Depuis le 15 février 2025, un propriétaire qui revend un logement meublé voit sa plus-value augmentée de tous les amortissements déduits pendant la détention. La loi de finances 2025 a réécrit l’article 150 VB du code général des impôts dans ce sens. Trois familles de résidences y échappent, nommément citées dans le texte : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements médicalisés.
Deux studios identiques ne se revendent donc plus avec la même facture fiscale. Celui qui est loué en direct sera taxé sur une assiette gonflée. Le même logement placé dans une résidence étudiante gérée conserve l’ancien calcul, nettement plus favorable.
Cet écart ne supprime pas les défauts du produit : dépendance à un exploitant unique, loyer renégociable à l’échéance du bail, revente peu liquide. Ce guide reprend le mécanisme complet, de la récupération de TVA aux charges du bail commercial. Il s’appuie sur les règles applicables en 2026 au statut de loueur en meublé non professionnel, le LMNP.
Ce que vous achetez vraiment dans une résidence services
Une résidence services est un immeuble de logements meublés doublé d’espaces communs, exploité par une seule entreprise. Vous achetez un lot dans cet ensemble. Votre locataire n’est pas l’occupant du logement, c’est l’exploitant.
Vous devenez le propriétaire des murs et des meubles. Une société d’exploitation vous loue le tout par un bail commercial, puis sous-loue le logement à un étudiant, un senior ou un résident. Elle vous verse un loyer chaque trimestre, que le logement soit occupé ou non.
Un bail commercial, pas un bail d’habitation
Le contrat relève des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, pas du droit du logement. Sa durée est de 9 ans minimum, souvent 9, 11 ou 12 ans. Le loyer est révisé selon un indice publié par l’INSEE, l’ILC ou l’ILAT, précisé dans le bail.
Ce cadre a une conséquence que les plaquettes commerciales passent vite. Un locataire commercial dispose d’un droit au renouvellement. Si vous refusez de renouveler pour récupérer votre logement, vous devez une indemnité d’éviction à l’exploitant, prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce.
Cette indemnité répare la perte du fonds de commerce. Elle se chiffre en années de loyer, pas en mois. Un investisseur qui envisage de récupérer son studio pour y loger son enfant étudiant doit intégrer ce paramètre avant de signer, pas après.
Cinq familles, cinq marchés locatifs distincts
Le terme « résidence services » recouvre des produits qui n’ont ni la même clientèle, ni le même risque, ni le même régime fiscal. La distinction compte depuis 2025, car l’exemption de réintégration des amortissements ne vise que trois d’entre elles.
| Famille | Occupants finaux | TVA sur les loyers | Exemption plus-value |
|---|---|---|---|
| Résidence étudiante | Étudiants, moins de 30 ans en formation | 10 % | Oui |
| Résidence seniors | Personnes de plus de 65 ans autonomes | 10 % | Oui |
| EHPAD, résidence médicalisée | Personnes âgées dépendantes, handicapées | 5,5 % | Oui |
| Résidence de tourisme | Vacanciers, séjours courts | 10 % | Non |
| Résidence d’affaires | Salariés en déplacement | 10 % | Non |
Les trois premières lignes concentrent l’intérêt patrimonial de 2026. Les deux dernières relèvent d’une logique de rendement pur. Leur exposition au cycle économique est plus forte, et leur fiscalité de sortie s’aligne désormais sur celle du meublé ordinaire.
La fiscalité des loyers : le régime réel, et rien d’autre
Les loyers d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Deux régimes coexistent. Un seul tient la route quand on a acheté un lot dans une résidence gérée.
L’amortissement efface l’impôt sur les loyers
Amortir consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, comme une usure comptable. Le terrain, qui ne s’use pas, reste hors du calcul et pèse en général 10 à 20 % du prix. Le reste est ventilé par composants, sur des durées de 15 à 50 ans.
Sur un studio à 150 000 € hors taxes, l’amortissement annuel tourne autour de 4 000 à 5 000 €, mobilier compris. Un loyer de 5 500 € s’en trouve presque entièrement absorbé. Ajoutez la taxe foncière, les frais de comptabilité et les intérêts d’emprunt, et la base imposable tombe souvent à zéro.
La subtilité tient dans l’article 39 C du code général des impôts. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée n’est jamais perdue, elle se reporte sans limite de durée. Le détail de cette mécanique est traité dans notre page sur l’amortissement en LMNP.
Le micro-BIC et son abattement de 50 % ne font pas le poids
Le régime micro applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, sans aucune autre déduction. Autrement dit, la moitié des loyers reste imposable à votre tranche marginale, le taux qui frappe la dernière part de vos revenus.
Avec un amortissement qui absorbe 80 à 100 % du loyer, l’écart est immédiat. Sur 5 500 € de recettes, le micro laisse 2 750 € imposables quand le réel en laisse souvent moins de 500 €. À une tranche de 30 %, la différence dépasse 1 000 € par an, prélèvements sociaux compris.
Le vrai sujet n’est donc pas le plafond du micro, jamais atteint avec un lot unique. C’est la perte sèche de l’amortissement, et l’impossibilité de récupérer la TVA sur les charges. L’arbitrage complet est détaillé dans notre comparatif régime réel ou micro-BIC.
Les prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % en 2026
La loi de financement de la sécurité sociale du 30 décembre 2025 a relevé la CSG sur les revenus du capital. Le taux passe de 9,2 % à 10,6 %. Les prélèvements sociaux regroupent la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité. Leur total atteint donc 18,6 % sur les loyers meublés, contre 17,2 % auparavant.
Le point que peu de guides relèvent : les revenus fonciers, ceux de la location nue, restent à 17,2 %. Le législateur a maintenu l’ancien taux pour une liste limitative de revenus, dont les loyers nus et les plus-values immobilières. Le meublé, lui, bascule dans le taux majoré.
L’impact reste théorique tant que l’amortissement neutralise la base imposable. Il devient réel après quinze ou vingt ans, quand la structure du bien est amortie et que le résultat redevient positif. Sur 5 000 € de bénéfice, ces 1,4 point coûtent 70 € par an.
Un conseiller vous rappelle et calcule le gain sur votre situation.
L’exemption de la réforme 2025, principal atout de 2026
Pendant vingt ans, le meublé au réel a cumulé deux avantages difficiles à défendre budgétairement. La loi de finances 2025 en a supprimé un. Elle a laissé les résidences services de côté.
Ce que la loi de finances 2025 a changé pour le meublé classique
Jusqu’en février 2025, la plus-value d’un LMNP se calculait comme celle d’un particulier ordinaire, sur l’écart entre prix de vente et prix d’achat. Les amortissements déduits pendant la détention n’entraient pas dans l’équation. L’article 84 de la loi de finances 2025 a mis fin à ce cumul.
Le prix d’acquisition est désormais minoré des amortissements admis en déduction. Sur un bien amorti à hauteur de 100 000 €, l’assiette taxable augmente d’autant. Avant abattements pour durée de détention, le surcoût atteint environ 36 000 €, entre l’impôt à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %.
La mesure vise toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, y compris pour les amortissements déduits avant cette date. Aucune clause d’antériorité n’a été prévue. Le détail figure sur notre page dédiée à la réforme de 2025 sur la réintégration des amortissements.
Les résidences que le texte exclut nommément
Le III de l’article 150 VB écarte de la réintégration les biens situés dans une résidence des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation. Ces résidences doivent accueillir exclusivement des étudiants, ou des personnes de moins de trente ans en formation, en stage ou en apprentissage. Les résidences réservées aux plus de 65 ans entrent aussi dans le champ.
Sont également exclus les établissements visés aux 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. Cette référence couvre les EHPAD et les structures accueillant des personnes handicapées.
L’exclusion est attachée à la nature de la résidence, pas au statut du propriétaire. Un même investisseur peut donc détenir deux lots au traitement opposé. C’est ce point qui rend le calcul de la plus-value en LMNP beaucoup moins uniforme qu’avant 2025.
Tourisme et affaires restent dans le champ de la réforme
Aucun texte n’exempte les résidences de tourisme ni les résidences d’affaires. Elles portent pourtant les mêmes services, le même bail commercial et le même mécanisme de TVA. Le législateur a raisonné sur la vocation sociale du logement, pas sur le montage juridique.
Une plaquette qui annonce « résidence services exemptée » sans préciser la catégorie doit vous alerter. Sur un bien amorti 100 000 € et revendu au bout de douze ans, l’écart entre une résidence étudiante et une résidence de tourisme dépasse 25 000 € d’impôt de sortie.
La vérification passe par le bail commercial et le règlement de copropriété, qui décrivent l’affectation réelle de la résidence. Un exploitant qui annonce un positionnement « mixte étudiant et tourisme » fragilise l’argument fiscal.
La TVA à 20 % : un avantage qui vous engage vingt ans
L’achat d’un logement neuf supporte une TVA de 20 %. En résidence services, cette taxe est récupérable. C’est l’argument commercial numéro un du produit, et le plus mal expliqué.
Ce qui déclenche le remboursement
La location meublée d’habitation est exonérée de TVA par principe, en application de l’article 261 D du code général des impôts. L’exception vise les hébergements assortis d’au moins trois des quatre services dits para-hôteliers : l’accueil de la clientèle, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier et la fourniture du linge.
Dans une résidence gérée, c’est l’exploitant qui rend ces services. Le propriétaire en bénéficie par ricochet, à condition de signer un bail commercial d’au moins neuf ans mentionnant l’assujettissement. Sur un lot à 180 000 € TTC, le remboursement porte sur environ 30 000 €. Il est versé dans les trois à six mois suivant la livraison.
Le remboursement ne concerne que le neuf, la vente en état futur d’achèvement ou un bien acquis auprès d’un professionnel ayant lui-même acquitté la taxe. Un lot racheté à un particulier sur le marché secondaire n’ouvre aucun droit nouveau. Les modalités déclaratives sont détaillées dans notre guide sur la récupération de la TVA en LMNP.
Vingt ans d’engagement, et une porte de sortie
La TVA n’est définitivement acquise qu’après vingt années d’exploitation assujettie. Une revente anticipée déclenche une régularisation par vingtièmes : vous rendez au fisc la fraction correspondant aux années restantes. Après huit ans de détention, cela représente 12/20 de la somme récupérée.
Aucune régularisation n’est due si l’acquéreur est lui-même assujetti, reprend le bail commercial et poursuit l’activité. L’acte doit viser expressément l’article 257 bis du CGI. Le compteur ne repart pas à zéro : le repreneur hérite des années restantes.
Cette mécanique explique pourquoi le marché secondaire des résidences gérées reste fermé aux acheteurs classiques. Un acquéreur non immatriculé fait tomber le régime, et l’administration se retourne alors vers le vendeur.
La TVA de 10 % sur les loyers, absente des plaquettes
Le revers du remboursement est rarement mis en avant. Une fois assujetti, vous facturez la TVA à l’exploitant sur chaque loyer. Le taux réduit de 10 % s’applique en résidence étudiante, senior, de tourisme ou d’affaires. Le taux tombe à 5,5 % en EHPAD et en logement-foyer.
Cette TVA collectée n’est pas un revenu. Vous la reversez au service des impôts, après déduction de celle payée sur vos charges. Le loyer annoncé dans le bail est donc un montant hors taxes, tout comme le prix qui sert à calculer le rendement affiché.
Un rendement de 4,2 % calculé hors taxes tombe autour de 3,5 % rapporté au prix TTC décaissé à la signature. La TVA finit par revenir, mais elle immobilise de la trésorerie pendant plusieurs mois, souvent financée par le crédit.
Rendement affiché et rendement réel
Les résidences gérées se commercialisent entre 3,5 % et 4,5 % bruts selon la typologie et la ville. L’écart avec le rendement net se joue sur trois lignes : les charges laissées au bailleur, la révision du loyer et la valeur de revente.
Les charges que le bail peut vous laisser
Le partage des dépenses renvoie aux articles 605 et 606 du code civil. Le premier vise l’entretien courant, le second les grosses réparations : toiture, murs porteurs, gros œuvre. Un bail bien rédigé laisse l’article 606 à la charge de l’exploitant.
Beaucoup de baux font l’inverse, sans que l’acheteur y prête attention. Un ravalement voté en assemblée générale peut alors absorber deux à trois années de loyer net. La question se pose aussi pour la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises et le renouvellement du mobilier au bout d’une dizaine d’années.
Ajoutez la comptabilité obligatoire au régime réel, entre 400 et 800 € par an selon le prestataire. Sur un loyer annuel de 5 500 €, ce poste seul ampute le rendement de 0,3 point environ.
La renégociation du loyer à l’échéance
Le risque le plus fréquent n’est pas la faillite de l’exploitant. C’est la demande de baisse de loyer au renouvellement, tous les neuf ans. Le bail commercial autorise le locataire à contester un loyer supérieur à la valeur locative du bien.
Dans une résidence gérée, cette valeur locative se déduit des performances de l’exploitation. Si le taux de remplissage a déçu, l’exploitant arrive avec des comptes à l’appui et propose un loyer révisé. Le propriétaire choisit entre accepter, négocier une contrepartie ou aller au juge des loyers commerciaux.
Une baisse de 15 % ne détruit pas l’opération, mais elle déplace tout le calcul. Elle ampute le revenu, et surtout la valeur de revente, puisque celle-ci se déduit du loyer.
Un marché secondaire qui valorise le bail, pas le mètre carré
Un lot en résidence gérée ne se revend pas au prix du quartier. Il se valorise comme un actif de rendement, en capitalisant le loyer. Un loyer de 5 000 € attendu à 5 % vaut 100 000 €. Le même loyer attendu à 4 % en vaut 125 000 €.
Le taux exigé par l’acheteur dépend de la solidité de l’exploitant, des années de bail restantes et de la répartition des charges. Un bail à deux ans de son terme, chez un gestionnaire fragile, se négocie avec une décote significative.
- Loyer de marché, révisable chaque année
- Revente sur le marché résidentiel large
- Amortissements réintégrés à la cession
- Gestion, vacance et impayés à votre charge
- Aucune réintégration des amortissements
- TVA de 20 % récupérable sur le neuf
- Loyer versé même en cas de vacance
- Loyer renégociable tous les neuf ans
L’équation fonctionne pour un contribuable fortement imposé, qui vise un revenu passif à quinze ou vingt ans et accepte de dépendre d’un tiers. Elle tient beaucoup moins pour un investisseur qui cherche de la souplesse, une revente rapide ou la maîtrise de son bien.
Un conseiller fait le point sur votre imposition et vous dit ce qui est réellement rentable dans votre cas.
Questions fréquentes
Le Censi-Bouvard existe-t-il encore en 2026 ?
Non. Ce dispositif offrait une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxes, plafonné à 300 000 €. La contrepartie était un engagement de location de neuf ans. Il s’est éteint le 31 décembre 2022. Les investissements engagés avant cette date conservent leur avantage jusqu’au terme des neuf années. Méfiez-vous des simulateurs qui l’affichent encore.
Que se passe-t-il si l’exploitant fait faillite ?
Les loyers s’arrêtent, mais le bien reste le vôtre. Les copropriétaires cherchent alors un repreneur, souvent au prix d’un loyer inférieur. Le risque fiscal est le second front : une résidence qui cesse de fournir les services para-hôteliers perd son assujettissement, ce qui déclenche la régularisation de la TVA sur les années restantes.
Peut-on acheter un lot en résidence services à crédit ?
Oui, et c’est le montage le plus courant. Les intérêts d’emprunt sont déductibles au régime réel, avant même l’amortissement. Les banques financent ces lots. Elles exigent souvent un apport supérieur à celui d’un logement classique, en raison d’une revente plus difficile.
L’exemption de plus-value vaut-elle pour un lot acheté d’occasion ?
Oui. Le texte vise les biens situés dans une résidence relevant des catégories exclues. Il ne pose aucune condition de date d’acquisition ni de caractère neuf. En revanche, un achat sur le marché secondaire n’ouvre aucun nouveau droit à récupération de TVA. Celle-ci a déjà été remboursée au premier acquéreur.
Faut-il un expert-comptable pour ce type d’investissement ?
Ce n’est pas une obligation légale. Le régime réel impose une liasse fiscale, c’est-à-dire la déclaration de résultat de l’activité, plus un tableau d’amortissement par composants. Les déclarations de TVA s’y ajoutent en cas d’assujettissement. Comptez 400 à 800 € par an pour un cabinet, moins pour un logiciel spécialisé. Une erreur sur la ventilation du terrain se paie à la revente.
Les informations présentées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel avant tout investissement.