Un même appartement meublé peut coûter 2 600 € d’impôt par an au micro-BIC et zéro au régime réel. L’écart ne vient d’aucune astuce. Il vient de la méthode de calcul : le micro applique un pourcentage forfaitaire à vos loyers, le réel additionne vos charges réelles et la dépréciation comptable du bien.
Trois évolutions ont déplacé la ligne de partage. Les prélèvements sociaux sur les bénéfices de location meublée atteignent 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Le plafond du micro-BIC monte à 83 600 € pour les revenus 2026. Et depuis février 2025, les amortissements déduits au réel reviennent dans le calcul de la plus-value à la revente.
Voici le point de bascule chiffré, le coût réel de chaque option et la procédure pour changer, dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel.
Tous les dispositifs de location meublée comparés. Sans engagement.
Deux régimes, deux méthodes de calcul
Les deux régimes taxent la même chose : les loyers que vous encaissez. Ils ne les mesurent pas de la même façon. Le micro-BIC raisonne en pourcentage, le réel en comptabilité. Cette différence de méthode explique la totalité de l’écart d’impôt.
Au micro-BIC, le fisc efface la moitié de vos loyers et impose le reste, quelles que soient vos dépenses. Au régime réel, vous déduisez vos dépenses réelles euro par euro, plus une fraction annuelle du prix du bien.
Le micro-BIC applique un forfait, jamais vos charges
Le micro-BIC s’applique par défaut, sans démarche. Le fisc retranche de vos loyers bruts un abattement, c’est-à-dire une part qu’il efface avant de calculer l’impôt. Cet abattement vaut 50 % en location meublée de longue durée et pour les meublés de tourisme classés, 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Ce forfait est censé représenter vos charges. Il ne les regarde jamais. Un propriétaire sans crédit et un propriétaire qui rembourse 4 000 € d’intérêts par an sont traités à l’identique. Le seul gain est déclaratif : vos recettes brutes se reportent sur la déclaration 2042-C-PRO, sans comptabilité ni justificatif.
L’abattement ne peut pas descendre sous un plancher de 305 €, ce qui ne protège à peu près personne. Sur 12 000 € de loyers annuels, il vous reste 6 000 € imposables, taxés à votre tranche d’imposition majorée des prélèvements sociaux.
Le réel déduit les charges, puis amortit le bien
Le régime réel traite votre location comme une petite entreprise. Vous déduisez de vos loyers les charges effectivement payées : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, frais de comptabilité, cotisation foncière des entreprises.
S’ajoute l’amortissement, le mécanisme qui fait toute la différence. Il consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bien, comme si l’immeuble s’usait dans vos comptes. Le terrain n’est jamais amortissable. Le bâti se découpe en composants amortis sur 15 à 75 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans. Le détail du calcul figure dans notre guide de l’amortissement en LMNP.
Retenez un ordre de grandeur : l’amortissement annuel tourne autour de 2,5 % du prix d’achat. Sur un appartement payé 180 000 € et loué 10 800 € par an, il représente environ 4 400 €, soit 40 % des loyers, avant même de compter la moindre charge.
Les seuils 2026 tranchent avant vous
Le choix n’existe que sous certains plafonds de recettes. Au-delà, le régime réel s’impose d’office, sans option ni formalité. Ces seuils ont été redessinés par la loi Le Meur, puis revalorisés au 1er janvier 2026.
| Type de location | Plafond micro-BIC | Abattement | Au-delà |
|---|---|---|---|
| Meublé longue durée | 83 600 € | 50 % | Régime réel |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % | Régime réel |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % | Régime réel |
83 600 € en longue durée et en meublé classé
Le plafond passe de 77 700 € à 83 600 € au titre de la revalorisation triennale. Attention au décalage : ce nouveau montant vise les revenus perçus à partir du 1er janvier 2026, déclarés en 2027. La déclaration du printemps 2026, qui porte sur les revenus 2025, reste calée sur 77 700 €.
Un meublé de tourisme classé est un logement saisonnier ayant obtenu une note en étoiles auprès d’un organisme agréé, après visite. Le classement coûte quelques centaines d’euros et vaut cinq ans. Il fait passer l’abattement de 30 % à 50 % et le plafond de 15 000 € à 83 600 €.
Si vous démarrez en cours d’année, le seuil s’apprécie au prorata du temps d’exercice. Une mise en location au 1er juillet ramène le plafond à 41 800 € sur le premier exercice. Le piège concerne surtout les acquisitions de fin d’année en courte durée.
15 000 € et 30 % pour le tourisme non classé
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a divisé par cinq le plafond des meublés de tourisme non classés. Le seuil tombe à 15 000 € de recettes annuelles, l’abattement à 30 %. Ce montant échappe à la revalorisation triennale : seul le législateur peut le modifier.
Conséquence concrète, un bien loué en courte durée sans classement bascule au réel dès 1 250 € de recettes mensuelles. Pour une grande partie des locations saisonnières, le micro-BIC n’est plus un régime de croisière mais un accident de parcours.
L’arbitrage se déplace alors. Faut-il faire classer le logement pour retrouver 50 % d’abattement, ou passer au réel et amortir ? La réponse dépend des charges. Avec un crédit en cours, le réel l’emporte presque toujours sur le classement.
Un dépassement isolé ne fait rien basculer
Le régime micro s’apprécie sur les deux années précédentes. Vous restez au forfait tant que vos recettes n’ont pas franchi le seuil deux années consécutives. Un pic ponctuel, lié à une saison exceptionnelle ou à un treizième loyer encaissé en décembre, ne déclenche rien.
Un exemple rend la règle lisible : 84 000 € encaissés en 2026 après 71 000 € en 2025 laissent le micro-BIC applicable en 2027. Cette tolérance reste méconnue et pousse des bailleurs à engager une comptabilité complète sans nécessité.
Ces seuils déterminent qui a le choix. Ils ne disent rien de la meilleure option quand le choix existe. Un cas particulier échappe d’ailleurs à cette grille, celui de la location assortie de services para-hôteliers, qui peut ouvrir droit à la récupération de la TVA en LMNP.
Le point de bascule : quand le réel devient gagnant
La règle répétée partout affirme que le réel devient intéressant quand les charges dépassent 50 % des loyers. Elle est fausse par omission. Elle oublie l’amortissement, qui pèse souvent autant que toutes les charges réunies.
Additionnez les charges et l’amortissement
Le bon test tient en une addition. Le réel l’emporte dès que vos charges déductibles augmentées de l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire, soit 50 % des loyers en longue durée et 30 % en tourisme non classé.
Reprenons l’appartement à 180 000 €. Le bâti produit environ 4 400 € d’amortissement annuel, un mobilier de 8 000 € y ajoute 1 100 €. Face à 10 800 € de loyers, l’abattement du micro vaut 5 400 €. L’amortissement seul le consomme donc presque intégralement.
Ajoutez la taxe foncière, l’assurance, les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt : le résultat au réel tombe à zéro. C’est la situation de la majorité des bailleurs ayant financé leur achat à crédit, et elle n’a rien d’un cas limite.
Trois profils, trois verdicts
Les simulations ci-dessous retiennent une tranche d’imposition de 30 % et des prélèvements sociaux de 18,6 %, soit un prélèvement global de 48,6 % sur le bénéfice imposable.
| Profil | Base au micro-BIC | Base au réel | Écart d’impôt annuel |
|---|---|---|---|
| Studio payé comptant, 7 200 € de loyers | 3 600 € | 2 335 € | 615 € |
| T2 à crédit, 10 800 € de loyers | 5 400 € | 0 € | 2 624 € |
| Tourisme non classé, 14 000 € de recettes | 9 800 € | 4 700 € | 2 479 € |
Le studio acheté comptant est le seul cas où l’écart reste mince. Un gain de 615 € couvre à peine 500 € de comptabilité annuelle. La simplicité du micro-BIC garde là un argument sérieux, surtout pour un bailleur qui possède un seul logement.
Le T2 financé à crédit montre l’autre extrême. Charges et amortissement effacent la totalité du bénéfice, et l’impôt passe de 2 624 € à zéro. La fraction d’amortissement inutilisée n’est d’ailleurs pas perdue : elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
Les prélèvements sociaux à 18,6 % ont creusé l’écart
L’article 12 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a créé une contribution de 1,4 point affectée à la branche autonomie. La CSG sur les revenus du capital passe de 9,2 % à 10,6 %, portant le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %.
Cette hausse frappe le bénéfice imposable. Au micro-BIC, ce bénéfice représente mécaniquement la moitié des loyers et ne peut jamais être nul. Au réel avec amortissement, il tombe souvent à zéro, et 18,6 % de zéro reste zéro.
Sur 12 000 € de loyers annuels au forfait, la mesure coûte 84 € supplémentaires par an. Le montant est modeste isolément. Il s’ajoute à un régime qui ignore déjà vos charges. Le périmètre exact a fait débat, une minorité de commentateurs excluant les bénéfices de location meublée, mais la lecture dominante retient bien 18,6 %.
- Aucune comptabilité, une case à remplir
- Abattement appliqué automatiquement
- Charges et amortissement ignorés
- Base imposable jamais nulle
- Charges déduites à l’euro près
- Amortissement du bien et du mobilier
- Bénéfice souvent ramené à zéro
- Comptabilité et liasse fiscale obligatoires
Cette comparaison ne vaut que si le coût du réel reste inférieur au gain fiscal. Deux postes le déterminent : la comptabilité annuelle et la facture différée de la revente.
Loyers, charges et amortissement, le calcul en 3 minutes.
Ce que le régime réel coûte vraiment
Le réel n’est pas gratuit. Il impose une comptabilité, une liasse fiscale et, depuis 2025, une reprise partielle de l’avantage au moment de la vente. Ces deux coûts se chiffrent avant de trancher.
Comptabilité, liasse fiscale et fin de la réduction d’impôt
Le réel exige une comptabilité d’engagement, un tableau d’amortissement par composants et le dépôt d’une liasse fiscale, c’est-à-dire les formulaires 2031 et 2033 réservés aux professionnels. Le résultat se reporte ensuite sur la déclaration 2042-C-PRO.
Un expert-comptable spécialisé facture environ 600 € par an. Les plateformes en ligne descendent à 180 ou 400 €. Ces frais restent intégralement déductibles du résultat, ce qui réduit leur coût net d’environ la moitié pour une tranche à 30 %.
Un avantage a disparu. L’article 11 de la loi de finances pour 2025 a supprimé les organismes de gestion agréés et la réduction d’impôt de 915 € qui couvrait les deux tiers des frais de comptabilité. En contrepartie, la cotisation d’adhésion de 150 à 350 € n’est plus à payer. Le coût net augmente légèrement, sans renverser l’arbitrage.
La revente reprend une partie de l’avantage
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a inséré un III à l’article 150 VB du CGI. Pour toute vente conclue depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, soit l’écart entre le prix de vente et le prix d’achat, est diminué des amortissements déduits.
L’avantage du réel devient un report d’impôt plutôt qu’une exonération. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé que tous les amortissements pratiqués depuis l’acquisition sont visés, y compris ceux d’avant 2025. Seuls les amortissements du mobilier échappent à la reprise.
Un bien amorti 60 000 € sur dix ans voit sa plus-value imposable augmenter du même montant à la revente. Séparez dès aujourd’hui les amortissements immobiliers et mobiliers dans votre comptabilité : seuls les premiers sont réintégrés.
Le calcul global reste favorable. Sur le T2 de l’exemple, dix ans au réel économisent près de 26 000 € d’impôt courant, pour une facture de sortie de l’ordre de 12 000 € après abattements pour durée de détention. Le détail figure dans nos pages sur la réintégration des amortissements et sur le calcul de la plus-value en LMNP.
Trois catégories de biens sont expressément exclues de la mesure : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD. Un investissement en résidence de services conserve donc le double avantage d’origine.
Opter, changer, revenir en arrière
Le micro-BIC s’applique tout seul. Le réel se demande. La procédure est gratuite et tient en un courrier, mais la date limite qui circule le plus est abrogée depuis 2022.
Une lettre au service des impôts suffit
L’option se formule par simple courrier au service des impôts des entreprises dont dépend le logement. Aucun formulaire n’existe et aucun formalisme n’est imposé. La lettre doit identifier le bailleur, l’activité concernée, l’année d’application et viser l’article 50-0 du CGI.
La date butoir du 1er février est supprimée depuis l’article 7 de la loi de finances pour 2022. L’échéance correspond désormais au dépôt de la déclaration de résultats, fixé au deuxième jour ouvré de mai par l’administration fiscale. Beaucoup de contenus en ligne diffusent encore l’ancienne date.
La prudence commande de ne pas attendre. Une levée d’option envoyée en janvier ou février laisse le temps d’organiser la comptabilité et supprime tout litige sur la date d’effet. Le dépôt d’une liasse 2031 dans les délais vaut également option.
Aucun engagement de durée
L’option se reconduit tacitement chaque année et n’enferme dans aucune durée minimale. L’ancienne règle des deux ans a été supprimée par le décret du 27 juin 2022. Le retour au micro-BIC s’obtient par une lettre de renonciation, dans les mêmes délais.
Cette réversibilité a une limite pratique. Les années passées au forfait ne se rattrapent pas : la déduction d’un amortissement suppose une comptabilité tenue, et chaque exercice au micro consomme une année du plan sans contrepartie fiscale.
Reste la règle de décision. Avec un crédit, des travaux ou du mobilier récent, le réel gagne dans la quasi-totalité des configurations. Sans crédit, avec des charges faibles et un bien ancien acheté comptant, le micro-BIC garde son intérêt, et la comptabilité évitée vaut ses 500 €.
Le simulateur croise vos loyers, vos charges et votre tranche d’imposition.
Questions fréquentes
Peut-on passer au réel après avoir encaissé ses loyers ?
L’option s’exerce au plus tard à la date de dépôt de la déclaration de résultats, début mai, et produit effet pour l’année au titre de laquelle elle est formulée. Un bailleur qui constate au printemps que ses charges dépassent l’abattement peut donc encore basculer. La reconstitution comptable a posteriori suppose toutefois de disposer de tous les justificatifs de l’exercice, factures d’achat de mobilier comprises.
Le régime réel est-il obligatoire à partir d’un certain montant ?
Oui. Au-delà de 83 600 € de recettes en longue durée ou en meublé classé, et de 15 000 € en meublé de tourisme non classé, le réel s’applique de plein droit. Le dépassement doit être constaté deux années consécutives. Aucune démarche n’est requise, mais la comptabilité et la liasse fiscale deviennent obligatoires. Le statut de non-professionnel se perd, lui, au-delà de 23 000 € de recettes excédant les autres revenus d’activité du foyer.
Faut-il un expert-comptable pour tenir un LMNP au réel ?
Aucune obligation légale. Un bailleur méthodique produit sa liasse avec un logiciel spécialisé, pour 180 à 400 € par an. La difficulté se concentre sur deux points : la ventilation de la valeur du terrain, jamais amortissable, et le découpage du bâti en composants. Ces deux postes concentrent l’essentiel des redressements en cas de contrôle.
Que devient le déficit dégagé au régime réel ?
Il se reporte, mais dans un couloir étroit. Le déficit issu des charges s’impute uniquement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. Il ne touche jamais votre salaire, contrairement au déficit foncier de la location nue. La fraction d’amortissement non déduite parce qu’elle créerait un déficit se reporte, elle, sans limite de durée.
Le micro-BIC évite-t-il la réintégration à la revente ?
Oui, puisqu’aucun amortissement n’y est déduit, il n’y a rien à réintégrer. Cet argument ne sauve pourtant pas le forfait dans la plupart des cas : l’économie annuelle du réel dépasse largement le surcoût de plus-value sur une détention longue. Le raisonnement s’inverse si vous prévoyez de revendre sous cinq ans, avant que les abattements pour durée de détention ne commencent à courir.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.