Vous vendez un appartement locatif, une résidence secondaire ou un terrain avec un gain : l’État prélève jusqu’à 36,2 % de ce gain. Ce taux fond pourtant avec le temps. C’est le rôle de l’abattement pour durée de détention : chaque année où vous gardez le bien efface une fraction de la plus-value, dès la sixième année.
Il fonctionne sur deux barèmes séparés, qui n’avancent pas au même rythme. L’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Cette page détaille les taux année par année, le calcul sur un exemple et les cas où attendre ne rapporte rien. Le cadre général, du prix d’acquisition aux exonérations, est présenté dans notre dossier sur les plus-values immobilières : calcul et exonérations 2026.
Comment fonctionne l’abattement pour durée de détention ?
Une plus-value immobilière, c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat corrigé de certains frais. Elle supporte deux prélèvements distincts. Chacun a son propre abattement. Celui de l’impôt est fixé par l’article 150 VC du Code général des impôts, celui des prélèvements sociaux par le Code de la sécurité sociale.
Deux barèmes : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Le premier prélèvement est l’impôt sur le revenu, au taux fixe de 19 %. Il ne dépend pas de votre tranche d’imposition. Le second regroupe les prélèvements sociaux, des contributions qui financent la Sécurité sociale, au taux de 17,2 %. Les deux s’additionnent, d’où les 36,2 % d’un vendeur pressé.
Un abattement est une réduction appliquée à la plus-value avant de calculer l’impôt. Pour l’impôt sur le revenu, il vaut 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e. Pour les prélèvements sociaux, il vaut 1,65 % par an de la 6e à la 21e année et 1,60 % la 22e. Il passe ensuite à 9 % par an de la 23e à la 30e.
La conséquence pratique surprend souvent. Après 22 ans, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux restent dus sur 72 % de la plus-value. Le barème social rattrape son retard seulement entre la 23e et la 30e année. Les cinq premières années ne donnent droit à aucun abattement : une revente avant le sixième anniversaire est taxée plein pot.
Un point rassure les vendeurs en 2026. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du capital à 10,6 %. Les prélèvements sociaux y atteignent 18,6 %. Les plus-values immobilières sont restées hors de cette hausse : leur taux reste à 17,2 %, dont 9,2 % de CSG.
Comment se compte la durée de détention
La durée se compte par périodes de douze mois, de date à date. Le point de départ est la date de l’acte notarié d’achat. Le point d’arrivée est la date de l’acte de vente définitif, pas celle du compromis. Un bien acheté le 15 mars 2010 atteint ses 16 années pleines le 15 mars 2026. Vendu le 14 mars, il n’en compte que 15.
Ce décalage d’un jour peut coûter cher. Entre 15 et 16 ans, l’abattement passe de 60 % à 66 % côté impôt. Sur une plus-value de 100 000 €, la différence d’impôt dépasse 1 400 €. Avant de fixer la date de signature avec le notaire, vérifiez donc la date exacte de votre acte d’achat.
Plusieurs situations déplacent le point de départ. Pour un bien reçu par succession, la durée court à partir du décès. Pour une donation, elle court à partir de l’acte de donation, et non de l’achat par le donateur. Pour un achat sur plan, appelé VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la date retenue est celle de l’acte notarié. La livraison ne compte pas.
Tableau des abattements année par année
Les taux annuels sont faciles à retenir, mais c’est le cumul qui compte au moment de la vente. Le tableau ci-dessous donne l’abattement total atteint selon le nombre d’années pleines de détention, pour chacun des deux prélèvements.
L’abattement cumulé selon la durée
| Années pleines de détention | Abattement impôt (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 21 ans | 96 % | 26,40 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 28 ans | 100 % | 82 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Pour une durée absente du tableau, le calcul est simple. Côté impôt, retirez 5 au nombre d’années et multipliez par 6 %, jusqu’à 21 ans. Côté social, multipliez ces mêmes années par 1,65 %. À partir de la 23e année, ajoutez 9 % par année supplémentaire au plancher de 28 %. Treize ans de détention donnent ainsi 48 % et 13,20 %.
Ce que coûte vraiment chaque année de détention
Le taux global payé sur la plus-value baisse par paliers. Il vaut 36,2 % jusqu’à 5 ans, environ 29,1 % à 10 ans, 22 % à 15 ans et 14,8 % à 20 ans. Il tombe à 12,4 % à 22 ans, puis 7,7 % à 25 ans. Le calcul additionne 19 % de la part non abattue côté impôt et 17,2 % de la part non abattue côté social.
Une nuance échappe à la plupart des simulateurs. Entre la 6e et la 21e année, chaque année gagnée efface environ 1,42 % de la plus-value en impôt. Entre la 23e et la 30e, chaque année efface 1,55 %, car le barème social accélère à 9 %. Les dernières années, réputées sans enjeu, rapportent donc un peu plus que les précédentes.
La 22e année est la seule à rapporter moins : environ 1,03 % de la plus-value. Sur un gain de 80 000 €, une année de plus au milieu de la courbe économise donc autour de 1 140 €. Ce chiffre sert de repère pour juger si attendre vaut le coût de détention du bien.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
Calculer l’impôt sur une plus-value après abattement
Le calcul suit toujours le même ordre : plus-value brute, puis abattements, puis taux. Prenons un cas courant. Un appartement loué nu a été acheté 200 000 € en 2008. Il se vend 320 000 € en 2026, après 18 années pleines.
Étape 1 : la plus-value brute et les forfaits
Le prix d’achat peut être majoré de deux forfaits. Les frais d’acquisition, comme les droits de mutation et les émoluments du notaire, sont retenus pour 7,5 % du prix sans justificatif. Les travaux sont retenus pour 15 % du prix, sans facture, dès que le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Dans notre exemple, le prix corrigé atteint 245 000 € : 200 000 € de prix, 15 000 € de frais et 30 000 € de travaux. La plus-value brute vaut donc 320 000 € moins 245 000 €, soit 75 000 €. Les abattements s’appliquent à ce montant, jamais au prix de vente. Le forfait de 7,5 % ne joue pas pour un bien reçu par donation ou succession : seuls les frais réels payés lors de la transmission sont alors retenus.
Étape 2 : appliquer les deux abattements
Avec 18 années pleines, le vendeur compte 13 années au-delà de la cinquième. L’abattement atteint 78 % pour l’impôt et 21,45 % pour les prélèvements sociaux. Il reste 16 500 € imposables à l’impôt, soit 3 135 €. Il reste 58 912 € soumis aux prélèvements sociaux, soit 10 133 €. L’addition s’élève à 13 268 €, contre 27 150 € sans abattement.
Impôt total = plus-value brute × (1 − abattement impôt) × 19 % + plus-value brute × (1 − abattement social) × 17,2 %. Les deux bases diffèrent toujours avant 30 ans : ne calculez jamais un seul abattement pour les deux taux.
Le notaire calcule et paie cet impôt au moment de la vente, sur le prix qu’il reverse. Sur sa déclaration de revenus, le vendeur reporte seulement le montant de la plus-value. Il sert au calcul du revenu fiscal de référence.
La surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value
Une taxe supplémentaire, prévue à l’article 1609 nonies G du CGI, frappe les plus-values imposables de plus de 50 000 €. Son taux va de 2 % à 6 % selon le montant, avec un lissage près de chaque seuil. Elle se calcule sur la plus-value après l’abattement de l’impôt sur le revenu, pas sur le gain brut. Les terrains à bâtir en sont exclus.
L’abattement fait donc sortir de la surtaxe sans qu’on y pense. Une plus-value brute de 200 000 € détenue 10 ans laisse 140 000 € imposables, taxés à 3 %, soit 4 200 € de surtaxe. À 15 ans, la base tombe à 80 000 € et la surtaxe à 1 600 €. À 18 ans, la base passe à 44 000 € et la surtaxe disparaît.
Vendre maintenant ou attendre l’abattement ?
L’abattement pousse à garder le bien. Ce réflexe est parfois juste, parfois coûteux. La bonne décision compare l’impôt évité avec ce que coûte une année de détention en plus : taxe foncière, travaux, vacance locative et risque de baisse du prix.
Les seuils qui justifient d’attendre
Trois seuils méritent qu’on décale une vente de quelques mois. Le cinquième anniversaire ouvre le forfait travaux de 15 % et le sixième déclenche le premier abattement. Le 22e anniversaire efface l’impôt sur le revenu et toute surtaxe. Le 30e efface les prélèvements sociaux. Si l’un de ces seuils tombe dans l’année, attendre la date anniversaire de l’acte se justifie presque toujours.
Le cas le plus rentable concerne les grosses plus-values proches d’un seuil de surtaxe. Rester une année de plus peut alors faire baisser à la fois l’impôt, les prélèvements sociaux et le taux de surtaxe. Sur une plus-value de 300 000 €, le gain d’une année se compte en milliers d’euros.
Les cas où attendre ne vaut pas le coup
Au milieu de la courbe, une année ne rapporte qu’environ 1,42 % de la plus-value. Sur un gain de 40 000 €, cela représente 570 €. Une baisse du prix de 1 % sur un bien à 250 000 € efface déjà 2 500 €. Un marché local orienté à la baisse rend donc la patience perdante, même avec l’abattement.
Un amendement adopté par l’Assemblée le 3 novembre 2025 ramenait l’exonération d’impôt de 22 à 17 ans. Il n’a pas été repris dans la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026. Les durées de 22 et 30 ans restent la règle : ne calez pas une vente sur un projet non voté.
Un dernier piège concerne la trésorerie. Garder un bien pour l’abattement immobilise un capital qui pourrait rembourser un crédit plus cher ou financer un autre projet. L’impôt évité doit être comparé au rendement de cet argent sur la même période, et pas seulement au loyer perçu.
Location meublée, terrains, résidence principale : ce qui change
En location meublée non professionnelle au régime réel, la loi de finances pour 2025 oblige à réintégrer les amortissements déduits. Le prix d’achat est diminué de ces amortissements, ce qui gonfle la plus-value. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite normalement. Le détail du calcul figure dans notre page sur la plus-value en LMNP.
Les terrains à bâtir suivent le même barème que les logements depuis le 1er septembre 2014. L’abattement exceptionnel qui favorisait certaines ventes en zone tendue a pris fin en 2022. Il ne s’applique plus à aucune vente signée aujourd’hui.
La résidence principale, elle, n’a pas besoin d’abattement : sa vente est exonérée quelle que soit la durée de détention. Le logement doit être votre habitation habituelle au jour de la vente. Les conditions précises sont détaillées dans notre page sur l’exonération de plus-value sur la résidence principale.
Avant de choisir une date de vente, faites chiffrer les deux scénarios avec les dates exactes des actes. Un écart de quelques mois suffit parfois à changer le résultat de plusieurs milliers d’euros.
Un conseiller fait le point sur votre imposition et vous dit ce qui est réellement rentable dans votre cas.
Questions fréquentes
Au bout de combien d’années une plus-value immobilière est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention, la plus-value n’est plus soumise à l’impôt sur le revenu de 19 %. Elle reste soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 % jusqu’à 30 ans. L’exonération totale est donc acquise au bout de 30 années pleines, comptées de date à date entre l’acte d’achat et l’acte de vente.
Quel est l’abattement après 10 ans de détention ?
Après 10 années pleines, l’abattement atteint 30 % pour l’impôt sur le revenu et 8,25 % pour les prélèvements sociaux. Sur une plus-value de 50 000 €, l’impôt porte sur 35 000 € et les prélèvements sociaux sur 45 875 €. Le total à payer s’élève à environ 14 540 €, soit un taux effectif proche de 29 %.
La durée de détention part-elle du compromis ou de l’acte authentique ?
Elle part de l’acte authentique d’achat, signé chez le notaire, et s’arrête à l’acte authentique de vente. Les dates des compromis ne comptent pas. Signer l’acte de vente quelques jours après la date anniversaire de l’achat peut faire gagner une année d’abattement entière.
Comment se calcule la durée pour un bien hérité ou reçu en donation ?
Pour un bien hérité, la durée court à partir de la date du décès. Pour une donation, elle court à partir de la date de l’acte de donation. Les années de détention du défunt ou du donateur ne se transmettent pas. Le prix d’acquisition retenu est alors la valeur déclarée dans l’acte de succession ou de donation.
L’abattement pour durée de détention s’applique-t-il à la surtaxe ?
Oui, indirectement. La surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € se calcule sur le montant imposable après l’abattement de l’impôt sur le revenu. Chaque année de détention réduit donc sa base. Elle disparaît au plus tard après 22 ans, quand la plus-value imposable à l’impôt tombe à zéro.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.