L’amortissement est la seule charge qui réduit un revenu imposable sans qu’un euro ne quitte votre compte en banque. Sur un appartement acheté 180 000 €, la dotation annuelle tourne autour de 6 700 €. De quoi ramener le résultat imposable à zéro pendant dix à quinze ans.
Depuis le 15 février 2025, la mécanique a changé de nature. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 oblige à retrancher ces amortissements du prix d’achat au moment de la revente. L’économie annuelle reste entière, mais elle n’est plus définitive.
La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, n’a rien retouché au calcul. L’amendement qui voulait plafonner la dotation à 2 % par an a été écarté du texte final. L’amortissement par composants reste applicable tel quel.
Reste la question qui décide de tout : le taux auquel vous économisez aujourd’hui dépasse-t-il celui auquel vous paierez à la sortie ?
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Ce que l’amortissement retire vraiment de votre résultat
Le mot vient de la comptabilité d’entreprise, ce qui explique une partie du malentendu. Le mécanisme tient pourtant en une phrase : chaque année, une fraction de la valeur du bien devient une charge déductible. Encore faut-il savoir de quoi elle se déduit exactement.
Une charge qui ne quitte jamais votre compte
Un logement s’use. La comptabilité constate cette usure sous forme de dotation aux amortissements, une écriture qui diminue le résultat imposable sans correspondre à aucun paiement. Vous ne sortez rien, et la base taxable baisse quand même. Cette dissociation entre la charge et la trésorerie fait toute la puissance du mécanisme.
Amortir, c’est déduire chaque année une part du prix du logement de vos loyers imposables, au titre de son usure. Sur un bâti de 153 000 € réparti sur des durées de 12 à 50 ans, la déduction dépasse 5 000 € par an sans la moindre dépense réelle.
Cette déduction n’existe que sous un régime : le régime réel, celui où l’on déduit ses charges effectives au lieu d’un forfait. Le micro-BIC, son alternative, applique un abattement automatique de 50 % sur les loyers de longue durée et ignore complètement l’amortissement. L’arbitrage entre le régime réel et le micro-BIC se joue donc sur un seuil simple.
Dès que vos charges réelles et vos amortissements dépassent 50 % de vos recettes, le réel prend l’avantage. Avec un crédit en cours, ce seuil est franchi dès la première année dans la grande majorité des dossiers.
Une déduction du revenu, pas une réduction d’impôt
La confusion coûte cher en simulation. Une réduction d’impôt se soustrait de l’impôt dû : 1 000 € de réduction font 1 000 € de moins à payer. Une déduction se soustrait du revenu imposable, et son rendement dépend de votre tranche.
Tout dépend donc de la TMI, la tranche marginale d’imposition, c’est-à-dire le taux appliqué à la dernière tranche de vos revenus. À 11 %, 1 000 € amortis valent 110 € d’économie. Les mêmes 1 000 € en valent 410 à une TMI de 41 %. L’amortissement n’a pas la même utilité selon le foyer.
À cette économie d’impôt s’ajoutent les prélèvements sociaux, c’est-à-dire la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les loyers meublés supportent 18,6 % au lieu de 17,2 %. Chaque euro amorti économise donc 18,6 % de plus que votre seule tranche d’imposition. Le cadre général du statut LMNP et de sa fiscalité conditionne tout le reste du calcul.
Calculer la dotation : terrain, composants, première année
Le calcul se déroule toujours dans le même ordre. On isole ce qui ne s’amortit pas, on découpe le reste en éléments qui vieillissent à des rythmes différents, puis on ajuste la première année. Chaque étape ratée se répercute sur les vingt exercices suivants.
Le terrain sort de la base, et c’est le premier point de contrôle
Un terrain ne s’use pas, donc il ne s’amortit jamais. Sa part se situe entre 10 et 20 % du prix selon la localisation, davantage en centre urbain dense où le foncier pèse lourd. Sur un achat à 180 000 € avec 15 % de terrain, la base immobilière amortissable tombe à 153 000 €.
Une part de terrain sous-évaluée gonfle mécaniquement la base amortissable. Retenir 5 % là où le foncier en pèse 25 % revient à surdéduire pendant vingt ans. La ventilation doit être justifiée dès la première liasse, acte notarié ou ventes comparables à l’appui.
Le montant retenu s’entend toutes taxes comprises, sauf si la TVA a été récupérée. Le cas concerne surtout les biens exploités avec services para-hôteliers. La récupération de la TVA en LMNP impose alors de raisonner hors taxes sur toute la durée du plan.
La ventilation par composants change le montant déductible
Un immeuble ne vieillit pas d’un bloc. La structure tient un demi-siècle, une cuisine équipée dure douze ans. Découper le bien en composants revient donc à répartir sa valeur sur plusieurs durées au lieu d’une seule. Le total déductible monte, parce que les éléments courts se consomment vite.
| Composant | Part usuelle du bâti | Durée retenue |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, murs porteurs) | 60 % | 50 ans |
| Toiture et charpente | 10 % | 25 ans |
| Façade et étanchéité | 6 % | 25 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie) | 14 % | 20 ans |
| Agencements intérieurs (cuisine, salle de bain) | 10 % | 12 ans |
| Mobilier et électroménager | hors bâti | 5 à 10 ans |
| Frais d’acquisition immobilisés | hors bâti | 15 à 20 ans |
Aucun barème officiel n’impose ces valeurs. La doctrine administrative publiée au BOI-BIC-AMT-10-40-10 donne des fourchettes, pas une grille obligatoire. La contrepartie est la cohérence : une durée choisie à l’entrée se conserve, et tout raccourcissement ultérieur sans justification documentée attire l’attention en contrôle.
Sur notre exemple, les cinq composants du bâti produisent 5 161 € de dotation annuelle. Ajoutez 6 000 € de mobilier sur 7 ans, soit 857 €, et 14 000 € de frais de notaire immobilisés sur 20 ans, soit 700 €. Le plan complet atteint 6 718 € par an.
Travaux et mobilier : charge immédiate ou base amortissable
Toutes les dépenses ne rejoignent pas le plan d’amortissement. Les travaux d’entretien et de réparation se déduisent en totalité l’année où ils sont payés. Remplacer une chaudière à l’identique ou refaire une peinture reste une charge courante.
Les travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de reconstruction basculent au contraire à l’actif. Une salle de bain entièrement recréée, une extension ou une rénovation lourde s’inscrivent en immobilisation et s’amortissent sur leur propre durée. La frontière tient à un critère simple : remettre en état ou apporter un élément de confort nouveau.
Le mobilier suit la même logique. Un logement meublé représente couramment 5 000 à 15 000 € d’équipement amortissable sur 5 à 10 ans. Les objets de faible valeur unitaire, en pratique sous 500 € hors taxes, se passent directement en charges sans entrer dans le plan.
L’arbitrage n’est pas neutre. Une charge immédiate produit sa pleine déduction dès l’exercice, mais se heurte au plafond examiné plus loin. Une immobilisation étale l’effet sur dix ou vingt ans, sans jamais rien perdre.
La première année se calcule au prorata des mois loués
L’amortissement démarre à la mise en location effective, pas à la signature. Un bien loué à partir du 1er avril ne donne droit qu’à neuf douzièmes de la dotation, soit 5 039 € au lieu de 6 718 €. En vente en l’état futur d’achèvement, le compteur ne part qu’à la livraison constatée par procès-verbal.
Cette règle du prorata temporis ne s’applique qu’au premier exercice. Les années suivantes retrouvent la dotation pleine, tant que le composant n’est pas arrivé au bout de sa durée.
La règle qui interdit à l’amortissement de créer un déficit
Le montant de la dotation ne dit pas tout. Un verrou fiscal décide ensuite de ce que vous pourrez réellement déduire au titre de l’année. Ce verrou porte un nom : l’article 39 C du Code général des impôts.
Le plafond : les loyers diminués des autres charges
L’amortissement déductible ne peut jamais dépasser les loyers encaissés moins les autres charges. Il ne crée pas de déficit et n’en aggrave aucun. Au mieux, il ramène le résultat fiscal à zéro.
Reprenons le plan à 6 718 €. Avec 10 800 € de loyers annuels et 5 000 € de charges hors amortissement, le résultat avant dotation s’établit à 5 800 €. Seuls 5 800 € s’imputent. Le solde de 918 € part en réserve, et le résultat imposable affiche zéro.
Le report sans limite de durée, avantage involontaire
Ces 918 € ne disparaissent pas. Ils deviennent des amortissements réputés différés, une réserve mobilisable dès qu’un exercice dégage assez de résultat. Ce stock ne s’éteint jamais, alors qu’un déficit d’exploitation en location meublée s’éteint au bout de dix ans.
Le déficit d’exploitation se reporte 10 ans, et uniquement sur des bénéfices de location meublée. L’amortissement mis en réserve par l’article 39 C se reporte sans limite de durée. Le second stock est donc bien plus solide que le premier.
Le paradoxe mérite d’être noté. La règle avait été écrite pour freiner des montages de défiscalisation trop agressifs. Appliquée au meublé, elle offre aux bailleurs un report illimité que la location nue n’a jamais eu. Le mécanisme sert surtout les premières années, quand les intérêts d’emprunt écrasent le résultat et bloquent l’imputation.
Un stock qui n’existe que s’il est tracé
La réserve ne vaut que par sa traçabilité. Le régime réel impose une déclaration de résultat 2031 accompagnée de ses annexes, dont la 2033-C qui recense les immobilisations et les amortissements. Le résultat remonte ensuite sur la 2042-C-PRO, en même temps que la déclaration de revenus.
Une règle de cohérence gouverne l’ensemble : la variation du cumul d’amortissements au bilan doit correspondre exactement à la dotation de l’exercice. Un écart entre les deux est le premier motif de contrôle approfondi sur ce type de dossier.
Le point de fragilité se situe ailleurs. Un changement de comptable ou de logiciel casse souvent la reprise du plan et du stock différé. Les dotations non consommées disparaissent alors sans laisser de trace, et la perte est définitive. Exiger le tableau des immobilisations complet avant toute migration coûte moins cher qu’une reconstitution a posteriori.
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Depuis 2025, l’amortissement se rembourse à la revente
Pendant vingt ans, le meublé a cumulé deux avantages incompatibles ailleurs. Il déduisait l’usure du bien chaque année, puis calculait la plus-value sur le prix d’achat d’origine. La loi de finances pour 2025 a supprimé la seconde moitié de l’équation.
Ce que dit le nouvel article 150 VB III du CGI
Le texte est court et sans ambiguïté : le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction. Autrement dit, la plus-value, écart entre le prix de vente et le prix d’achat, se calcule désormais sur une valeur d’achat rabotée.
Un bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 70 000 € et revendu 260 000 € ne dégage plus 60 000 € de plus-value mais 130 000 €. La mesure vise toutes les cessions depuis le 15 février 2025, y compris pour les dotations déduites bien avant. Aucune clause de sauvegarde n’a été prévue pour le stock antérieur, ce que confirme le détail de la réintégration des amortissements à la revente.
Deuxième effet, moins commenté. En gonflant l’assiette, la réintégration fait franchir le seuil de 50 000 € de plus-value imposable à des dossiers qui restaient en dessous. Au-delà, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à la note. Le calcul complet de la plus-value en LMNP intègre ce palier.
Ce qui échappe à la réintégration
Trois catégories restent en dehors du dispositif. D’abord les résidences services à vocation sociale : résidences étudiantes, résidences seniors et établissements médico-sociaux de type EHPAD, expressément exclus par le texte. Un investissement en LMNP en résidence services conserve donc l’ancien mode de calcul.
Ensuite les amortissements correspondant à des travaux déjà pris en compte dans le prix d’acquisition majoré. Les réintégrer reviendrait à les compter deux fois, ce que la loi exclut explicitement.
Enfin, la lettre du texte ne vise que les amortissements admis en déduction. Les dotations restées en réserve faute de résultat suffisant n’ont, par définition, jamais été déduites. Le stock d’amortissements différés échappe donc à la minoration, lecture retenue par les praticiens en attente d’un commentaire administratif consolidé.
Quand la dotation rapporte plus qu’elle ne coûte
La réforme n’a pas supprimé l’avantage, elle l’a transformé en report. L’arbitrage se ramène donc à une comparaison de taux, entre celui auquel vous économisez pendant la détention et celui auquel vous payez à la sortie.
Comparer le taux d’entrée et le taux de sortie
Un euro amorti économise votre TMI plus 18,6 % de prélèvements sociaux sur les loyers. Le même euro réintégré à la revente coûte 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. La hausse de CSG votée fin 2025 frappe les loyers meublés, pas la plus-value de cession, qui conserve son taux.
À une TMI de 30 %, l’euro amorti rapporte 48,6 % et coûte 36,2 %. L’écart de 12,4 points joue en votre faveur dès la première année. À une TMI de 41 %, il grimpe à 23,4 points.
Deux amortisseurs renforcent encore le calcul. Les abattements pour durée de détention effacent l’impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. Et un euro payé dans quinze ans ne vaut pas un euro économisé aujourd’hui.
Les profils pour qui le calcul ne passe pas
À une TMI de 11 %, l’euro amorti rapporte 29,6 % et coûte 36,2 %. L’écart devient négatif de 6,6 points. Pour un foyer non imposable, seule l’économie de prélèvements sociaux subsiste, et le déséquilibre s’aggrave.
- Économie de 48,6 % à 59,6 % par euro amorti
- Coût de sortie plafonné à 36,2 % avant abattements
- Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans
- Liasse fiscale 2031 et 2033 à produire chaque année
- Abattement de 50 % sans aucun justificatif
- Aucune réintégration des amortissements à la revente
- Économie limitée à 29,6 % par euro amorti au réel
- Plafond de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé
Cet écart négatif se referme avec le temps, puisque les abattements réduisent le coût de sortie à partir de la sixième année. Le profil réellement perdant reste donc le bailleur peu imposé qui revend vite, typiquement avant six ans de détention. Un passage en résidence principale avant la vente change également toute l’équation.
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Questions fréquentes
Peut-on amortir un bien acheté à crédit ?
Oui, et le financement ne change rien à la base amortissable. Celle-ci dépend du prix payé, pas de la façon dont il a été payé. Les intérêts d’emprunt suivent un chemin séparé : ils se déduisent en charges, avant l’amortissement. Un crédit fait donc baisser le résultat avant dotation, ce qui limite l’imputation de l’année et alimente la réserve de l’article 39 C.
Les frais de notaire s’amortissent-ils ou se déduisent-ils ?
Les deux options existent, et le choix se fait une seule fois, à l’entrée. Les immobiliser revient à les étaler sur 15 à 20 ans, soit 700 € par an pour 14 000 € de frais. Les passer en charges la première année produit une déduction immédiate, plus intéressante si le résultat est déjà positif dès l’exercice d’ouverture. Dans le cas contraire, la déduction se perd en partie.
Que deviennent les amortissements si on repasse au micro-BIC ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire et ignore les charges réelles. Pendant ces années, aucune dotation n’est déduite et le stock différé reste gelé. Le retour au réel le réactive, mais les exercices passés au forfait sont définitivement perdus pour l’amortissement. En contrepartie, les années sous micro-BIC ne produisent aucun amortissement à réintégrer à la revente.
L’amortissement est-il obligatoire au régime réel ?
La dotation doit être comptabilisée chaque année, même quand elle n’est pas déductible. Une entreprise qui omet un amortissement régulièrement différé perd le droit de le rattraper. La comptabilisation est donc systématique, et c’est ensuite le plafond de l’article 39 C qui détermine la fraction réellement imputée sur le résultat fiscal.
Que se passe-t-il quand un composant est totalement amorti ?
Sa dotation s’arrête net. Les agencements intérieurs disparaissent du plan au bout de 12 ans, le mobilier après 5 à 10 ans, et la déduction annuelle chute d’autant. C’est le moment où un résultat resté nul pendant une décennie redevient imposable. Renouveler le mobilier ou engager des travaux crée de nouvelles bases amortissables et prolonge le mécanisme.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.