Depuis le 15 février 2025, revendre un logement loué en meublé au régime réel coûte nettement plus cher. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a créé l’article 150 VB III du code général des impôts. Le principe tient en une ligne : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits pendant la location.
L’amortissement, c’est la fraction de la valeur du logement déduite chaque année des loyers imposables, sans aucune dépense réelle. Il servait jusqu’ici à effacer l’impôt sur les loyers, puis à revendre comme si ces déductions n’avaient jamais existé. Cette asymétrie a disparu.
Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 a tranché le dernier point douteux : les amortissements pratiqués avant 2025 sont réintégrés eux aussi. Cette page détaille le calcul ligne par ligne, les biens exclus du dispositif et les profils pour lesquels le régime réel perd son intérêt.
Chiffrez l’impact de la réintégration avant de signer le compromis.
Ce que change l’article 84 de la loi de finances 2025
La réforme ne touche ni le droit d’amortir, ni l’imposition des loyers. Elle modifie une seule chose : la formule qui sert à calculer la plus-value le jour de la vente. Pour le reste, le statut de loueur en meublé non professionnel fonctionne comme avant.
Le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits
Avant la réforme, la plus-value se calculait comme pour n’importe quel particulier : prix de vente moins prix d’achat, majoré des frais et des travaux. Les amortissements comptabilisés en BIC restaient hors du calcul. Ils relevaient d’un autre univers fiscal, celui des bénéfices industriels et commerciaux.
Le nouveau texte est court. Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C du CGI. Chaque euro amorti augmente donc d’un euro la plus-value brute. Sur douze ans d’amortissement à 5 500 € par an, la base imposable grimpe de 66 000 €.
Personne ne vous réclame les impôts économisés pendant la location. L’administration reconstitue simplement un prix d’achat théorique, plus bas, en retirant les amortissements déjà déduits. La plus-value affichée grossit d’autant, et l’impôt suit.
Seuls les loueurs au régime réel sont visés. Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire remplace toutes les charges et aucun amortissement n’est déduit. Le calibrage de l’amortissement en LMNP détermine donc directement le coût de sortie.
Une application immédiate, sans clause de grand-père
La loi a été promulguée le 14 février 2025 et publiée le lendemain. Le nouveau III de l’article 150 VB vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Aucune clause de grand-père n’a été prévue, c’est-à-dire aucune disposition laissant les investissements antérieurs sous l’ancien régime.
Le Conseil constitutionnel a validé le texte par sa décision n° 2025-874 DC du 13 février 2025. Le raisonnement tient à la nature de l’impôt : le fait générateur, l’évènement qui déclenche la taxation, est la vente et non l’amortissement. Modifier l’assiette pour des ventes futures ne remet donc pas en cause une situation acquise.
La date qui compte est celle de l’acte authentique, pas celle du compromis. Un avant-contrat signé en janvier 2025 puis régularisé chez le notaire en avril tombe sous le nouveau régime.
La réponse ministérielle du 24 mars 2026 a fixé la portée
Pendant un an, trois lectures ont circulé chez les praticiens. La plus favorable limitait la réintégration aux amortissements déduits à partir de 2025. La question écrite n° 10097 de la députée Sophie Mette a obligé le gouvernement à trancher.
La réponse, publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale le 24 mars 2026, retient la lecture la plus large. L’ensemble des amortissements déduits pendant la période de location du bien cédé entre dans le calcul, sous réserve des abattements pour durée de détention. Un bailleur qui amortit depuis 2009 réintègre dix-sept exercices.
Ces précisions doivent figurer dans les commentaires publiés au BOFiP, la doctrine officielle de l’administration fiscale. L’instruction n’était toujours pas parue à la mi-2026. Une réponse ministérielle engage l’administration, mais elle ne lie pas le juge de l’impôt : un contentieux reste théoriquement ouvert.
Calculer sa plus-value LMNP après la réforme
Le calcul suit un ordre précis, et cet ordre change le montant final. Les majorations forfaitaires s’appliquent avant la minoration des amortissements, ce qui atténue l’addition. Le détail du calcul de la plus-value en LMNP mérite une vérification ligne par ligne.
L’ordre des opérations sur le formulaire 2048-IMM
Le notaire liquide l’impôt pour votre compte sur le formulaire 2048-IMM, déposé dans le mois qui suit l’acte. La réforme s’y traduit par une ligne nouvelle, la ligne 25, réservée aux amortissements du bien vendu.
Cette ligne intervient après les majorations. Le prix d’achat est d’abord augmenté du forfait de frais d’acquisition de 7,5 %. S’y ajoute le forfait travaux de 15 % au-delà de cinq ans de détention. Les amortissements ne sont retranchés qu’ensuite, sur une base déjà gonflée.
| Étape du calcul | Avant le 15/02/2025 | Depuis le 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Prix de cession | 260 000 € | 260 000 € |
| Prix d’acquisition majoré (7,5 % + 15 %) | 245 000 € | 245 000 € |
| Amortissements réintégrés (ligne 25) | 0 € | − 66 000 € |
| Plus-value brute | 15 000 € | 81 000 € |
| Impôt total après 12 ans de détention | 3 935 € | 21 249 € |
L’écart atteint 17 314 € sur cet exemple, pour un bien acheté 200 000 € et amorti 5 500 € par an. Certains logiciels notariaux ont d’abord appliqué la minoration avant les majorations, ce qui alourdit encore la note. La vérification vaut le temps qu’elle prend.
Les abattements pour durée de détention restent le seul amortisseur
La plus-value brute n’est pas taxée telle quelle. Un abattement, c’est-à-dire une réduction appliquée à la base avant l’impôt, croît avec les années de détention. Pour l’impôt sur le revenu, il court à 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année. La vingt-deuxième ajoute les 4 % restants.
Les prélèvements sociaux suivent un rythme plus lent. Comptez 1,65 % par an jusqu’à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an ensuite. L’exonération d’impôt sur le revenu tombe donc à 22 ans, l’exonération complète à 30 ans.
Ces abattements couvrent aussi la fraction issue des amortissements. Chaque euro réintégré coûte au maximum 36,2 centimes le jour de la vente. Après douze ans de détention, ce coût descend à 26 centimes. Après trente ans, il tombe à zéro. La réforme pénalise donc les reventes rapides, pas les patrimoines conservés.
Deux effets de bord que la réintégration déclenche
La surtaxe sur les plus-values élevées frappe les gains nets supérieurs à 50 000 €, au taux de 2 % à 6 %. Elle porte sur la totalité du montant, pas sur la seule fraction qui dépasse le seuil. La réintégration fait franchir cette barre à des opérations qui restaient dessous.
Un bien acheté 200 000 € et revendu 190 000 € après treize ans, avec 70 000 € d’amortissements, dégage une plus-value fiscale de 15 000 €. L’impôt approche 3 700 € sur une opération pourtant perdante. La moins-value économique n’est ni imputable ni reportable.
Le second effet concerne le statut. Le loueur devient professionnel dès que les recettes dépassent 23 000 € et les autres revenus du foyer. Ce basculement s’apprécie année par année, y compris l’année de la vente.
En LMP, la plus-value quitte le régime des particuliers pour celui des plus-values professionnelles. Les amortissements sont repris en plus-value à court terme, taxée au barème et soumise aux cotisations sociales, sans abattement de durée. Le départ à la retraite, qui fait chuter les autres revenus du foyer, déclenche parfois ce basculement sans prévenir.
Amortissements, abattements et surtaxe en une seule passe.
Ce qui échappe à la réintégration
Le texte prévoit des exclusions limitatives, qui relèvent de la lecture stricte de la loi et non de l’optimisation. Elles tiennent tantôt au type de bien, tantôt à la nature de l’amortissement.
Les résidences services exclues par la loi
Le second alinéa de l’article 150 VB III écarte quatre situations. Les résidences universitaires de l’article L. 631-12 du code de la construction, les résidences services pour personnes de plus de 65 ans de l’article L. 631-13, les établissements pour personnes âgées ou handicapées visés au 6° et au 7° de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale, et les structures de soins de longue durée.
Classé ou non, un meublé de tourisme relève du droit commun et subit la réintégration complète. L’exclusion tient au type de résidence, pas au type de bail. Une résidence étudiante exploitée sous bail commercial conserve l’ancien mode de calcul.
Un investissement en LMNP en résidence services garde donc l’ancien régime de sortie. Le reste du dossier mérite attention. Revendre avant vingt ans un bien acquis avec récupération de la TVA en LMNP oblige en principe à régulariser une fraction de cette taxe. L’obligation tombe si l’acquéreur reprend le bail.
Les amortissements de travaux déjà comptés dans le prix
Le texte écarte les amortissements correspondant à des dépenses déjà retenues pour majorer le prix d’acquisition. Sont concernés les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise. Les compter deux fois reviendrait à taxer la même somme sur deux lignes du formulaire.
La notice du 2048-IMM le précise. Ces montants ne se reportent pas ligne 25 : ils réduisent la majoration pour travaux réels de la ligne 23. Le résultat fiscal est identique.
Le forfait de 15 % n’ouvre donc aucune échappatoire, puisque l’exception ne vise à la lettre que les travaux justifiés. L’arbitrage habituel demeure : le forfait l’emporte tant que les factures conservées restent sous 15 % du prix d’achat, et perd son intérêt au-delà.
Deux angles morts : amortissements différés et mobilier
La loi ne vise que les amortissements admis en déduction. Ceux qui n’ont jamais été déduits restent hors champ. En location meublée, l’article 39 C interdit à l’amortissement de créer un déficit. L’excédent est mis en réserve sous le nom d’amortissement réputé différé, reportable sans limite de durée.
Un bailleur fortement endetté accumule souvent plusieurs milliers d’euros de ces amortissements jamais imputés. Ils ne gonflent pas la plus-value. Encore faut-il que la comptabilité les distingue nettement des amortissements effectivement déduits, poste par poste.
Le mobilier pose une question moins tranchée. La pratique dominante ne réintègre que le bâti, puisque la plus-value porte sur l’immeuble. Le texte, lui, vise sans distinction les amortissements de l’article 39 C, qui couvrent aussi les meubles. Faute de commentaire au BOFiP, la prudence consiste à isoler les deux postes dans les liasses 2033.
Le régime réel reste-t-il intéressant en 2026 ?
La question ne se règle pas par principe. Elle se règle par une comparaison de taux, entre ce que l’amortissement fait gagner chaque année et ce qu’il coûte le jour de la revente.
Le point de bascule dépend de votre tranche d’imposition
Pendant la détention, un euro amorti efface un euro de bénéfice imposable. L’économie vaut donc votre TMI, le taux qui frappe la dernière tranche de vos revenus, augmentée des prélèvements sociaux. Depuis le 1er janvier 2026, ces derniers atteignent 18,6 % sur les bénéfices de location meublée.
À la revente, ce même euro coûte 36,2 centimes au maximum, moins l’abattement de durée. La comparaison devient arithmétique. Dans la tranche à 30 %, l’amortissement rapporte 48,6 centimes et en coûte 36,2 au pire. Le réel gagne dès la première année.
Dans la tranche à 11 %, l’économie tombe à 29,6 centimes et l’équilibre se situe vers dix ans de détention. Pour un foyer non imposable, il faut tenir près de dix-sept ans. L’arbitrage entre le régime réel et le micro-BIC dépend donc autant de l’horizon de revente que du montant des charges.
- Abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes
- Aucune comptabilité, aucune liasse à déposer
- Rien à réintégrer à la revente
- Charges réelles et intérêts non déductibles
- Amortissement du bâti, du mobilier et des travaux
- Intérêts d’emprunt et charges déduits au réel
- Résultat souvent nul les dix premières années
- Amortissements repris dans la plus-value
Le calcul change aussi selon la nature du bien. Un meublé de tourisme non classé n’a guère d’alternative au régime réel. Son abattement micro-BIC est tombé à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de recettes.
Ce que la loi de finances 2026 a finalement écarté
Un amendement au budget 2026 proposait de plafonner l’amortissement du meublé à 2 % par an. La pratique tourne plutôt autour de 3 à 4 % selon les composants. L’Assemblée nationale l’a rejeté le 21 novembre 2025, et le texte promulgué le 19 février 2026 ne l’a pas repris. L’amortissement par composants survit sans plafond.
Le nouveau statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, ouvre l’amortissement à la location nue. Le taux va de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer. Il ne concerne pas la location meublée, qui garde ses règles propres.
Dernier point, régulièrement confondu : la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % touche les loyers imposés en BIC, pas la plus-value. Les cessions immobilières restent taxées à 17,2 %. Une même opération, deux taux différents, et une confusion qui fausse beaucoup de simulations.
Le bon régime dépend de votre tranche et de votre horizon de revente.
Questions fréquentes
Les amortissements déduits avant 2025 sont-ils tous réintégrés ?
Oui. La réponse ministérielle du 24 mars 2026 vise tous les amortissements déduits pendant la période de location du bien vendu. La date de mise en location n’y change rien. Un logement loué depuis 2012 et cédé en 2026 réintègre quatorze exercices. Seule limite, et elle compte : les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite normalement.
Un compromis signé avant le 15 février 2025 échappe-t-il à la réforme ?
Non. Le fait générateur est le transfert de propriété, constaté par l’acte authentique. Un compromis de décembre 2024 suivi d’une signature en mars 2025 relève du nouveau régime. Le délai entre les deux actes atteint souvent trois à quatre mois, ce qui a surpris plusieurs vendeurs au premier trimestre 2025.
Le micro-BIC est-il concerné par la réintégration ?
Non. L’abattement forfaitaire du micro-BIC est réputé couvrir toutes les charges, amortissements compris. Rien n’étant déduit au titre de l’article 39 C, rien n’est réintégré. Un bailleur passé du réel au micro-BIC avant de vendre reste en revanche redevable au titre des années passées au réel.
Une donation ou une succession efface-t-elle les amortissements ?
Oui, sur le terrain de la plus-value. Une transmission à titre gratuit n’est pas une cession à titre onéreux : aucune plus-value n’est imposable et les amortissements du donateur disparaissent du calcul. Le bénéficiaire repart de la valeur retenue pour les droits de mutation. Ces droits restent dus, et dépassent parfois le gain fiscal recherché.
Comment retrouver le montant des amortissements à donner au notaire ?
Le cumul figure dans le tableau des immobilisations et amortissements de la liasse 2033-C, à additionner sur toutes les années passées au réel. Sans ce document, le notaire remplit la ligne 25 avec une estimation, rarement favorable. Rassemblez les liasses 2031 et 2033 avant le rendez-vous de signature.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.