La loi Borloo n’accepte plus aucun nouvel investissement. Son volet neuf est clos depuis le 1er janvier 2010, et son volet ancien a laissé place au dispositif Loc’Avantages. Si vous cherchez « loi Borloo » aujourd’hui, deux cas se présentent : vous détenez encore un bien sous engagement, ou vous cherchez un dispositif équivalent toujours ouvert.
Ce guide traite les deux. Il sépare le Borloo neuf (un amortissement dans l’immobilier neuf) du Borloo ancien (une déduction via convention avec l’Anah), explique comment chacun fonctionnait, et indique par quoi les remplacer parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière encore actifs. Le tout en distinguant ce qui réduit l’impôt de ce qui réduit le revenu imposable, la confusion la plus fréquente sur le sujet.
Tous les dispositifs immobiliers encore ouverts, comparés selon votre profil.
Qu’est-ce que la loi Borloo ?
La loi Borloo n’est pas un dispositif unique. Le nom vient de la loi ENL (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006, portée par le ministre Jean-Louis Borloo. Cette loi a créé deux mécanismes distincts, souvent confondus, qui ne visent ni le même bien ni le même propriétaire.
Le Borloo neuf (dit « populaire ») concernait l’achat d’un logement neuf à louer : il offrait un amortissement. Le Borloo ancien concernait un logement existant loué via une convention avec l’Anah : il offrait une déduction sur les loyers. Le premier est clos depuis 2010, le second a été remplacé en 2017.
Le Borloo populaire (ou Borloo neuf)
Ce volet complétait le dispositif Robien recentré, un régime d’amortissement pour l’immobilier locatif neuf. Concrètement, un propriétaire qui achetait un logement neuf pour le louer pouvait amortir une partie de son prix, c’est-à-dire déduire chaque année une fraction du coût du bien de ses loyers déclarés, pour traduire fiscalement son usure.
En échange, le bailleur s’engageait à louer nu, sans meubles, pendant 9 ans, à un loyer plafonné dans le secteur intermédiaire (un cran sous le marché), à des locataires dont les revenus ne dépassaient pas certains plafonds. Le locataire ne pouvait être ni un ascendant ni un descendant du propriétaire.
Le Borloo ancien et la convention Anah
Ce volet ne reposait pas sur l’amortissement mais sur une déduction directe appliquée aux loyers. Le propriétaire signait une convention avec l’Anah (l’Agence nationale de l’habitat), qui fixait un loyer plafond et un engagement de location. En contrepartie, l’État retirait d’office un pourcentage des loyers avant le calcul de l’impôt.
Plus le loyer consenti était bas et social, plus la déduction grimpait. Ce dispositif s’adressait aux propriétaires d’un logement existant prêts à louer en dessous du marché, en échange d’un avantage fiscal proportionnel à leur effort.
Comment fonctionnait le Borloo neuf ?
Le cœur du Borloo neuf tenait dans un seul mot : l’amortissement. Le mécanisme était puissant sur le papier, mais étalé sur quinze ans et conditionné à un engagement long. Voici comment il se déroulait.
Un amortissement de 65 % sur 15 ans
Le propriétaire déduisait chaque année un pourcentage du prix d’achat de ses revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers qu’il déclarait après charges. Le rythme était dégressif et plafonné à 65 % du prix sur quinze ans au maximum.
| Période | Taux d’amortissement / an | Cumul |
|---|---|---|
| 7 premières années | 6 % | 42 % |
| 2 années suivantes | 4 % | 50 % (à 9 ans) |
| 2 périodes de 3 ans | 2,5 % | 65 % (à 15 ans) |
À cela s’ajoutait une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, c’est-à-dire un pourcentage retiré d’office des loyers avant impôt. La même logique de charge déductible se retrouve aujourd’hui dans le déficit foncier, qui joue lui aussi sur le revenu imposable plutôt que sur l’impôt.
Les conditions de location
L’avantage n’était jamais acquis sans contrepartie. Le logement devait être loué nu, en résidence principale, dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement. L’engagement initial portait sur 9 ans, prolongeable par périodes de 3 ans pour atteindre les 15 ans d’amortissement.
Les plafonds de loyers du Borloo se situaient environ 20 % sous ceux du Robien recentré, et les locataires devaient respecter des plafonds de ressources. Ces seuils, révisés chaque année et variables selon la zone, encadraient strictement la rentabilité réelle du montage.
Réduction d’impôt ou déduction ? La confusion à éviter
Beaucoup de sites parlent de « réduction fiscale Borloo ». C’est faux, et la nuance change tout. Une réduction d’impôt se soustrait de l’impôt que vous devez payer : 1 000 € de réduction, c’est 1 000 € de moins à régler. Une déduction se soustrait de votre revenu avant le calcul de l’impôt.
Le Borloo neuf relevait de la seconde catégorie. L’amortissement et la déduction de 30 % réduisaient le revenu foncier imposable, pas l’impôt directement. Son intérêt réel dépendait donc de votre tranche marginale d’imposition (le taux appliqué à votre dernière tranche de revenus) : plus elle était haute, plus l’économie était forte.
Sur les dispositifs immobiliers encore ouverts en 2026.
Le Borloo ancien et la déduction sur les loyers
Le Borloo ancien fonctionnait sur une mécanique plus simple à comprendre, mais plus exigeante sur le loyer. Tout reposait sur la convention signée avec l’Anah et sur le niveau de loyer consenti.
Les taux de déduction : 30 %, 60 %, 70 %
Le taux dépendait du loyer accepté. Un loyer intermédiaire ouvrait une déduction de 30 % sur les loyers. Un loyer social ou très social la portait à 60 %. Et si la gestion passait par un organisme agréé, en intermédiation locative, la déduction atteignait 70 %.
Un exemple parle mieux qu’un taux. Sur 13 000 € de loyers annuels, une déduction de 60 % ne laissait imposables que 5 200 €. Le bailleur acceptait un loyer plus bas, mais une part importante de ce qu’il percevait échappait à l’impôt. L’engagement courait sur 6 ans, ou 9 ans avec travaux subventionnés par l’Anah.
De Borloo ancien à Loc’Avantages
Le Borloo ancien n’a pas disparu sans héritier. Depuis le 1er février 2017, le dispositif Cosse, ou « Louer abordable », l’a remplacé. Puis la loi de finances pour 2022 a transformé Cosse en une réduction d’impôt baptisée Loc’Avantages, codifiée à l’article 199 tricies du Code général des impôts.
La philosophie reste celle du Borloo ancien : louer sous le marché à des ménages modestes, contre un avantage fiscal. Pour rénover un bien ancien avant de le louer, le dispositif Denormandie peut aussi prendre le relais dans les villes éligibles.
Loc’Avantages, héritier direct du Borloo ancien, reste ouvert : les conventions Anah peuvent être enregistrées jusqu’au 31 décembre 2027. Différence majeure : il donne désormais une réduction d’impôt directe, et non plus une simple déduction sur les loyers.
La loi Borloo en 2026 : que reste-t-il ?
Pour un propriétaire d’aujourd’hui, la question n’est plus « comment investir en Borloo » mais « que faire de mon engagement » ou « par quoi le remplacer ». Les deux réponses sont nettes.
Plus aucun investissement possible
Le Borloo neuf est fermé : seuls les biens dont l’acte authentique a été signé avant le 1er janvier 2010 en bénéficient encore. Comme l’amortissement court au maximum 15 ans, le dernier d’entre eux s’est éteint au plus tard le 31 décembre 2024. En 2026, aucun amortissement Borloo neuf n’est donc encore en cours.
Les seuls engagements toujours actifs sont des conventions Borloo ancien ou Cosse non arrivées à terme. Pour ces propriétaires, l’obligation de loyer plafonné continue jusqu’à la fin de la convention.
Si un engagement est encore en cours et que vous rompez la location ou revendez avant son terme, l’administration réintègre tous les amortissements ou déductions déjà obtenus dans votre revenu de l’année. Vous remboursez l’avantage, sauf cas de force majeure prévus par le CGI.
Par quoi remplacer la loi Borloo aujourd’hui ?
Tout dépend de la logique que vous cherchiez. Pour reproduire l’amortissement dans le neuf, le dispositif Jeanbrun a pris la suite du Pinel, lui-même clos depuis fin 2024. Pour reproduire la déduction sociale dans l’ancien, Loc’Avantages reste la voie directe.
- Amortissement annuel du bien neuf
- Statut du bailleur privé encadré
- Réservé au neuf et à des conditions strictes
- Réduction d’impôt jusqu’à 65 % des loyers
- Logement ancien éligible, ouvert jusqu’en 2027
- Loyers plafonnés sous le marché
Le choix se joue donc moins sur la « meilleure » loi que sur votre situation : un bien neuf à acquérir, ou un logement ancien que vous acceptez de louer abordable. Dans les deux cas, l’esprit du Borloo, soutenir le logement intermédiaire ou social contre un avantage fiscal, reste vivant sous d’autres noms.
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Questions fréquentes
La loi Borloo existe-t-elle encore en 2026 ?
Non. Le Borloo neuf est clos depuis le 1er janvier 2010 et ses derniers amortissements se sont éteints fin 2024. Le Borloo ancien a été remplacé par Cosse en 2017, puis par Loc’Avantages. Aucun nouvel investissement Borloo n’est possible.
Quelle est la différence entre Borloo neuf et Borloo ancien ?
Le Borloo neuf visait l’achat d’un logement neuf à louer et reposait sur un amortissement, jusqu’à 65 % du prix sur 15 ans. Le Borloo ancien visait un logement existant loué via une convention Anah et donnait une déduction de 30 à 70 % sur les loyers.
La loi Borloo donnait-elle une réduction d’impôt ?
Non, et c’est une erreur courante. Le Borloo jouait par déduction et amortissement : il réduisait le revenu imposable, pas l’impôt à payer directement. Son intérêt augmentait donc avec la tranche d’imposition du propriétaire. C’est son héritier Loc’Avantages qui donne, lui, une vraie réduction d’impôt.
Par quoi la loi Borloo a-t-elle été remplacée ?
Le Borloo neuf a été remplacé par le Scellier, puis le Pinel, puis le Jeanbrun pour le neuf. Le Borloo ancien a été remplacé par Cosse en 2017, devenu Loc’Avantages en 2022, ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.
Que se passe-t-il si je revends un bien sous engagement Borloo ?
Si la convention ou l’engagement de location n’est pas arrivé à terme, la revente entraîne la remise en cause de l’avantage. Les amortissements ou déductions déjà obtenus sont réintégrés dans votre revenu imposable, sauf cas de force majeure comme une invalidité ou un licenciement.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.