Le dispositif Jeanbrun est le nouveau régime de défiscalisation immobilière qui a succédé au Pinel, fermé depuis le 31 décembre 2024. Adopté par la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et applicable jusqu’au 31 décembre 2028, il change complètement de logique. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire, le Jeanbrun repose sur l’amortissement du bien, c’est-à-dire la déduction chaque année d’une fraction de sa valeur, comme une usure comptable, qui vient réduire le revenu imposable. Ce mécanisme, jusqu’ici réservé à la location meublée, s’ouvre pour la première fois à la location nue. Voici comment il fonctionne, ce qu’il rapporte et le piège que personne ne montre.
Le dispositif Jeanbrun en clair : ce qui remplace le Pinel
Le Jeanbrun porte le nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement. Son nom officiel est le statut du bailleur privé. Il s’inscrit dans le plan « Relance logement », censé soutenir la construction après l’effondrement de l’investissement locatif post-Pinel.
Vous achetez un logement, vous le louez nu pendant 9 ans à un loyer plafonné, et en échange vous déduisez chaque année une part de sa valeur de vos revenus, ce qui efface l’impôt sur vos loyers et parfois au-delà.
Un amortissement, pas une réduction d’impôt
C’est la différence la plus importante, et celle qui trompe le plus de monde. Une réduction d’impôt se soustrait directement de l’impôt que vous devez. Une déduction, elle, se soustrait de votre revenu avant le calcul de l’impôt. Le Pinel donnait une réduction. Le Jeanbrun donne une déduction.
Concrètement, l’amortissement Jeanbrun vient diminuer vos revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers nets que vous percevez en location nue. Ces loyers sont normalement imposés à votre tranche d’imposition plus les prélèvements sociaux. En les effaçant, vous ne payez plus d’impôt dessus. Et si la déduction dépasse vos loyers, elle crée un déficit foncier imputable sur le reste de vos revenus.
Conséquence directe : l’intérêt du Jeanbrun dépend entièrement de votre TMI (tranche marginale d’imposition, le taux qui frappe votre dernière tranche de revenus). Plus elle est haute, plus chaque euro déduit vous rapporte. À 11 % de TMI, le dispositif est faible. À 41 %, il devient un vrai levier.
Pourquoi le Jeanbrun succède au Pinel
Le Pinel coûtait cher à l’État pour un effet jugé décevant sur la construction. Le gouvernement a voulu un mécanisme qui récompense la détention longue et la mise en location à loyer modéré, plutôt qu’un cadeau fiscal calculé une fois pour toutes sur le prix d’achat. Le Jeanbrun aligne donc la location nue sur la logique de la location meublée, où l’amortissement existe depuis longtemps.
Si vous découvrez la fiscalité immobilière, ce dispositif n’est qu’une option parmi d’autres. Pour replacer le Jeanbrun dans le paysage complet, notre guide de la défiscalisation immobilière recense tous les régimes encore ouverts en 2026 et leurs logiques respectives.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun
L’amortissement porte sur la valeur du bâti, c’est-à-dire la construction seule, sans le terrain qui ne s’use pas. Le taux dépend de votre engagement de loyer : plus le loyer est bas par rapport au marché, plus le taux est élevé.
Les taux d’amortissement selon le type de logement
Le dispositif distingue trois niveaux de loyer : intermédiaire, social et très social. Chacun ouvre un taux d’amortissement et un plafond annuel différents. Dans le neuf, les taux sont plus généreux que dans l’ancien rénové, où ils restent sous réserve des décrets d’application.
| Type de location | Neuf (collectif) | Ancien rénové | Plafond / an |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Attention à un point que beaucoup ignorent : le plafond annuel s’apprécie au niveau du foyer fiscal, pas par logement. Si vous détenez plusieurs biens Jeanbrun, vous partagez la même enveloppe. Concrètement, le plafond de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il est majoré de 2 000 € si au moins la moitié des revenus des logements amortis provient de locations au niveau social, et de 4 000 € pour le niveau très social, d’où le plafond de 12 000 € du tableau. Le détail des taux et de leur calcul est traité dans notre page dédiée à l’amortissement Jeanbrun et au déficit foncier.
Sur quelle durée et quel montant total
Vous pouvez amortir jusqu’à environ 80 % du prix d’acquisition du bâti sur la durée. Sur un logement neuf collectif acheté 300 000 €, cela représente une base amortissable d’environ 240 000 €, étalée année après année dans la limite du plafond annuel applicable. Le calcul part du prix d’acquisition net de frais, diminué de 20 % forfaitaires pour la part du terrain. Dans l’ancien, le montant des travaux de réhabilitation s’ajoute à la base. L’amortissement ne s’arrête pas au bout des 9 ans : il se poursuit tant que le bien génère des revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix.
L’amortissement n’est pas le seul levier. Vous déduisez aussi vos charges classiques : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux d’entretien. L’amortissement s’ajoute à ces déductions pour creuser le résultat foncier, parfois jusqu’au déficit.
Le déficit foncier imputable sur le revenu global
Quand vos déductions dépassent vos loyers, le résultat foncier devient négatif. Ce déficit foncier s’impute alors sur votre revenu global, c’est-à-dire l’ensemble de vos revenus imposables, salaires compris, dans la limite de 10 700 € par an. C’est ce qui rend le Jeanbrun attractif même pour un salarié sans autre bien locatif.
Deux précisions évitent les mauvaises surprises. Seule la part du déficit hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global, et le reliquat reste reportable sur le revenu global pendant 6 ans. L’excédent au-delà de 10 700 € et la part liée aux intérêts s’imputent, eux, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La limite passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D, au plus tard le 31 décembre 2027. Voir notre page sur le déficit foncier majoré.
Une nuance technique mais utile : les prélèvements sociaux de 17,2 % (la CSG-CRDS et taxes assimilées sur les revenus du patrimoine) frappent les revenus fonciers positifs, mais pas le déficit imputé sur le revenu global. L’économie n’est donc pas la même selon que vous effacez un revenu existant ou que vous créez un déficit.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
Les conditions pour en bénéficier
Le Jeanbrun n’est pas un cadeau sans contrepartie. L’engagement est long et les contraintes de location réelles. Les négliger fait perdre l’avantage de façon rétroactive.
Engagement de location et plafonds
Le bien doit être loué nu, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum et de façon continue. La location saisonnière ou meublée est exclue. Vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources, c’est-à-dire des limites maximales sur le loyer pratiqué et sur les revenus du locataire.
Pour le loyer intermédiaire, ces plafonds reprennent le référentiel du zonage ABC, comme sous le Pinel. Pour les loyers social et très social, ils s’alignent sur ceux de Loc’Avantages et sont fixés par arrêté. Le barème complet est détaillé dans notre page sur les plafonds de loyers et de ressources Jeanbrun.
Pour le niveau intermédiaire, voici les plafonds de loyer mensuel au m², charges non comprises, publiés pour un bail signé en 2026. Une surface de 50 m² en zone B1 est ainsi plafonnée à 590 € par mois (11,80 € × 50).
| Zone | Plafond 2025 | Plafond 2026 |
|---|---|---|
| A bis | 19,55 € | 19,71 € |
| A | 14,49 € | 14,64 € |
| B1 | 11,68 € | 11,80 € |
| B2 et C (sur agrément) | 10,15 € | 10,26 € |
Côté locataire, le plafond de ressources intermédiaire (revenu fiscal de référence 2024) est, en zone B1, de 36 144 € pour une personne seule et de 48 268 € pour un couple. Il monte à 44 344 € et 66 276 € en zones A bis et A, et descend à 32 530 € et 43 439 € en zones B2 et C. Le locataire ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu’au 2ᵉ degré. La location doit démarrer dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble, ou suivant l’acquisition si elle est postérieure.
Neuf, ancien, DPE : quels biens sont éligibles
Dans le neuf, seuls les logements en immeuble collectif sont éligibles, généralement achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, l’achat sur plan). La maison individuelle est exclue. L’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date retenue étant celle de la signature de l’acte notarié (fiche service-public.gouv.fr). Le logement peut aussi être construit par vous-même. Il doit se situer en France, métropole ou départements d’outre-mer.
Dans l’ancien, le bien n’est éligible qu’au prix d’une rénovation lourde : des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec à l’arrivée un DPE (diagnostic de performance énergétique, la note de A à G d’un logement) de niveau A ou B. Les conditions précises sont réunies sur notre fiche DPE et performance énergétique en Jeanbrun, et le cas particulier du bâti rénové sur la page Jeanbrun dans l’ancien.
Le Jeanbrun n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt de la loi Denormandie pour un même logement. Il reste en revanche compatible avec le déficit foncier renforcé à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, jusqu’en 2027, et il échappe au plafonnement global des niches fiscales.
Avant de signer, vérifiez chaque condition une à une. La liste exhaustive figure sur notre page conditions du dispositif Jeanbrun, car une seule contrainte non respectée suffit à faire tomber l’avantage.
Qui peut en bénéficier et comment opter
Le régime vise les contribuables dont les loyers sont imposés en revenus fonciers. Il exclut les nus-propriétaires et les usufruitiers. Les non-résidents fiscaux peuvent en profiter si leurs revenus fonciers sont imposables en France. L’option pour l’amortissement exclut le micro-foncier : vous déclarez au régime réel, sur la déclaration 2044.
L’option se fait lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition, si elle est postérieure. L’engagement de location est joint à cette déclaration. L’option est irrévocable pour le logement concerné : réfléchissez avant de cocher.
Une réserve de calendrier : la fiche service-public.gouv.fr, datée du 21 juillet 2026, signale qu’un projet de loi sur la relance et la décentralisation du logement est en discussion au Parlement et que les conditions pourraient évoluer. Vérifiez l’état du texte à la date de votre acte.
Combien rapporte vraiment le Jeanbrun ?
Les promoteurs avancent des économies spectaculaires. La réalité dépend de votre TMI, de vos charges réelles et de votre horizon de détention. Voici un cas volontairement simple et honnête.
Cas chiffré : un appartement neuf en loyer intermédiaire
Vous achetez un appartement neuf collectif 220 000 €, dont environ 176 000 € de bâti amortissable. Au taux intermédiaire de 3,5 %, vous déduisez 6 160 € par an, sous le plafond de 8 000 €.
Si cet amortissement efface 6 160 € de loyers nets qui auraient été taxés, l’économie atteint environ 2 900 € par an pour un foyer à TMI 30 % (TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux). À TMI 41 %, elle grimpe vers 3 580 € par an. Sur 9 ans, cela représente entre 26 000 et 32 000 € d’impôt évité.
Ces chiffres restent indicatifs. Ils supposent que vos revenus fonciers absorbent l’amortissement. Au-delà, le surplus crée un déficit qui n’économise que votre TMI, pas les prélèvements sociaux. Pour chiffrer votre propre situation, passez par le simulateur Jeanbrun.
Le piège de la revente : l’amortissement réintégré
Voici le point que les pages commerciales oublient. L’amortissement que vous déduisez pendant la détention n’est pas un cadeau définitif. À la revente, il est en grande partie réintégré dans le calcul de la plus-value, c’est-à-dire le gain entre prix de vente et prix d’achat. Réintégrer signifie réajouter au calcul ce qui avait été déduit.
Selon la fiche service-public.gouv.fr, en cas de revente le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits : la plus-value est calculée comme si vous aviez payé le bien moins cher. Pour le LMNP, la réintégration des amortissements à la revente est actée depuis la réforme Le Meur (art. 150 VB III du CGI, loi de finances 2025). Intégrez-la dans tous vos calculs.
La plus-value suit ensuite le régime des particuliers, avec exonération d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Autrement dit, le Jeanbrun récompense la détention très longue. Une revente rapide reprend une partie de l’avantage gagné. Et rompre l’engagement avant les 9 ans (revente, loyer dépassé, bail non conforme) fait réintégrer les amortissements déjà déduits dans le revenu foncier de l’année de la remise en cause.
Calcul posé : ce que la revente reprend après 9 ans
Reprenons l’appartement à 220 000 € et ses 6 160 € d’amortissement annuel. Après 9 ans, vous avez déduit 55 440 € (6 160 × 9). Si vous revendez à ce moment, ce montant s’ajoute à la plus-value imposable. Avec 9 ans de détention, l’abattement est de 24 % sur l’impôt (4 années de 6 %, de la 6ᵉ à la 9ᵉ) et de 6,6 % sur les prélèvements sociaux (4 années de 1,65 %).
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Amortissements déduits | 6 160 € × 9 ans | 55 440 € |
| Impôt sur la plus-value ajoutée | 55 440 € × (1 − 24 %) × 19 % | ≈ 8 000 € |
| Prélèvements sociaux | 55 440 € × (1 − 6,6 %) × 17,2 % | ≈ 8 900 € |
| Total repris à la revente | ≈ 16 900 € | |
| Impôt évité pendant 9 ans (TMI 30 %) | 55 440 € × (30 % + 17,2 %) | ≈ 26 200 € |
| Gain net | 26 200 € − 16 900 € | ≈ 9 300 € |
Ce calcul suppose une revente au prix d’achat, sans surtaxe sur plus-value élevée (qui s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable) et un amortissement entièrement imputé sur des loyers taxés. À TMI 41 %, l’impôt évité monte à environ 32 300 €, le gain net à environ 15 400 €. Si vous conservez le bien 22 ans, l’impôt sur la plus-value disparaît et seuls les prélèvements sociaux (environ 6 900 €) subsistent, d’où l’intérêt de la détention longue. Le barème d’abattement est détaillé sur notre page abattement pour durée de détention.
Jeanbrun, Pinel ou LMNP : que choisir ?
Le Pinel étant clos, le vrai arbitrage se joue entre la location nue amortie en Jeanbrun et la location meublée au régime réel (LMNP). Les deux amortissent, mais ne s’adressent pas au même investisseur.
- Amortissement du bien et du mobilier
- Aucun plafond de loyer, pas d’engagement de durée
- Gestion plus lourde (meublé, rotation)
- Réintégration en plus-value depuis 2025
- Déficit imputable sur le revenu global (10 700 €)
- Gestion simple en location nue
- Loyers plafonnés, engagement de 9 ans
- Neuf collectif ou ancien lourdement rénové
Jeanbrun ou LMNP au réel
Le Jeanbrun convient au contribuable fortement imposé qui vise le long terme et accepte des loyers encadrés en échange d’une gestion simple. Le LMNP garde l’avantage de la souplesse : pas de plafond de loyer, pas d’engagement, liberté du meublé. Le comparatif chiffré avec l’ancien Pinel est détaillé sur notre page Jeanbrun ou Pinel.
Quand le Jeanbrun ne vaut pas le coup
À TMI 11 %, l’économie est trop faible pour justifier des loyers plafonnés et un engagement de 9 ans. Si votre objectif est de rénover un bien ancien pour le revendre, le déficit foncier classique est souvent plus souple et sans engagement de durée. Pour un centre-ville historique, la loi Malraux, la loi Denormandie ou la loi Monuments historiques répondent à des logiques différentes.
Le bon réflexe : ne jamais choisir un dispositif d’abord, puis chercher un bien. Choisissez le bien et la zone d’abord, puis le régime fiscal qui colle à votre situation et à votre horizon.
Prix au mètre carré, loyer plafonné, revente : un conseiller vérifie que l’opération tient sans l’avantage fiscal.
Sources officielles
| Source | Ce qu’elle établit | Lien |
|---|---|---|
| service-public.gouv.fr, fiche F39735 | Période du 21/02/2026 au 31/12/2028, taux, plafonds, loyers, option irrévocable, minoration à la revente | Fiche Jeanbrun |
| service-public.gouv.fr, fiche F10864 | Impôt de 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, abattements pour durée de détention | Plus-value immobilière |
| ecologie.gouv.fr | Plan Relance logement, déduction de 12 000 € par an, déficit imputable de 10 700 € | Relance logement |
| ANIL, ADIL 44 | Biens éligibles, DPE A ou B, déficit à 21 400 € prorogé jusqu’en 2027 | Présentation du dispositif |
| impots.gouv.fr | Déclaration 2044 des revenus fonciers au régime réel | Formulaire 2044 (2026) |
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il vraiment le Pinel ?
Oui. Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024. Le Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026, lui succède avec une logique différente : un amortissement déductible du revenu, et non plus une réduction d’impôt forfaitaire.
Peut-on imputer l’amortissement Jeanbrun sur ses salaires ?
Indirectement, oui. L’amortissement réduit d’abord vos revenus fonciers. S’il crée un déficit, celui-ci s’impute sur votre revenu global, salaires compris, dans la limite de 10 700 € par an. C’est l’une des grandes nouveautés du dispositif.
Une maison individuelle est-elle éligible au Jeanbrun ?
Non, d’après la fiche service-public.gouv.fr : seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif sont éligibles, dans le neuf comme dans l’ancien. Dans l’ancien, il faut en outre au moins 30 % de travaux et un DPE A ou B après travaux.
Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ?
Vous perdez l’avantage fiscal. L’engagement de location de 9 ans est une condition de fond. En cas de non-respect, les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans votre revenu foncier de l’année de la remise en cause.
Le Jeanbrun entre-t-il dans le plafond des niches fiscales ?
Non. Le plafonnement global des niches à 10 000 € par an vise les réductions et crédits d’impôt. Le Jeanbrun étant une déduction du revenu, et non une réduction d’impôt, il échappe à ce plafond.
Peut-on louer le logement Jeanbrun à un proche ?
Non. Le locataire ne peut pas être membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu’au 2ᵉ degré inclus.
Peut-on renoncer à l’option pour l’amortissement ?
Non, l’option est irrévocable pour le logement concerné. Elle exclut aussi le micro-foncier : la déclaration se fait au régime réel.
Combien l’amortissement est-il repris à la revente ?
Le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value. Dans notre exemple, après 9 ans à TMI 30 %, environ 16 900 € sont repris pour 26 200 € d’impôt évité.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Certains paramètres du dispositif Jeanbrun restent soumis à décrets d’application. Consultez un professionnel avant tout investissement.