Une résidence secondaire coûte plus cher au fisc qu’un logement où l’on habite à l’année. La taxe d’habitation, supprimée sur la résidence principale depuis 2023, continue de la frapper. Elle peut même être majorée jusqu’à 60 % dans les communes tendues. S’y ajoutent la taxe foncière, parfois l’IFI, l’impôt sur les loyers si le bien est loué, et la plus-value au moment de la vente.
Chaque ligne suit sa propre logique, avec ses propres dates et ses propres dégrèvements. Si votre maison de vacances rapporte quelques loyers l’été, ils relèvent soit des revenus fonciers, soit des bénéfices commerciaux. Deux régimes, deux factures très différentes.
Quels impôts une résidence secondaire déclenche-t-elle ?
Trois impôts tombent chaque année, même si le bien ne rapporte rien : la taxe d’habitation, la taxe foncière et l’impôt sur la fortune immobilière. Ce dernier ne touche que les gros patrimoines. Les loyers et la plus-value viennent ensuite, seulement si vous louez ou si vous vendez.
La taxe d’habitation, désormais réservée aux secondes résidences
La THRS (taxe d’habitation sur les résidences secondaires) frappe qui a la disposition permanente d’un logement meublé au 1er janvier. Propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit : la qualité juridique importe peu. Un logement meublé que vous n’occupez que trois semaines par an reste taxé en entier.
Son calcul part de la valeur locative cadastrale, le loyer théorique que l’administration attribue au logement, multipliée par le taux voté par la commune. Aucun abattement pour charges de famille ne s’applique, contrairement à l’ancienne taxe d’habitation sur la résidence principale. L’avis arrive au dernier trimestre.
Tout logement meublé dont vous gardez la disposition sans y habiter à titre principal. Maison de famille, pied-à-terre professionnel ou appartement loué en saisonnier : le traitement est le même. Le critère est la disposition au 1er janvier, pas la fréquence d’usage. Un logement vide de meubles sort de la THRS, mais entre dans le champ de la taxe sur la vacance.
Cette distinction entre meublé et vacant décide à elle seule de l’impôt applicable. La seconde ligne de la facture, elle, ne dépend d’aucun choix : la taxe foncière suit la propriété.
La taxe foncière, identique à celle d’une résidence principale
La taxe foncière frappe le propriétaire au 1er janvier, sans tenir compte de l’usage du bien. Sa base est la moitié de la valeur locative cadastrale. Cette base est revalorisée chaque année d’un coefficient indexé sur l’inflation, prévu par l’article 1518 bis du CGI. Il s’élève à +0,8 % pour 2026.
À cette hausse mécanique s’ajoutent les taux votés localement et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les exonérations de taxe foncière liées aux revenus ou à l’âge visent la résidence principale : une maison de vacances n’y a jamais droit.
L’IFI, au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine
L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le barème démarre ensuite à 800 000 € de patrimoine, ce qui surprend les redevables qui franchissent le seuil de peu.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Une résidence secondaire est retenue pour sa valeur entière. Dans un patrimoine proche du seuil, la maison de bord de mer fait donc basculer le foyer bien plus tôt que le logement familial.
La majoration de taxe d’habitation en zone tendue
C’est la ligne qui fait le plus mal, et la moins comprise. Dans les communes où la demande de logements excède l’offre, le conseil municipal peut alourdir la THRS d’un pourcentage voté. Les stations touristiques et les grandes villes retiennent presque toutes le taux le plus haut.
Comment la majoration de 5 % à 60 % est votée
L’article 1407 ter du CGI réserve cette majoration aux communes du périmètre de la taxe sur la vacance. Elles peuvent y relever leur part de THRS de 5 % à 60 %. La délibération doit être prise avant le 1er octobre pour s’appliquer aux impositions de l’année suivante.
Deux détails changent le montant réel. La majoration ne porte que sur la part communale de la cotisation, pas sur les taxes annexes. Et son produit reste entièrement acquis à la commune qui l’a instituée, ce qui explique pourquoi tant de conseils municipaux la votent au plafond.
Sur une cotisation communale de 900 €, une majoration de 60 % ajoute 540 €. Le propriétaire paie alors 1 440 € pour un logement qu’il occupe quelques semaines par an.
Les trois cas de dégrèvement prévus par la loi
Un dégrèvement est l’effacement d’une part de l’impôt, accordé sur réclamation et jamais d’office. La majoration en comporte trois, limitativement énumérés par le même article 1407 ter. Aucun ne vise le simple usage de loisir du logement.
Les personnes contraintes de résider près de leur lieu de travail, pour ce second logement. Celles hébergées durablement en établissement de soins, pour l’ancien logement qui était leur résidence principale, au titre de l’article 1414 B du CGI. Enfin celles qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le bien à l’habitation principale. La réclamation se dépose au centre des finances publiques dans le délai indiqué sur l’avis.
Hors ces trois situations, la seule marge de manœuvre consiste à vérifier la valeur locative cadastrale du logement. Une surface pondérée erronée ou un élément de confort disparu se contestent, et la correction joue aussi sur la taxe foncière.
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Louer sa résidence secondaire : quel impôt sur les loyers ?
Louer quelques semaines par an change la nature fiscale des revenus sans faire perdre au bien son statut de résidence secondaire. La THRS reste due, puisque vous gardez la disposition du logement le reste de l’année. En revanche, les loyers entrent dans votre déclaration.
En location nue, des revenus fonciers classiques
Un logement loué sans meubles produit des revenus fonciers. Ils sont imposés à votre TMI, la tranche marginale d’imposition qui frappe la dernière part de vos revenus, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Sous 15 000 € de loyers annuels, le régime micro-foncier et son abattement de 30 % s’appliquent par défaut.
Un abattement est une réduction forfaitaire appliquée avant le calcul de l’impôt. Il remplace toute déduction de frais réels. Dès que vos dépenses dépassent 30 % des loyers, le régime réel devient plus favorable. Vous retranchez alors les charges déductibles des revenus fonciers poste par poste.
Le choix se matérialise dans la déclaration 2044, l’annexe des revenus fonciers. L’option pour le réel engage pour trois ans, d’où l’intérêt de chiffrer avant de cocher. Le détail des cases figure dans notre guide pour déclarer ses revenus fonciers.
En meublé de tourisme, un micro-BIC bien plus maigre
La location saisonnière meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, avec un abattement de 30 %. Un meublé classé ou une chambre d’hôtes garde 50 % d’abattement, dans la limite de 77 700 € de recettes.
Ces taux sont le résultat de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme. Avant elle, un non classé bénéficiait de 50 % et un classé de 71 %. Le classement, obtenu après visite d’un organisme accrédité, est devenu l’arbitrage central de la location saisonnière.
Dépasser 15 000 € de recettes avec un meublé non classé fait basculer d’office au régime réel, avec une comptabilité à tenir. Les communes peuvent par ailleurs imposer une déclaration en mairie et un numéro d’enregistrement avant toute mise en location, sous peine d’amende.
Le régime réel n’est pas une punition : amortissement du bien et déduction des charges effacent souvent tout impôt sur les loyers. Il coûte en revanche un expert-comptable et une vigilance annuelle.
Travaux et charges : ce qui est déductible, ce qui ne l’est pas
C’est la confusion la plus répandue chez les propriétaires de maisons de famille. Les dépenses d’entretien d’un logement que l’on n’exploite pas ne s’imputent sur aucun revenu. Une déduction suppose un revenu à diminuer.
Sans location, aucune charge n’est déductible
Toiture, chaudière, peintures, taxe foncière, intérêts du prêt : rien ne se déduit de votre revenu imposable si le bien reste à votre seul usage. La liste des travaux déductibles de l’impôt sur le revenu ne vaut que pour un logement mis en location.
Ces dépenses ne sont pas perdues pour autant. Les travaux d’amélioration et d’agrandissement s’ajoutent au prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value, sur justificatifs. À défaut de factures, un forfait de 15 % du prix d’achat s’applique après cinq ans de détention.
Les aides à la rénovation restent ouvertes
Trois mots à ne pas confondre. Une déduction diminue le revenu sur lequel l’impôt est calculé. Une réduction d’impôt s’impute sur l’impôt lui-même, et une prime est versée en argent. Les deux premières supposent un revenu locatif, la troisième non.
MaPrimeRénov’ est réservée aux résidences principales, occupées au moins huit mois par an. Les certificats d’économies d’énergie, financés par les fournisseurs, acceptent en revanche les résidences secondaires pour certains gestes d’isolation ou de chauffage. La TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique s’applique aussi, dès que le logement a plus de deux ans.
Vendre : la plus-value d’une résidence secondaire
L’exonération totale de plus-value vise la résidence principale, et elle seule. La vente d’une résidence secondaire est taxée, sauf ancienneté suffisante ou cas particulier. Le notaire calcule et verse l’impôt au moment de l’acte.
36,2 % au départ, puis un calendrier d’abattements
La plus-value est l’écart entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais. Elle supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Les abattements pour durée de détention démarrent après la cinquième année, à deux cadences différentes.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun | Aucun |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération | 9 % par an |
| 30 ans et plus | Exonération | Exonération |
Entre 22 et 30 ans de détention, la vente ne supporte donc plus que des prélèvements sociaux résiduels. C’est la zone où reporter la signature de quelques mois change nettement le net vendeur.
Les exonérations qui fonctionnent vraiment
Trois cas sortent la vente de l’impôt. La détention de plus de 22 ans, puis de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €, ce qui concerne surtout les parcelles et les caves. Et l’exonération de remploi, la moins connue des trois.
Cette dernière, prévue à l’article 150 U II 1° bis du CGI, exonère la première vente d’un logement autre que la résidence principale. Deux conditions. Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes. Et remployer le prix dans l’achat de sa résidence principale sous vingt-quatre mois. Seule la fraction effectivement remployée échappe à l’impôt.
Dernier point à anticiper. Une taxe additionnelle s’ajoute dès que la plus-value imposable dépasse 50 000 €, à un taux de 2 % à 6 %. Son barème frappe la totalité de la plus-value, et non la seule fraction au-delà du seuil. Un euro de trop coûte donc plusieurs centaines d’euros.
Un conseiller fait le point sur votre imposition et vous dit ce qui est réellement rentable dans votre cas.
Questions fréquentes
Paie-t-on la taxe d’habitation et la taxe foncière sur une résidence secondaire ?
Oui, les deux. La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier. La THRS pèse sur celui qui a la disposition du logement meublé à la même date. Le plus souvent, la même personne reçoit donc deux avis dans l’année, auxquels peut s’ajouter la majoration communale de 5 % à 60 %.
Faut-il déclarer sa résidence secondaire chaque année ?
Non, seulement en cas de changement. La déclaration d’occupation se dépose depuis votre espace particulier avant le 1er juillet, quand la situation du bien change. Un passage de la location à l’usage personnel, par exemple. L’absence de déclaration expose à une amende de 150 € par local.
Une résidence secondaire est-elle concernée par la taxe sur les logements vacants ?
Non, tant qu’elle est meublée et à votre disposition. Un logement vacant est un logement vide de meubles et inoccupé. La taxe sur la vacance des locaux d’habitation, qui remplace la TLV et la THLV au 1er janvier 2027, ne vise que ces logements. Un bien meublé reste dans le champ de la THRS.
Combien de temps garder le bien pour vendre sans impôt ?
22 ans pour effacer les 19 % d’impôt sur le revenu, 30 ans pour effacer les 17,2 % de prélèvements sociaux. La durée se compte de date à date entre l’acte d’achat et l’acte de vente, sans arrondi à l’année civile. Un acte signé quelques jours trop tôt fait perdre une année entière d’abattement.
Transformer la résidence secondaire en résidence principale réduit-il l’impôt ?
Oui, sur trois plans : plus de THRS, abattement de 30 % pour l’IFI, et exonération de plus-value à la revente. L’administration vérifie l’occupation effective et habituelle, pièces en main : factures d’énergie, adresse de la déclaration de revenus, scolarisation des enfants. Un changement de façade est redressé.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.