Le micro-foncier est le régime d’imposition par défaut des propriétaires qui louent un logement vide et encaissent au plus 15 000 € de loyers par an. Pas de justificatifs, pas de formulaire complexe : vous déclarez vos loyers bruts, et le fisc retire d’office 30 % au titre des charges. Le reste est imposé.
Cette simplicité a un prix. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, vous payez plus d’impôt que nécessaire. Ce guide détaille le seuil, le calcul, les biens exclus et la méthode pour comparer avec le régime réel. Pour la vue d’ensemble des deux régimes, voir notre page sur les revenus fonciers et le choix entre micro-foncier et réel.
Micro-foncier : définition et fonctionnement
Le régime est prévu par l’article 32 du Code général des impôts (CGI). Il s’applique automatiquement, sans démarche, dès que vous remplissez ses conditions. Son principe tient en une ligne : on remplace vos charges réelles par un forfait.
Un abattement est une réduction appliquée à un revenu avant de calculer l’impôt. Au micro-foncier, il vaut 30 % des loyers : sur 10 000 € encaissés, seuls 7 000 € sont imposés, que vos charges réelles soient de 500 € ou de 5 000 €.
Ce que couvre l’abattement de 30 %
Le forfait de 30 % est censé représenter toutes vos dépenses de bailleur. Il couvre la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion d’agence et les travaux d’entretien. Il couvre aussi les intérêts d’emprunt, c’est-à-dire la part de vos mensualités de crédit qui rémunère la banque.
Conséquence directe : au micro-foncier, aucune de ces dépenses ne se déduit en plus. Vous ne pouvez rien ajouter au forfait, même pour une grosse facture de toiture. C’est aussi pourquoi ce régime ne crée jamais de déficit foncier, cette situation où les charges dépassent les loyers et où la perte vient réduire votre revenu global.
Quels revenus entrent dans le calcul
Vous déclarez les loyers bruts encaissés dans l’année, hors charges locatives récupérables. Les provisions pour eau, chauffage collectif ou ascenseur que le locataire vous rembourse ne comptent donc pas. En revanche, une dépense qui incombe normalement au bailleur et que le bail met à la charge du locataire s’ajoute aux loyers.
Les subventions qui financent des charges déductibles, comme une aide de l’Anah pour des travaux, sont aussi des recettes. Enfin, les revenus de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier, qui permettent d’investir dans l’immobilier locatif par parts) entrent dans le même total, selon les règles détaillées plus bas.
Plafond du micro-foncier : le seuil de 15 000 €
Le plafond n’a pas bougé depuis plus de vingt ans. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, l’a laissé à 15 000 €, tout comme le taux d’abattement. Les projets de micro-foncier majoré évoqués ces dernières années n’ont jamais été adoptés.
Un seuil par foyer fiscal, apprécié sur l’année
Les 15 000 € s’apprécient par foyer fiscal, pas par logement ni par personne. Un couple marié ou pacsé additionne donc tous ses loyers nus. Deux studios loués 650 € par mois chacun donnent 15 600 € par an : le foyer sort du régime, même si chaque bien pris seul resterait sous le seuil.
Le seuil se juge sur les loyers de l’année d’imposition elle-même, selon le BOFiP, la doctrine officielle de l’administration fiscale. Si vous dépassez 15 000 € une année, le régime réel s’applique d’office pour cette année-là. Si vous repassez sous la barre l’année suivante, le micro-foncier redevient applicable, sauf option en cours.
Location en cours d’année : pas de prorata
Quand une location démarre ou s’arrête en cours d’année, les loyers ne sont pas ramenés sur douze mois. Seul compte le montant réellement encaissé entre le 1er janvier et le 31 décembre. Un appartement loué 1 400 € par mois à partir de septembre rapporte 5 600 € cette année-là, largement sous le plafond.
Attention aux loyers perçus en retard. Un arriéré encaissé en janvier se rattache à l’année d’encaissement, pas à celle de l’échéance. Deux années de loyers concentrées sur une seule peuvent ainsi faire franchir le seuil sans que votre patrimoine ait changé.
Calcul de l’impôt au micro-foncier
Le revenu net imposable est égal à 70 % de vos loyers bruts. Ce montant subit deux prélèvements distincts : l’impôt sur le revenu au barème, et les prélèvements sociaux. Il faut additionner les deux pour connaître le vrai coût fiscal d’un euro de loyer.
La formule et un exemple chiffré
Prenons un studio loué 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Le revenu imposable vaut 9 600 × 70 % = 6 720 €. Ce montant s’ajoute à vos salaires ou pensions et se voit appliquer votre TMI, la tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire le taux de la tranche la plus haute que vos revenus atteignent.
Avec une TMI de 30 %, l’impôt sur le revenu atteint 2 016 €. Il faut y ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 1 156 €. Le total grimpe à 3 172 €, soit 33 % des loyers encaissés. Pour un foyer imposé à 11 %, la facture tombe à 1 895 €.
| TMI du foyer | Taux global sur le revenu imposable | Impôt sur 9 600 € de loyers |
|---|---|---|
| 0 % | 17,2 % | 1 156 € |
| 11 % | 28,2 % | 1 895 € |
| 30 % | 47,2 % | 3 172 € |
| 41 % | 58,2 % | 3 911 € |
| 45 % | 62,2 % | 4 180 € |
Le tableau montre l’enjeu : plus votre TMI est élevée, plus chaque euro de charge non déduit coûte cher. C’est le point de départ de la comparaison avec le réel.
Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % en 2026
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur une partie des revenus du capital, portant leurs prélèvements sociaux à 18,6 %. Dividendes et plus-values de valeurs mobilières sont concernés. Les revenus fonciers, eux, ont été laissés hors de la hausse.
Vos loyers nus restent donc soumis à 17,2 %, dont 9,2 % de CSG. Une fraction de cette CSG, 6,8 points, est déductible de votre revenu imposable l’année suivante. Ce détail réduit légèrement le coût réel, sans changer l’ordre de grandeur des calculs ci-dessus.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
Les biens et dispositifs exclus du micro-foncier
Être sous les 15 000 € ne suffit pas. Certains biens ou dispositifs ferment l’accès au régime, pour tout le foyer. Il suffit d’un seul logement exclu pour que l’ensemble des revenus fonciers bascule au réel.
Les dispositifs qui imposent le régime réel
Le BOFiP exclut les monuments historiques et les anciens dispositifs à déduction : Périssol, Besson, Robien, Borloo. Il exclut aussi les logements conventionnés avec l’Anah sous le régime Cosse et sous Loc’Avantages. Le Malraux ancien, pour les permis déposés avant 2009, est également exclu.
Le nouveau dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, repose sur un amortissement déductible des loyers. Or une déduction n’existe qu’au réel : l’avantage disparaît au micro-foncier. Un investisseur Jeanbrun devra donc déclarer ses revenus au réel pour en profiter.
Les réductions d’impôt Pinel, Scellier, Denormandie et le Malraux actuel ne ferment pas le régime. Le Pinel est clos depuis le 31 décembre 2024, mais les logements acquis avant continuent de profiter de leur réduction pendant leur période d’engagement.
La logique est simple. Une réduction d’impôt s’impute sur l’impôt dû, quel que soit le mode de calcul du revenu. Une déduction, elle, réduit le revenu imposable et suppose donc de chiffrer les charges au réel.
SCPI, SCI et meublé : les cas particuliers
Les revenus de parts de SCPI ouvrent le micro-foncier à une condition : détenir aussi au moins un logement loué nu en direct. Un épargnant qui ne possède que des parts de SCPI doit déclarer au réel, même pour 800 € de revenus. Les parts de SCPI Robien ou Borloo sont exclues dans les mêmes termes.
Une SCI à l’impôt sur le revenu, dite transparente, remonte ses loyers à chaque associé. Ceux-ci les déclarent au micro-foncier si leur foyer reste sous le seuil et détient aussi un bien nu en direct. La location meublée relève d’un autre régime, le micro-BIC. Un meublé de tourisme non classé y subit pourtant les mêmes chiffres : 15 000 € et 30 %.
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir
Le choix se résume à une comparaison : vos charges réelles déductibles dépassent-elles 30 % de vos loyers ? Si oui, le réel est plus avantageux. La réponse dépend surtout de votre crédit et de vos travaux.
Le calcul du point mort
Reprenons le studio à 9 600 € de loyers. Le propriétaire paie 2 400 € d’intérêts d’emprunt, 1 100 € de taxe foncière, 200 € d’assurance et 800 € de petits travaux. S’y ajoute un forfait légal de 20 € par local pour les frais de gestion. Ses charges atteignent 4 520 €, soit 47 % des loyers.
Au réel, son revenu imposable tombe à 5 080 €, contre 6 720 € au micro-foncier. Avec une TMI de 30 %, l’impôt total passe de 3 172 € à 2 398 €. Le gain atteint 774 € par an. La liste complète figure dans notre guide des charges déductibles des revenus fonciers.
- Aucun justificatif à conserver
- Une seule case sur la déclaration 2042
- Gagnant si vos charges restent sous 30 %
- Intérêts d’emprunt et travaux non déduits
- Jamais de déficit imputable
- Déduction des charges pour leur montant exact
- Déficit imputable jusqu’à 10 700 € par an
- Indispensable pour le Jeanbrun
- Formulaire 2044 et pièces justificatives
- Engagement de trois ans
En pratique, un bien acheté sans crédit, en bon état et peu taxé reste souvent mieux au micro-foncier. Un bien financé à crédit dans ses premières années, quand les intérêts pèsent lourd, gagne presque toujours au réel.
Gros travaux : le réel et le déficit foncier
Des travaux lourds changent tout. Au réel, si les charges dépassent les loyers, le déficit hors intérêts s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Le plafond monte à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort un logement des classes E, F ou G, sur des dépenses payées jusqu’à fin 2027.
Le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Un propriétaire qui prévoit une rénovation a donc intérêt à opter pour le réel l’année des travaux. Pour savoir quelles dépenses comptent, voir notre guide des travaux déductibles de l’impôt sur le revenu.
Opter pour le réel vous engage pour trois ans, de façon irrévocable et pour tous vos biens. Si vos charges retombent après les travaux, vous resterez au réel jusqu’au terme. Ensuite, l’option se reconduit d’année en année tant que vous déposez une 2044.
Les déficits fonciers nés au réel ne sont pas perdus si vous revenez au micro-foncier. Ils restent imputables sur vos revenus fonciers jusqu’au terme de leur délai de dix ans.
Déclarer ses loyers au micro-foncier
La déclaration est la partie la plus simple du régime. Elle se fait au printemps, avec votre déclaration de revenus habituelle, pour les loyers encaissés l’année précédente.
La case 4BE de la déclaration 2042
Vous portez le montant brut de vos loyers en case 4BE de la déclaration 2042, rubrique revenus fonciers. N’appliquez pas l’abattement vous-même : l’administration le calcule. Déclarer 7 000 € au lieu de 10 000 € reviendrait à être abattu deux fois, et constituerait une erreur redressable.
Aucun formulaire annexe n’est requis. Conservez tout de même vos baux et relevés de loyers trois ans, durée habituelle du droit de reprise du fisc. Le pas-à-pas en ligne est détaillé dans notre page pour déclarer ses revenus fonciers.
Passer au réel avec la déclaration 2044
L’option pour le réel ne demande aucun courrier. Il suffit de déposer une déclaration 2044 dans le délai normal de déclaration. Ce dépôt vaut option pour trois ans, à compter du 1er janvier de l’année des revenus déclarés.
Le même raisonnement vaut si vous louez nu une maison de vacances une partie de l’année. Les règles propres à ce cas sont détaillées dans notre guide sur l’impôt d’une résidence secondaire. Faites le calcul du point mort chaque année avant de signer : c’est quinze minutes de travail pour plusieurs centaines d’euros en jeu.
Un conseiller fait le point sur votre imposition et vous dit ce qui est réellement rentable dans votre cas.
Questions fréquentes
Le plafond du micro-foncier change-t-il en 2026 ?
Non. La loi de finances pour 2026 a maintenu le seuil à 15 000 € de loyers bruts annuels par foyer et l’abattement à 30 %. Ces chiffres sont inchangés depuis plus de vingt ans. Les prélèvements sociaux sur les loyers nus restent aussi à 17,2 %, la hausse de CSG de 2026 ayant épargné les revenus fonciers.
Que se passe-t-il si je dépasse 15 000 € de loyers ?
Le régime réel s’applique d’office pour l’année du dépassement, sur l’ensemble de vos loyers nus. Vous devez alors remplir une déclaration 2044. Si vos loyers repassent sous le seuil l’année suivante, vous retrouvez le micro-foncier, sauf si vous aviez opté volontairement pour le réel.
Peut-on déduire ses intérêts d’emprunt au micro-foncier ?
Non. L’abattement de 30 % est réputé couvrir toutes les charges, intérêts compris. Si vos intérêts, ajoutés à la taxe foncière et à l’assurance, dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel vous fera payer moins d’impôt. C’est fréquent dans les premières années d’un crédit immobilier.
Un bien en Pinel est-il compatible avec le micro-foncier ?
Oui. Le Pinel est une réduction d’impôt, qui s’impute sur l’impôt dû quel que soit le régime. Le dispositif est fermé aux nouveaux achats depuis le 31 décembre 2024, mais les logements acquis avant conservent leur avantage. Loc’Avantages, Cosse et les anciens Robien ou Borloo imposent en revanche le réel.
Le micro-foncier s’applique-t-il aux parts de SCPI ?
Seulement si vous possédez aussi au moins un logement loué nu en direct. Les revenus de SCPI s’ajoutent alors à vos loyers pour apprécier le seuil de 15 000 €. Un épargnant qui ne détient que des parts de SCPI doit déclarer ses revenus au réel, sur la 2044.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.