a des travaux lourds ou une forte TMI. Le déficit foncier efface une partie de vos salaires imposables, ce que le meublé ne permet jamais. Ajoutez une plus-value de sortie plus douce et un locataire stable sur trois ans : pour un patrimoine de long terme, le nu sécurise.
- Amortissement du bien et du mobilier
- Loyers quasi défiscalisés 8 à 12 ans
- Abattement micro-BIC de 50 %
- Amortissements réintégrés en plus-value
- Déficit imputable sur le revenu global
- Plus-value de sortie non alourdie
- Bail de 3 ans, gestion légère
- Pas d’amortissement hors Jeanbrun
Dans le doute, une simulation sur dix ans, sortie comprise, tranche bien mieux qu’une règle générale.
Charges et travaux importants ou TMI élevée : avantage au nu au réel. Recherche de rendement immédiat et conservation longue : avantage au meublé au réel. Le forfait n’a de sens que si vos charges restent sous l’abattement.
Le dispositif Jeanbrun rebat les cartes en 2026
La loi de finances 2026 du 19 février 2026 crée le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun. Pour la première fois, l’amortissement entre en location nue. Vous déduisez chaque année 3,5 % à 5,5 % de 80 % de la valeur du bien, dans un immeuble collectif, contre un engagement de location de 9 ans à loyers plafonnés.
Ce dispositif importe l’arme maîtresse du meublé sans sa pénalité de sortie sur les anciens régimes. Il reste plus contraignant que le LMNP classique : zonage des loyers, durée d’engagement, travaux d’au moins 30 % du prix dans l’ancien. Applicable jusqu’au 31 décembre 2028, il mérite une simulation systématique face au meublé avant tout achat en 2026.
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Questions fréquentes
La location meublée est-elle toujours plus avantageuse que la nue en 2026 ?
Sur l’imposition courante des loyers, oui, grâce à l’abattement de 50 % et à l’amortissement. Mais la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025 et le déficit foncier réservé au nu inversent parfois le verdict. Tout dépend de vos charges et de votre horizon.
Peut-on passer d’une location nue à une location meublée ?
Oui, à chaque changement de locataire, en meublant le logement selon la liste légale d’équipements. Le changement fait basculer vos loyers du foncier vers les BIC. Pensez aux conséquences sur le bail, désormais d’un an, et sur la déclaration.
Le micro-foncier passe-t-il à 50 % d’abattement en 2026 ?
Non. L’amendement relevant l’abattement à 50 % et le plafond à 30 000 € n’a pas été retenu dans le budget 2026. Le micro-foncier reste à 30 % d’abattement et 15 000 € de plafond.
La location meublée oblige-t-elle à payer des cotisations sociales ?
Pas en LMNP classique : vous payez les prélèvements sociaux de 18,6 % comme un revenu du patrimoine. Les cotisations sociales n’apparaissent qu’au-delà de 23 000 € de recettes avec bascule en LMP, ou en para-hôtellerie.
Faut-il préférer le dispositif Jeanbrun au LMNP ?
Jeanbrun apporte l’amortissement en location nue sans alourdir la plus-value des régimes existants, mais impose 9 ans d’engagement et des loyers plafonnés. Le LMNP reste plus souple. Simulez les deux avant d’acheter, surtout dans l’immobilier collectif neuf ou rénové.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.