Depuis le 15 février 2025, la revente d’un logement loué meublé au régime réel ne se calcule plus comme avant. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a inséré un III dans l’article 150 VB du Code général des impôts. Les amortissements déduits pendant la location viennent désormais diminuer le prix d’achat retenu pour le calcul du gain imposable.
Sur un appartement détenu douze ans, l’impôt peut être multiplié par deux ou par trois. La plus-value d’un LMNP reste pourtant imposée comme celle d’un particulier, jamais comme un bénéfice professionnel. Les abattements pour durée de détention continuent donc de s’appliquer. Ils finissent même par effacer entièrement l’effet de la réforme.
Le calcul se joue sur quatre variables : le prix de vente, le prix d’achat corrigé, les amortissements cumulés et le nombre d’années de détention. La dernière pèse plus lourd que les trois autres réunies.
Ce que déclenche vraiment la vente d’un bien en LMNP
Vendre un meublé n’est pas une clôture comptable ordinaire. L’administration traite le vendeur comme un particulier, avec un impôt calculé et prélevé le jour de la signature chez le notaire. Cette qualification commande tout le reste du calcul.
La plus-value est l’écart entre ce que vous encaissez à la vente et ce que le bien vous a coûté, frais et travaux compris. En location meublée non professionnelle, elle suit les règles des particuliers. Le taux est fixe à 19 %, les abattements grandissent chaque année, et l’exonération devient complète après 30 ans de détention.
Le régime des particuliers, pas celui des entreprises
La cession d’un meublé loué à titre non professionnel relève des articles 150 U à 150 VH du CGI. Ce sont les règles de la résidence secondaire. Le vendeur ne dépose aucune liasse de plus-value professionnelle. Le notaire remplit une déclaration 2048-IMM, retient l’impôt sur le prix et le reverse au Trésor.
Cette qualification n’est pas un choix. Vous relevez de la fiscalité du statut LMNP tant que vos recettes locatives restent sous 23 000 € par an. Le statut tient également si ces recettes ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer. Au-delà de ces deux seuils cumulés, le régime professionnel s’impose.
La différence joue en votre faveur sur un point précis. Une entreprise qui vend un actif amorti réintègre la totalité de ses amortissements dans un résultat taxé au barème progressif. Le loueur non professionnel, lui, conserve un taux forfaitaire et une échelle d’abattements liée au temps.
La vente clôt aussi l’activité. Le bailleur radie son établissement auprès de l’INPI dans les trente jours, puis dépose une dernière liasse 2031 dans les soixante jours. Cette formalité passe souvent à la trappe, alors qu’elle fixe le résultat du dernier exercice.
19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026
Le taux global atteint 36,2 % de la plus-value imposable. Il combine 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le premier est fixe, sans lien avec votre tranche habituelle. Les seconds regroupent la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité, des contributions qui s’ajoutent à l’impôt.
Un point mérite attention en 2026. La loi de financement de la sécurité sociale du 30 décembre 2025 a relevé la CSG sur les revenus du capital. Le taux passe de 9,2 % à 10,6 %. Les prélèvements sociaux atteignent donc 18,6 % pour les revenus visés, dont les loyers meublés imposés en bénéfices industriels et commerciaux.
Les plus-values immobilières des particuliers ont été maintenues à l’ancien taux. Une liste d’exceptions inscrite à l’article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale les protège. Un bailleur en meublé paie donc 18,6 % sur ses loyers de 2026 et 17,2 % sur sa plus-value de revente. Les deux chiffres circulent, ils ne visent pas la même chose.
Calculer la plus-value LMNP étape par étape
Le calcul part de deux montants corrigés, jamais des prix bruts figurant dans les actes. Les corrections jouent dans les deux sens, et leur maîtrise vaut souvent plusieurs milliers d’euros d’impôt.
Le prix de vente et le prix d’achat corrigés
Le prix de cession retenu est celui de l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur. Entrent dans cette catégorie les diagnostics obligatoires, la mainlevée d’hypothèque et la commission d’agence à votre charge. Le mobilier vendu séparément sort de l’assiette, à condition d’être détaillé et évalué dans l’acte.
Le prix d’acquisition se majore ensuite de deux blocs. D’abord les frais d’achat, retenus pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 % du prix payé. Ensuite les travaux, justifiés par des factures d’entreprise. Un forfait de 15 % les remplace dès cinq ans de détention.
Ce forfait de 15 % s’applique même sans avoir engagé le moindre chantier. Sur un bien acheté 200 000 €, il ajoute 30 000 € au prix d’acquisition sans aucun justificatif. Comparer les deux méthodes avant la signature reste le réflexe le plus rentable du dossier.
La réintégration des amortissements, la ligne qui change tout
L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement, comme une usure comptable, sans rien décaisser. Ce mécanisme efface souvent l’impôt sur les loyers pendant dix à vingt ans. Il ne concerne que le régime réel, jamais le micro-BIC et son abattement forfaitaire.
Depuis 2025, ces mêmes amortissements sont soustraits du prix d’acquisition majoré. Le gain imposable augmente donc du montant cumulé de l’amortissement en LMNP pratiqué depuis l’achat. Un bailleur resté au micro échappe entièrement au mécanisme, faute d’avoir déduit quoi que ce soit. L’arbitrage entre le régime réel et le micro-BIC se joue désormais aussi à la sortie.
Plus-value brute = prix de vente corrigé moins (prix d’achat majoré moins amortissements déduits). Les abattements pour durée de détention s’appliquent après cette soustraction, sur une assiette mécaniquement plus élevée qu’avant 2025.
L’ordre des opérations explique pourquoi la réforme frappe les sorties rapides et laisse indifférentes les détentions longues.
Un exemple chiffré complet
Prenons un appartement acheté 200 000 € en 2014, loué meublé au réel, revendu 280 000 € en 2026. Les amortissements immobiliers cumulés atteignent 55 000 €. Le prix d’acquisition majoré s’établit à 245 000 € avec les deux forfaits. Il tombe à 190 000 € après réintégration.
La plus-value brute passe donc de 35 000 € à 90 000 €. Après douze ans de détention, l’abattement atteint 42 % pour l’impôt et 11,55 % pour les prélèvements sociaux. L’addition finale ressort à environ 24 300 €, surtaxe comprise, contre 9 200 € sous l’ancienne règle.
Le surcoût atteint donc 15 000 €. Ces 55 000 € d’amortissements ont pourtant évité près de 26 000 € d’impôt pendant douze ans. Le calcul vaut pour un bailleur taxé à 30 %, prélèvements sociaux inclus. Le solde reste positif d’environ 11 000 €, à condition que les amortissements aient réellement neutralisé un bénéfice chaque année.
Les abattements pour durée de détention pèsent plus que la réforme
L’abattement réduit la base imposable d’un pourcentage qui grandit avec chaque année de détention. Deux barèmes coexistent, l’un pour l’impôt, l’autre pour les prélèvements sociaux. Ils ne s’éteignent pas au même moment.
Le barème 2026, inchangé malgré les débats budgétaires
Les pourcentages ci-dessous s’appliquent année par année, à partir de la sixième.
| Durée de détention | Abattement impôt | Abattement sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Ce barème s’applique sur la plus-value déjà augmentée des amortissements. La réforme ne supprime donc aucune protection liée au temps. À 22 ans, l’impôt tombe à zéro quel que soit le montant réintégré. À 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent à leur tour.
Le budget 2026 a beaucoup agité ce terrain pour rien. Un amendement ramenant l’exonération d’impôt de 22 à 17 ans a été voté en première lecture à l’Assemblée le 3 novembre 2025. Le Sénat proposait de son côté de remplacer les abattements par un coefficient d’érosion monétaire. Aucune des deux versions n’a survécu au texte final.
La surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 €
Une taxe additionnelle frappe les plus-values nettes supérieures à 50 000 €. Elle figure à l’article 1609 nonies G du CGI et s’ajoute au taux de droit commun. Son barème progresse de 2 % à 6 % au-delà de 260 000 €, avec un lissage qui adoucit les effets de seuil.
La subtilité tient au moment du calcul. Le seuil s’apprécie après abattements, donc sur la plus-value gonflée par la réintégration. Dans l’exemple précédent, la base imposable atteint 52 200 € et déclenche 654 € de surtaxe. Sans réforme, elle serait restée à 20 300 €, très loin du déclencheur.
Beaucoup de vendeurs découvrent cette ligne chez le notaire. Elle transforme un dossier calibré en opération nettement moins rentable, sans que rien n’ait bougé dans le prix de vente.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
Réforme 2025 : ce que la loi vise et ce qu’elle épargne
Le texte a été validé par le Conseil constitutionnel en février 2025. Sa portée exacte a mis plus d’un an à se stabiliser, et certaines zones restent ouvertes aujourd’hui.
Tous vos amortissements passés comptent
Aucune clause de sauvegarde n’a été prévue pour les biens loués avant l’entrée en vigueur. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 24 mars 2026 a confirmé la lecture la plus large. Toute vente signée depuis le 15 février 2025 est concernée, quelle que soit la date de mise en location.
Un bien loué depuis 2010 et revendu aujourd’hui voit donc seize années d’amortissements basculer dans le calcul. C’est le point le plus contesté de la réforme des amortissements LMNP. Il pénalise surtout les investisseurs entrés tôt dans le dispositif.
La réponse ministérielle du 24 mars 2026 annonçait des commentaires au Bulletin officiel des finances publiques. Au printemps 2026, cette instruction n’était toujours pas parue. Le sort des amortissements différés et du mobilier reste donc discuté entre cabinets. Vérifiez la dernière version du BOFiP avant une cession importante.
Cette incertitude justifie de conserver les tableaux d’amortissement depuis l’origine. Le notaire les réclamera pour établir la déclaration de plus-value.
Les biens et les amortissements exclus du mécanisme
La loi épargne trois familles de logements. Les résidences étudiantes visées aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction. Les résidences pour personnes âgées ou handicapées. Enfin les établissements délivrant des soins de longue durée. Un LMNP en résidence services de ce type conserve l’ancien calcul.
L’erreur fréquente consiste à étendre cette exception aux meublés de tourisme. Un logement classé cinq étoiles loué sur les plateformes reste pleinement soumis à la réintégration. Seules les résidences à vocation sociale ou médicalisée sortent du champ.
Deux catégories d’amortissements échappent également au mécanisme. Ceux qui correspondent à des travaux déjà ajoutés au prix d’acquisition, pour éviter une double pénalisation. Et ceux du mobilier, selon la lecture majoritaire des cabinets, puisque la plus-value ne taxe que l’immeuble.
Les cas où l’impôt tombe à zéro
Plusieurs exonérations survivent à la réforme, puisqu’elles portent sur la cession elle-même et non sur le mode de calcul. Certaines restent accessibles à un bailleur ordinaire, d’autres relèvent de situations plus rares.
Les exonérations prévues par l’article 150 U
La plus favorable vise la première cession d’un logement autre que la résidence principale. Deux conditions se cumulent. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes. Le prix doit ensuite être remployé dans l’achat de cette résidence sous 24 mois.
Ce cas vise directement les bailleurs locataires de leur propre logement, profil courant chez les investisseurs urbains. Vendre le meublé pour financer l’achat de sa résidence efface l’intégralité de l’impôt, réintégration comprise.
Trois autres portes existent. Les cessions dont le prix ne dépasse pas 15 000 €, appréciées par bien et par vendeur. Les retraités et invalides sous plafond de revenu fiscal de référence. Enfin les non-résidents, exonérés à hauteur de 150 000 € de plus-value nette sous conditions strictes.
Reprendre le bien, transmettre ou attendre
Récupérer le logement pour en faire sa résidence principale met fin à l’activité meublée et ouvre l’exonération totale à la revente. L’occupation doit rester réelle et durable, sous peine de requalification en abus de droit lors d’un contrôle.
La transmission reste la sortie la plus efficace. Au décès, la plus-value latente est purgée et les amortissements ne sont jamais réintégrés. La donation produit le même effet pour le donataire, dont le prix d’acquisition se recale sur la valeur déclarée à l’acte.
Un point technique mérite un contrôle préalable. Vous avez peut-être récupéré la TVA en LMNP sur un bien neuf en résidence services. Une revente avant vingt ans impose alors le reversement d’une fraction de cette taxe. La question se règle avant le compromis, pas après.
LMNP ou LMP : deux fiscalités de revente opposées
Le statut professionnel change complètement les règles de sortie. Il n’est pas toujours choisi, et la bascule peut survenir sans décision du bailleur.
L’exonération de l’article 151 septies
Le loueur professionnel relève des plus-values professionnelles. En contrepartie, l’article 151 septies du CGI exonère totalement la plus-value sous deux conditions. L’activité doit durer depuis au moins cinq ans et les recettes annuelles rester sous 90 000 €. L’exonération devient partielle entre 90 000 € et 126 000 €.
Pour un petit patrimoine locatif détenu depuis longtemps, ce régime bat largement celui des particuliers. Aucun abattement à attendre, aucune réintégration à subir, une exonération immédiate dès le seuil respecté.
Le prix du statut professionnel
Le professionnel paie des cotisations sociales sur son bénéfice, à un taux voisin de 30 % à 40 % selon le niveau de revenu. Sur toute la durée de détention, ce coût dépasse souvent le gain obtenu à la revente. La comparaison se fait sur le cycle complet, jamais sur la seule sortie.
- Taux fixe de 19 % plus 17,2 % de sociaux
- Abattements dès la 6e année, exonération à 30 ans
- Aucune cotisation sociale sur la vente
- Amortissements réintégrés depuis 2025
- Exonération totale sous 90 000 € de recettes
- Condition d’activité de 5 ans seulement
- Aucune réintégration à craindre
- Cotisations sociales pendant toute la détention
Le basculement vers le statut professionnel n’est pas volontaire. Il s’impose dès que les recettes franchissent 23 000 € et dépassent les autres revenus d’activité du foyer. Un départ à la retraite suffit parfois à le déclencher, avec des conséquences que peu de bailleurs anticipent.
Un conseiller fait le point sur votre imposition et vous dit ce qui est réellement rentable dans votre cas.
Questions fréquentes
La plus-value LMNP relève-t-elle du régime professionnel ?
Non. La cession suit le régime des plus-values des particuliers, celui des articles 150 U et suivants du CGI. Le taux reste fixe à 19 %, les abattements pour durée de détention s’appliquent, et aucune cotisation sociale n’est due sur le gain. Seul le loueur professionnel relève des plus-values d’entreprise.
Un LMNP au micro-BIC doit-il réintégrer des amortissements ?
Non. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes les charges, sans déduction d’amortissement. Faute d’amortissement admis en déduction, il n’y a rien à réintégrer au moment de la vente. Le calcul reste celui qui existait avant 2025.
Après combien d’années la plus-value est-elle exonérée ?
L’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux résistent jusqu’à 30 ans, avec un abattement de 9 % par an à partir de la vingt-troisième année. Entre les deux jalons, il reste donc 17,2 % à payer sur une base décroissante.
Les amortissements déduits avant 2025 sont-ils concernés ?
Oui. La réponse ministérielle du 24 mars 2026 l’a confirmé. L’ensemble des amortissements déduits depuis l’acquisition entrent dans le calcul, dès lors que la vente intervient après le 15 février 2025. Aucun régime transitoire ne protège les biens loués avant cette date.
Qui calcule et prélève l’impôt le jour de la vente ?
Le notaire. Il établit la déclaration 2048-IMM, retient l’impôt et la surtaxe éventuelle sur le prix, puis les reverse au Trésor. Le vendeur reporte ensuite le montant sur sa déclaration de revenus, à titre informatif. Fournissez vos tableaux d’amortissement en amont pour éviter un calcul par défaut.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.